坦白講,樓價跌已是大眾共識,希望唔好跌太多,兩三成可以接受,五成就危險了.

經紀行肯定冇生意做,唔好再期望短期內有奇蹟出現.

2014年股市升, 樓市跌???

美國明退暗不退 ==>石鏡泉退市論

昨文筆者尚估美儲局不會退市，結果是估錯，不過估錯都有獎。這個獎不是筆者攞，是美股攞，但為甚麼美股攞獎，恒指揸兜？

　　美儲局退市之前，係人都估美儲局一退市，市就插，不退市，市就彈，現實則是：退市、市彈。為何？筆者分析是，美儲局明退實不退，而且是給市場打了保票，2014年不退，要退也可能要待2015，以至2016，開了這張長期退票，你叫美股怎能不喜歡倒彈？為何謂美儲局講退而實不退？看美儲局公告。

　　為判定需要在多長時間裏維持高度融通的貨幣政策立場，FOMC還將繼續對其他信息進行考量，其中包括有關就業市場狀況的更多指標、通脹壓力和通脹預期指標、以及有關金融發展的指標等。基於對這些因素的評估，FOMC目前預計，在失業率下降至低於6.5％的限長時間以後，繼續將聯邦基金利率維持在當前區間很可能仍將合適，尤其如果預期的通脹率繼續低於FOMC的2％長期目標水平就更是如此。當FOMC決定開始取消政策融通性措施時，將會採取平衡的舉措，這種舉措將符合其最大就業和保持2％通脹率的長期目標。

通脹才是決定性因素

　　美儲局通脹的預期保持穩定，即維持在較遠離2％的區間，這可能是聯儲今天僅小幅縮減QE100億美元的原因。以2013年個人消費開支（PCE）核心價格指數為例，聯儲的預期降至同比增1.1％至1.2％，低於九月預期的1.2％。

 　　這次美儲局公告清楚說明了，失業率低於6.5％不是退市的決定性因素，如果通脹率（尤其是PCE）不升逾2.5％，美儲局也不會退。

　　美儲局預測2014年的失業率會降至6.3％至6.6％，但2014年PCE則由九月估的1.4％至1.6％，換言之，儲局估2014年失業率的下降可達標（6.5％），但2014年的通脹（PCE）不單不升，反估會降。當PCE升不了時，美儲局就有大條道理不退盡，更遑論加息。

　　前兩天筆者文章都是講：美國就業有增長，但所增的都是低薪職位為主，工人有汗出，糧少出，入難敷支，所以11月份的衣物、超市消費都見減少，消費物價、通脹難升，怎退市？不過，美儲局又確實買少了100億美元的美債，筆者跌落地抓把沙，一定認為美儲局今次的「退」市，是假的，真的則是謂到2014也不退，甚至2015、2016也不退。是否如此走着瞧。

　　至於筆者這兩天文謂，寫過這次退市，就以後不寫退市，則維持不變，因為仍是那個觀點，美儲局都不是真心退市，你為個假心假意的人煩來做乜！都謂美儲局會擺龍門（為不退市／遲退市找藉口），如今講白失業率跌不是為退市因，通脹率不升就可不退市，將退市與死火老爺車（PCE）掛鈎，你仲要為老爺車時不時出煙而擾攘時，是否自己stupid應揸兜。

　　昨日在經濟通有文如下：

　　美股在退市後勁升，港股會否跟隨？今天（19日）看23281，為甚麼是這個位，請看明天在《經濟日報》文的分析為甚麼在前晚美股勁升近300點，而筆者仍只看恒指23281？結果是，恒指不單不跟美股升而升，反而跌了。

投資學習與實戰同樣重要

退市：6.5與2.5之外 (石鏡泉退市論)

　　美儲局曾公布退市的前提：失業率要回到6.5％而/或通脹率增至2.5％。這是說出來的，但不說出來的前提甚至是決定性的指標又是甚麼？在政治圈或公務處理，有些是說了不做，有些是說了便做，但亦有些是不能說只能做的，如果以為美儲局退市是只看6.5與2.5的話，怕是：簡單、天真、蠢，兼蝕底。即筆者的口頭禪之一：Simple、Navie、Stupid，等揸兜。

　　美儲局QE之初，不少學者據傳統經濟理論，認為會帶來低息，刺激了經濟，亦會帶來高通脹，但筆者當時曾為文又指出，QE會使：息可低、經濟不勁、通脹不來。筆者所持的論據是：雷曼（及一眾金融、企業）倒閉，會將不少美國人企業的財富摧毀，這次金融地震之後，誰敢即時大花筒？加上美國就業情況必劣，失業人多，美國經濟是以內部消費作支柱，當有逾800萬個職位失掉，失業率逾10％時，即是窮佬多，能有幾多通脹？

　　美儲局QE出來的錢，正好供金融界去填？（Repair the balance sheet），又怎會借錢予企業？這個經驗（不是書本理論）在1998年的香港金融風暴與2003年的沙士衝擊中有實際情況支持。部分銀行熱心幫中小企去向政府申請貸款，但成功後，銀行先將得來的貸款扣起，還債予銀行，餘款才發予有關企業，並立即關水喉，因為有關企業已用了其政府貸款額，即是之後將無後繼，再借錢予這些企業去發展，一旦開展不來，不也就成壞帳，又要銀行孭？在銀行「理性」的風險管理下，在商界風雨飄搖時，一定會收遮，想透過QE去刺激經濟，是否Simple、Navie、Stupid，等揸兜？這是銀行自我保護能力的發揮，銀行不是善堂，這是MBA課程的ABC。

　　對於儲局今次離經叛道（指不依逾80％經濟教科書所倡言的道理）的QE，突成為眾多學者研究的對象。QE所帶來的前所未料到的眾多問題，一直都有被研究，今就談來自紐約聯儲局，及美儲局本身的研究報告。（附圖一）

　　2009年7月紐約聯儲局研究報告380號，問：為甚麼銀行會揸咁多錢？自美儲局QE後，絕大部分的經濟學家都認為美儲局印出來的銀紙，會流入社會各經濟環節，會刺激經濟，帶來通脹，但圖二指出，錢只是流向，及留在銀行。結果只是左袋轉入右袋，都冇使出街既不刺激經濟，又不帶來通脹，為甚麼絕大部分的經濟學者都估不到錢不流出街？因為10％的經濟學書本都謂，銀行為牟利，會在滿足存款準備金（Reserves）的法定需求後，將可借的最後一個銅板也借出去。因為Reserves是不能生息的。但今時美國的銀行將多餘的Reserves叫Excess Reserves，存在美儲局，是可以得到0.25厘息。好了，借錢出街有風險，買一年期美債都冇0.25厘息，存在美國聯儲局，就一定冇風險兼相對高息，請問你是銀行家會怎做？一定將Excess Reserves存入美儲局去套息，於是就出現圖二的現象。

　　在2008年之前銀行是否就有Excess Reserves？不是，請細看圖二，在2007年8月間，美銀行界就曾有個很短期間有Excess Reserves，但一Excess了，銀行就會找方法貸出去，又或買美債，但2008年後就不用了將短期的，息低於0.25厘的美債沽出，變現後存入美儲局去收0.25厘息。到這裏你會問，點解美儲局咁蠢，會被美銀行界套到這個息。美儲局又點會蠢，之不過一定要這樣慷納稅人之慨（因為美儲局蝕了的終要由納稅人埋單）以濟窮拙的美銀行界，唉！

　　2008年的美國金融風暴，真只得一間雷曼倒閉嗎？美國銀行界都是大內傷，喑出血，要復原，一定要透過賺錢才成，賺美儲局的錢就最好了。所以紐約美儲局這個報告出了之後，美儲局不單不會認為錢只留在銀行體系未能刺激美經濟，而停止QE，反而改行Operation Twrist，沽短買長，為甚麼要沽短買長？因為銀行已將短債全賣光，尚哪有短債可賣予美儲局？但如果美儲局沽出短債，便可以為銀行提供必要時吸納短債的窗口，為退市鋪路，這點容後談。

　2012年3月紐約儲備分局又有另份報告（圖一），研究美儲局的QE是否有效？研究結論是：有用，能降低所有美國債券（不光是美國國債）的息率，原文是：We present evidence that the purchases led to economically meaningful and long－lasting reductions in longer－term interest rates on a range of securities, including securities that were not included in the purchase programs. These reductions in interest rates primarily reflect lower risk premiums, including term premiums, rather than lower expectations of future short－term interest rates。

退市沽債 債市又冧？

　　這個研究結果的偉大處，跟發現「阿媽係女人」是一樣偉大的，偉大的，不是阿媽係女人，而是阿媽就係阿媽，美儲局這個亞媽去買債（養仔），所有債息必跌（個仔必大）益往街坊，但最受益的街坊是哪一個？是所有債券持有人，債息跌債價升，而最大的債券持有人是在華爾街和房利美、房地美，息跌，使他們帳面有賺或蝕少，Repair their balance sheet，使他們的負債看來好些，是美儲局QE的最重要目的，要知道，1930年代，由美國銀行界成立美儲局時，目的是去保障美國銀行界利益，不是去照顧所有美國人的利益，所以，問QE有冇用？答案是有用，因為全綫美國利息低了，受惠者（指為金融界）都受惠了。

　　美儲局自己本身做的研究（圖一）指出美儲局的第一和第二次QE成功使十年債息下降一厘，若是則為甚麼十年債息在QE前企3.5厘上，QE後最低見過1.4厘，是降了2.1厘，那降了的1.1厘是怎麼降，美儲局研究解釋不了，我更解釋不了，只好講是炒家炒出來的。如果我們看美儲局的QE，重點不是救經濟，而是救金融，就會知道失業率6.5％，通脹率2.5％只是個虛招，就算達到也不一定就停止QE，如果我們看美儲局的QE是去救金融業，是去Repair their balance sheet時，則只有當美國金融界已回復到健康（賺夠？），美儲局才會退市的，但那時退市又有甚麼可怕呢？


　　不過美儲局退市沽債，債市又會否冧？少擔心，今時銀行的大量ExcessReserves，以前就是揸了債券的，只不過美儲局益街坊，銀行就棄債而揸現金，存到美儲局去套息0.25厘，到美儲局沽債之時，銀行便將Excess Reserves轉回揸債券便是，QE是左袋入右袋，退市是右袋入左袋，人家袋袋平安，投資者就慘被日日愚弄，這就是我之後不再寫退市的原因，除非我錯了，我才再寫，要認錯。

從供需來看，香港人口只有愈來愈多，但香港不是歐洲、美洲或澳洲，歐美澳幅員廣闊，甚至可以造出一個新城市，但香港沒有這個條件，供應始終有限。

以一個長的歷史來看，香港的樓價總是在上升，「所以可以說，什麼時候買並不重要，能持有多久才重要，以及升值多少你才會滿意」。

2013年是等待年 2013-04-07 15:57:22

2013年是等待年,大家都感覺到等待的滋味.........起不能起,跌不能跌............

2009年至2013年有很多廢柴都說: 樓價大跌五成?????

有很多廢柴都說: 樓價大跌五成?????樓價大跌五成未?????

2014年是人心恐懼年???