|
1. 地產中人 2013-03-13 12:42:26 |
|
地產從業員將會有三分之一面臨淘汰，正好為十大基建和增加樓宇供應提供充足勞動力，反正都係地產丫嘛！ |
|
2. CK 2013-03-13 12:50:54 |
|
香港嘅租金的確係貴,小商戶好無奈,但香港係自由經濟市場,冇理由要業主平租來遷就租客做生意,唯有自己爭取做業主啦! |
|
3. 地產界 2013-03-13 12:57:10 |
|
讀者成日唔同情地產代理,我地都係一種職業,某程度上亦有推動香港經濟發展,打死地產業,影響嘅人唔止地產從業員,還有其他方面可不少. |
|
4. 60後港人 2013-03-13 13:16:51 |
|
CY政府其實與當年的曾陰權政府一樣,在樓市熾烈時,都直接或簡接地叫他人別買樓,然後逼資金進入股票市場,結果,散戶都做了大戶的點心! |
|
5. 冷眼 2013-03-13 14:28:48 |
|
長期來講，磚頭一定回報好過股票或其他紙張！ |
|
6. 亮劍 2013-03-13 15:25:27 |
|
今時今日邊啲人想樓價大插呢？ 政府---為咗掩飾早幾年無做地嘅失誤，最好就是將特有物業嘅人打成黑五類，乜都入曬佢哋數，樓市繼續升，政府攞多啲地出來揾真銀，樓市崩盤有財赤呢，咪挖肉補瘡囉，咁呢塊肉喺邊處挖出來呢？仲使問嘅，唔通係十X哥？ 地產商---隨時喺低位揾倒米路，唔好唔記得十X哥喺馬鞍山有塊地呎價係兩舊水！BIG 5 宗旨「貴買貴賣，平買都係貴賣」，他們立於不敗之地無有怕！ 早前出曬貨嘅投資者---唔怪佢哋，呢個係勝者為王嘅社會，咁各顯神通囉！ 30 歲以上而睇錯市的人---在 2000 年到現在，樓價比現在折半嘅時間，隨時一半，咁係咪要小業主為睇錯市的人埋呢張單呢？ 30 歲樓下嘅年輕人---過幾年新樓大量應市，使唔使咁急呢，現在做好你份工之外，儲定錢等上車有乜問題？ 仙都唔仙人仕---人話買樓佢哋又話買樓，但他們係月光族，紅簿仔結餘係舊幾水，信用卡仲成大串數要還 min 披，佢哋望樓市崩圍原因唔係想借機入翻間，因為就算唔使錢俾層樓過佢哋，剩叫他們交水電煤、差餉、地租同管理費，拒哋都無本事同你交！呢班人只是抱幸災樂禍嘅心態看世情，格言就係「我無、人哋都應該無」！ |
|
7. 地產界 2013-03-14 05:22:26 |
|
樓上亮劍兄又講得幾好! 措施打壓二手交投,業主放唔到樓時,經紀更加冇生意,作者也講得冇錯: [將百花齊放的地產市場改變為單一的用家市場，這是好的政策嗎？答案見仁見智。不同的階層和不同的身份，都有不一樣的利益關係，坦白說，作為地產中人，肯定沒有人會喜歡砸爛自己飯碗的政策，悲觀的預測是，在現今辣招之下，地產從業員將會有三分之一面臨淘汰。為什麼政府智囊團，就想不出一個既可讓樓市平穩發展，又可保持成交暢快的好政策？這樣才是真正為香港拼經濟，為人民謀福祉。] |
|
8. 地道港人 2013-03-14 15:53:45 |
|
租金升與跌和炒賣物業無關,租客亦唔會因為平租而平賣東西,所以政府打壓工商舖來傷害及破壞自由經濟市場,對香港人來講並冇實質好處,只係心理舒服啲. 打炒家政府民望可高一些,不過將資金推出街外,益咗其他國家,美國佬就恨不得多啲錢流入佢地國家. |
|
9. 廢話作者誤導人 2013-03-14 16:35:32 |
|
通脹令樓價和租金續升?
「SSD」和「BSD」已將住宅炒家趕走，為何價格仍然上升？
因為還有很多大小炒家扮投資者重未走，重同政府對著幹，不停吹大個泡出貨，想害小市民接火棒，再推責任給政府。
不過，下跌40%至50%後，炒家將會損失慘重。 |
|
10. 亮劍 2013-03-14 17:34:59 |
|
好一句炒家損失慘重，如果樓房價格真的大跌五成或者以上，死的會是借貸比率只是兩叄成的樓房投資者嗎，會是只用入息兩叄成的供樓人仕嗎? 請用你們的䐉袋想清楚，有何原因會令到樓巿崩潰?還不是有好多人失業、經濟衰退、按息大升等因素? 樓巿崩圍，日本最受害嘅係供三代之人；美國係次按人仕；97年香港嗰劑就係夾屋同借首置那一羣！ 今次如果瀨嘢爆鑊，肯定係借足九成，做足3O年按揭嗰班！ |
|
11. Kenneth 2013-03-15 00:11:40 |
|
This is my new artcle http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1091552 樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (1/3) 今篇文章想分析政府出招對樓市的影響，亦都會題及政府出招對樓市內的持份者有何影響，以及政府出招能否解決市民居住、高地價的問題。相對來說，由於我會假設各位對政府招數 (例如:SSD、BSD、DSD、收緊按揭等措施)有一定認知，本文不會詳細列出有關招數。 首先，我想與大家重溫一下，香港住宅市場的大升市背後存在的以下幾個基本因素: <1> 由單位供應不足、強大自住剛性需求下引致的居住、高樓價問題； <2> 由於香港在職人囗的收入差距非常大，今天的高樓價對社會大部份人(約2/3)來說，已超越其負擔水準，但是他們沒有能力入場，對樓市升跌沒有影響力； 但對另外1/3高收入人士來說，他們絕對可以承擔今天高樓價下的首期及供樓，以致過去幾年樓價可以不斷上升，這可以從2011年人口普查知道居於自置物業的家庭平均只用其家庭收入20%去供樓，以及新買家在很多限制借貸施措下平均仍能支付45~47%首期去買樓，便知道高收入人士能應付今天的高樓價。總括而言，今天的高樓價問題與“打工仔“收入差距極大有一定程度的關係。 如想知道今天打仔收入差距有多大，請參閱本人舊文〝樓市分析3 - 香港私樓業主供樓 / 收入負擔比率是否嚴重超出正常水準?〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/994366。 <3> 低息環境； 然後，我就想問幾個問題: 問題1 政府出招有沒有直接增加供應，以應對市民對住屋的強大剛性需求？ 問題2 政府出招有沒有直接應對低息環境 (指的是存款利率、新造及舊有按揭息率)？ 問題3 政府出招有沒有使到2/3低收入的市民收入增加，從而使到低收入的市民能與高收入人士競爭有限的住宅單位？ 如果上述3條問題都是否的話，理順樓市的方法就只有增加供應。政府使用行政措施阻止市民入市只會將一個問題“唧“去另一個問題，其實是沒有解決市民的居住問題，以下便會闡述 租金將來會大幅上升 政府目前有招數的作用是阻止買家入市置業，市民不買樓自住的話，便要轉去租屋住，但是目前的空置率屬1997年後新低 (請參閱下表，2011年末的空置率為4.3%)，即是可供租住的單位數量不足，而同時轉買為租的人不斷增多的話，租金未來會有明顯上升壓力。 | 年份 | 落成量 | 空置量 | 空置率 | | 1997 | 18,202 | 35,983 | 3.8% | | 1998 | 22,278 | 43,828 | 4.5% | | 1999 | 35,322 | 59,139 | 5.9% | | 2000 | 25,790 | 54,950 | 5.4% | | 2001 | 26,262 | 60,407 | 5.7% | | 2002 | 34,035 | 74,200 | 6.8% | | 2003 | 26,397 | 68,781 | 6.8% | | 2004 | 26,036 | 64,248 | 6.2% | | 2005 | 17,321 | 63,539 | 6.0% | | 2006 | 16,579 | 62,670 | 5.9% | | 2007 | 10,471 | 52,469 | 4.9% | | 2008 | 8,776 | 52,938 | 4.9% | | 2009 | 7,157 | 47,347 | 4.3% | | 2010 | 13,405 | 51,534 | 4.7% | | 2011 | 9,449 | 47,915 | 4.3% | http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/private_domestic.xls (Note: 2012年空置數據尚未公佈，差餉物業估價處大約於2013年4月末公佈) 看到這裏，你可能仍未感受到今天低空置及租金上升壓力的情況有多嚴峻，下一段會詳述今天低空置的情況。 根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，全港2011年末有111萬個私人住宅，如果深入去看有關數字， A類 （實用＜40平米） 及B類（實用40 – 69.9平米）單位的存量分別佔31.7% 及48.8%，而空置率分別為2.7%及4.0%。個別人口大區丶上車盤集中的區域，葵青區丶大埔區丶深水埗2011年末空置率係低於2%，荃灣2.1%, 東區2.7%，觀塘2.4%，屯門及北區3% - 3.1%。目前上車盤及細單位的空置已經去到不足夠用作換樓、流轉、緩衝的地步，君不見經紀經常投訴無鎖匙盤。 根據2013年3月首個週末後的報章報導，太古城首個週末租買比例為20比0；根據屯門祥益地產汪生所述，3月首個週末由他們成交的租賃有38宗，租盤消耗後並沒有補充。這些報導反映出招後租轉買的個案不斷上升，且沒有足夠空置單位作適量的補充，我認為上述空置率低的區域的細單位租金，未來一年會最少有10% - 15% 的上升壓力。 政府出辣招打樓市，巳趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資/收租客，再弄斷大半條換樓鏈 (因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD)，只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客，無疑買樓的客源會大幅收窄，對樓價會構成下調壓力。所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題，政府出招可以「震散」樓價，但「震唔散」租金，因為今天可供租用的空置單位其實不多。您認為，政府出招有否解決過高租金、高地價及人均面積小的居住問題嗎？ 但是，以今天的高樓價計算，A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 - 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1 – 2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報(自住及收租)最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。於目前低空置、業主非常低負債、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部2手業主會傾向、有能力囤積不賣(包括自住業主，因為若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本) ，所以地產代理往後的日子將會非常艱難。 倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。 但今天的情況是完全相反，今天業主負債水準遠較1997時為低 (詳情可參閱本人舊文〝樓市分析1 - 香港樓市究竟有沒有泡沫??〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index)，自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。 出招使到樓價跌，但在低息及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了… To be continued |
|
12. Kenneth 2013-03-15 00:12:11 |
|
This is my new artcle http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1091552 樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (2/3) 居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺 其次，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，香港有237萬個家庭，居住情況如下: | 居於自置物業的家庭(包括私樓、居屋、村屋等) | | 123萬戶 | | 居於“全租”物業的家庭 | | (52%) | | 私樓、居屋及其他非公屋住宅(104 -72萬戶倒推之估計數字) | 32萬戶 | | | 公共房屋 (假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住) | 72萬戶 | 104萬戶 (44%) | | 其他居住情況 (e.g. 免交租金, 由僱主提供, 合租／二房東／三房客等) | | 10萬戶 (4%) | | | | 237萬戶 | 假設1個家庭佔用1個單位(這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72)，如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位(123/155萬戶= 79%) 是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。 7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大的自住剛性需求。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。 政府出住宅DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自己使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。 加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉 很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。 有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。 從下表的數據得知，今天香港淨儲蓄的水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的兩倍。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。 截至1997年12月及2012年12月，香港银行體系內的存款及貸款狀況： | | 1997年12月 | 2012年12 | | 香港银行體系內的： | | | | - 存款 | 26,657億 | 82,974億 | | - 貸款 | 41,217億 | 55,693億 | | 淨(貸款)存款 | (14,560億) | 37,281億 | | 全年GDP | 13,650億 | 18,898億 | | 淨存款(貸款) /全年GDP的倍數 | (1.07倍) | 1.97倍 | 1997年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml 2012年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml 限呎、限量盤 近兩年，政府推出一定數量的限呎、限量地，而大部份限呎、限量盤單位的建築面積約500 – 600呎，即屬B類單位。根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，2012年及2013年預測落成量分別為11,888個及14928個，B類單位分別佔45.3%及55.9%。 截至2011年年末，香港有111.1萬個私人住宅，按單位大小分佈如下： | 分類 | 實用面積 (平方米) | 數量 | 比例 | | A | < 40 | 35.2萬個 | 31.7% | | B | 40 – 69.9 | 54.3萬個 | 48.9% | | C | 70 – 99.9 | 13.3萬個 | 11.9% | | D | 100 – 159.9 | 5.9萬個 | 5.3% | | E | ≥ 160 | 2.4萬個 | 2.2% | | | 合共 | 111.1萬個 | 100% | A – B 類細單位佔總存量的80.6%，而將來供應主要亦集中在B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。 C類單位的存量只有13.3萬個(佔總存量的11.9%)，這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，C類單位一定會有較強的抗跌力，以及在樓市復甦階段，中、上層收入人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求會較大，以致這類面積較大、但存量較少的單位樓價會跑贏大市。 政府兩年前開始賣限呎、限量地時，當時大單位熱賣，以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值，而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升，市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位，以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地，不但使到政府庫房少收不少地價收入，亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。 另一方面，有調查發現，今天香港的人均居住面積約140平方呎，僅僅只及新加坡的一半。如果政府長遠想改善市民居住環境，理應增加3房或以上的大單位供應，讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位，改善居住環境，同時讓他們騰出現居，將細單位售予收入較低的人士及家庭，改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是，特區政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策，這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。 總結 看到這裹，我認為目前政府的調控招數及房屋政策是不能有效地解決市民居住及高樓價的問題。歸根究底，問題是十分簡單，就是供應不足，而唯一可用的方法就只有增加供應。但政府在增加供應方面，卻好像”冇咩貨交”， 到處碰壁，先有環保人士提出反對填海，再有政府未經城規會同意前變更土地用途前便推出土地作住宅用途，後有浸會大學就李蕙利的土地用途提出爭議，這倒使人有點擔心，若然樓價再因供應不足而升，政府又會再透過去出招而避開自己無法開闢新土地的事實，最終樓市及香港經濟在政府不斷打壓下，終會爆煲，香港危矣… |
|
13. Kenneth 2013-03-15 00:12:40 |
|
樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (3/3) 後記：香港整個經濟都是由一班中至高收入的中產家庭支撐，他們大多捨得消費，吃喝玩樂、旅行、買嘢玩(相機、私家車、iPad、首飾、手錶、手機等)、小孩補習、playgroup等對消費市道都能起很大作用。雖然他們只有繳交非常低税率的薪俸稅，但更重要的是他們(無論願意又好、被迫又好)以高地價去買樓或者交租等去間接支持政府能繼續以高地價賣地，賺取足夠收入向各個界別作派福利用途。 很多中產人士並無要求政府提供什麼福利、什麼全民退休保障等，只想希望憑自己的知識、眼光、能力去賺錢。此外，他們亦無要求政府提供什麼公屋及住屋津貼，只想用自己賺回來的錢買間屋自住甚至投资收租保值。況且，當他們買入物業時，亦知道當中包含了高地價稅及印花稅，亦知道這些稅收、地價主要用作支持社會的龐大開支。然而，最近政府就一些民粹主義而推出很多损害營商環境、就業工作、投資的政策。真的不明白為何仍要對小業主們窮追猛打，這點對於小業主們來說實在非常無奈，難道沉默的一群就是可以被欺壓嗎？ |
|
14. 一基層市民 2013-03-16 02:00:10 |
|
很多中產人士根本唔明白,為何基層人士會如此不滿,最大原因係社會唔公平,政府亦以為起多啲公屋,就能滿足低下階層嘅要求,其實咁諗係好錯,基層有公屋住唔會多謝政府,俾幾多福利都唔夠,因為社會就係唔公平,貧富懸殊已分化香港人,點補救都冇用! |
|
15. 亮劍 2013-03-16 05:58:43 |
|
那些以為樓市跌幾成會扭轉香港現在困境嘅人，簡直係無知，而且係到咗極點！ 香港嘅中小企，如果要發展業務，或營運所需，十之八九要同銀行申請信貸，而銀行借唔借及借幾多俾你，除視乎你個人信貸歷史，一兩舊磚頭打出來照保幾係指定動作，有嘢照保就係有抵押貸款，批額出來會多啲，容易啲，利率亦相而啲！ 樓市狂跌，咁除非你係賣炭、賣棺材或是專做破產嘅專業人仕之外，大團巿道都唔慌好得去邊，但喺呢個風聲鶴唳，人人在在需財嘅時候，銀行會因應資產價格跌破其底線，反而要cut信貸或要你抬錢來補差額，呢啲仲唔係雪上加霜?經濟仲唔衰多弍錢重?失業率仲唔升到爸爸聲? 根據各國樓災經驗得知，樓巿爆破係因為有人供唔起樓而急放，咁就會引致戲院走火效應，樓價跌得應就有人頂唔順斷供，銀行收回銀主盤就盡快推出市埸以減輕損失，同時會向仲生存緊嘅債仔追翻啲錢以保護佢哋嘅資產負債表，在這惡性循環之下，樓災就成型，一發不可收拾！ 喺度話自己係業主，希望樓災發生嗰陣去樓換樓嘅仁兄，要是有日你們「美夢成真」的話，請唔好禽禽青走去入貨住，唔該望一望在你份工保得住之餘，仲可以唔使減薪先好行動！
|
|
16. BC 2013-03-16 09:01:05 |
|
地產業不好，其他行業會好好嗎？大家不要忘記2003年經濟不景，通縮，賤物鬥窮人的曰子。如果政府為了提高自己民望而打擊中產（我並不是司長所說中産），CY請你準備下台吧！香港經濟轉差，政府地產收入大跌，CY你打算如何應付基層市民不斷的金錢要求？再向中產加稅？！更不會向公司提稅率吧！如是這樣，收入下降，支出上升，難道我們要向歐美學習發債度日？向政府破產之日進發？作為中產，我們自求多福。如經濟轉差，要死的一定不是我們！ |
|
17. 樓市辣招遺患深 退市要快要狠 2013-03-16 09:10:27 |
|
樓市辣招遺患深 退市要快要狠 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:樓市出招 政府對樓市的加辣招出台之後，樓市已開始有反應。 按照地產代理所提供的數字，最近二手住宅物業成交大幅萎縮。而十大屋苑在早前的星期，有些更要捧蛋，沒有成交。地產代理預計，上月的總成交可能創回歸以來的新低，比沙士時期的樓市還要差。 出招減泡沫 恐變打爆泡沫 要明白做好樓市管理，要從供與求兩方面一起進行。政府的加辣招主要是需求管理、減少需求，希望樓市回落。但只要賣家是有實力，不甘心低價賣樓，那麼樓市的調整，便會先由成交量開始，成交量先下跌，直至賣家願意減價變現。這種先由量才到價的調整，便是香港樓市的特色。 二手住宅物業交投量大幅下跌，初步符合政府的預期，而樓市最終是否由量先調整，然後再由價調整，現在判別措施是否達到預期效果，似乎言之尚早。但市場的變化，往往是意料之外，這些辣招最終為市場帶來甚麼效果，仍有待觀察。 政府再出辣招的目的，是要扭轉市民對樓價上升的預期，而要改變市民的預期，單是辣招是不夠的，市民要看到樓價下跌，而且要跌得夠多，跌得夠快，人們的預期才會改變，而這亦是吊詭的地方。政府出招是希望樓市減少泡沫，但既然泡沫已形成，這些招數最終可能把泡沫打破，這樣反而對於市場有深遠的影響。 樓市的參與者有三類人，包括⑴投機者、⑵投資者及⑶用家。而現在的印花稅，就已經有好幾種，包括從價印花稅（SD），買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。印花稅（Stamp Duty）原本是政府稅收之一，任何民間的資產買賣，政府也可以徵收印花稅。透過民間資產轉移的活動，政府能收到稅收，以支持政府運作，因此股票買賣要收印花稅，物業買賣也要徵收。但原本對物業買賣的印花稅，只有傳統的部分，而現在徵收的，多了BSD及SSD，以及擁有多於一個物業者須徵收的雙倍從價印花稅。而明顯地，推出這些稅項主要不是從政府收入來考慮，而是另有目的，要調控樓市。 要繳多款稅項 投機者已絕迹 幾種不同種類的印花稅，改變了不同人士的買賣成本。當然入市成本愈平，更有利他們與其他市場人士競爭，而買賣成本較高的，便有可能被擠出樓市之外。新辣招下，買賣成本最便宜的，就是只擁有一個物業的用家，他們在購買第一個自住物業時，只需繳付基本的從價印花稅。以一個500萬元單位為例，印花稅要繳付樓價的3%，亦即15萬元。但假若買家是投資者，已擁有一個物業，再買的話便要繳付雙倍的從價印花稅，亦即6%，相等於30萬元的成本。如果買家以公司名義持有，要額外繳付BSD 15%，亦即75萬元，加起來要繳交105萬元的稅款，是樓價21%。如果要在首3年把物業轉手，更要繳付SSD，例如在購買物業之後在首6個月轉手，便要繳付20%的額外稅率，亦即例子中的100萬。附表可見不同稅種對不同人士的影響。 基本上，以500萬元的物業為例，投機者的買賣成本最貴，如果以公司名義持有物業，在6個月內轉手，最高要付出41%樓價的稅款。要投資收益打和，要短期樓價（6個月內）上升四成幾！所以基本上投機者已經絕迹於市場。 至於投資者又分兩類，假設他是本港永久居民，他們可以個人持有物業或公司持有物業。附表可見，以公司持有物業比個人持有物業成本要貴15%，因為要繳付買家印花稅。如果投資者與用家比較，在購買物業之成本差距，本文例子是3%至18%不等。而現實上，最高的從價印花稅稅率是4.25%，那麼投資者比起用家多付的印花稅稅款，最高由4.25%至19.25%不等。而這批用家已假設會持有物業最少3年，避開了額外印花稅。 助用家上車 小心好心做壞事 透過增加不同人士的買賣成本，去幫助用家上車，降低投資者及投機者的需求，是出於好意的做法。但要小心措施的推行對經濟環境的影響，因措施最終可能變成好心做壞事。 投機者及投資者能為市場提供流動性。而現有的稅制，把他們的需求遏抑了。而用家則相反，他們的持貨能力往往較弱，而入市意願亦是較易變化的一群，如果樓市真的掉頭向下，大幅調整，最快消失的需求往往是這批實力較差的用家。如果用家不接貨，投資者又會否肯接？因為交易成本考慮，投資者所付印花稅比起用家多最多近兩成！這表示樓價要跌兩成，投資者所付成本才與現價的用家相若，那麼樓價要跌多少，投資者才肯入市？ 退市政治成本高 看政府智慧 當跌市真的來臨的話，樓市下跌預期確定，那麼投資者更有大條道理不入市，於是在缺乏需求之下，樓市的下跌幅度可以更大。 政府推出這些措施較快較急，希望撤銷之時，也要快狠準。特別是當美國開始加息之時，要留意樓市的發展。因為市場有盛衰的周期，過往香港亦經歷過。這些措施在上升周期或適用；但在下跌周期就變成毒藥。可惜政府在推出措施之時往往是滯後的，因為在市場尚未確定轉勢，任何更改措施會惹來市場揣測，政治成本相當高。如果這些措施是短期的權宜之計，便要記住它的性質是短期，到要撤銷之時便要撤銷，能否做到這一點，便要看政府的智慧。（文章僅代表個人立場） |
|
18. 難賣好價錢 2013-03-19 20:15:35 |
|
樓市辣招過多, 未來前景難看好!!! 難以指望一直不買樓人社群會出到好價錢購買港人港地,此是極端心胸狹窄之群體....... 前景不明朗,難賣好價錢??? 地政總署今日公布，將公開招標出售在二○一二至一三年度賣地計劃內的兩幅住宅用地。 政府早前已公布會在該兩幅用地實施「港人港地」措施。 兩幅用地為位於九龍啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號。兩幅土地將於三月二十八日開始招標，截標日期為五月三十一日。 |
|
19. 又一單 2013-03-19 21:25:02 |
|
上午11時35分，黃大仙彩虹道采頤花園第11座，一名40餘歲男子被發現在垃圾房上吊昏迷，救護員接報到場將他送院，惜搶救後不治。 |
|
20. AA 2013-03-20 16:29:16 |
|
不過，下跌40%至50%後，炒家將會有另外一個賺錢機會(低位入市)，損失慘重的是剛剛入市的小業主。 |
|
21. aa to 9 2013-03-20 16:29:51 |
|
to 9:
不過，下跌40%至50%後，炒家將會有另外一個賺錢機會(低位入市)，損失慘重的是剛剛入市的小業主。 |
|
22. 又來 2013-04-02 09:30:02 |
|
租金上升太多黑店，上环永利威酒行Wing Lee Wai 贱蟹男( 程超豪)上环永乐街，这店诚信破产是黑店。 |
|
