80後女炒家莫惠芬﹕恐慌時入市 樓市現過熱應減磅

歐美債務危機觸發全球股災，樓市 有高處不勝寒之勢，炒家要做足防風措施，但紀惠集團主席廖湯慧靄及行政總裁湯文亮，卻可冷眼旁觀。他們是本地隱形收租「大戶」，手上物業市值達二百億，單 是每月租金收入已三千萬元！但負債不足三十億，防風措施做到足。

廖湯慧靄（廖太）是廖創興銀行的八少奶；這邊廂，廖氏家族正回購家族中成員廖烈文手頭的集團股份，更傳出免去其董事職位，分家意味濃烈。那邊廂，廖太拿着 三十年前由丈夫廖烈正打的資本，從炒賣數十萬元車位到現時持有數百個商廈、豪宅及鋪位，手頭資產總值比市值六十億的創興銀行多一大截！

廖太還有個同舟共濟的弟弟湯文亮，甘心為她打拼，出謀獻計。湯氏比紛爭不斷的廖家團結；坦言「最聽家姐話」的湯文亮，接受訪問時說得坦白：「阿媽教落，最 緊要嫁個有錢人呀！」

近年代表紀惠向傳媒發言的是湯文亮，代表紀惠簽名買賣物業的也是湯文亮。不過市場傳聞，這個紀惠行政總裁也只是「丞相」，背後控制大局的是其家姐「太后」 廖湯慧靄，湯文亮回應說：「我唔介意人哋點講，家姐話我手氣好，暫時買入嘅物業都幾好喎，咪由我繼續簽名囉。」

就在辦公室訪問湯文亮期間，記者遇上穿了T恤、四個骨褲，一身撲素打扮的廖湯慧靄。甚為低調的她，見到鏡頭十分抗拒，對着攝影師，聲如洪鐘地說：「唔好影 呀﹗」回應對於家人的關係，溫婉之間亦流露一絲辛辣：「我哋一家人好好o架，邊個生日都會開party慶祝，又會一齊去旅行。哈哈，唔好寫八卦嘢，我哋唔 會好似人哋兩姊妹要爭啲咩o架！」

投資失敗焉知非福

這兩姊弟多年來分工合作，從不間斷。紀惠集團由廖太於七六年創辦，當年其丈夫廖烈正在廖創興負責九龍區的貸款部。在廖創興銀行任襄理的廖湯慧靄，獲廖烈正 打本數百萬元，成立偉邦投資公司，開始涉足財務地產。偉邦辦公室在旺角廖創興銀行大廈八樓，偉邦早年也得靠廖創興，「嗰時咩都唔識，無奈都要靠廖銀幫手， 借足九成o架。走出去搵銀行借錢，個個話你有廖銀做大水喉，使咩借吖。」湯文亮說。另一方面，偉邦持財務公司牌照，以財仔名義向外資銀行借入成本較低的同 業拆息（Hibor），買賣住宅物業。湯文亮憶述說：「當時一般銀行按揭息率差不多要十二釐，但用財務公司名義借Hibor，成本才三釐，但豪宅收租卻有 八至九釐，可謂穩賺。」這招「好使好用」，其間偉邦買賣多個豪宅，如舂磡角海天徑華翠海景別墅二十多個單位，後來偉邦改名紀惠集團，物業長揸不放；偉邦這 時期尚屬小規模，直至九四年，是集團的一大轉捩點。當年有感香港物業價格太貴，廖太想回內地發展。湯文亮先行花一年時間，走勻東莞、惠州，最後在中山小欖 落腳，做發展商自行興建物業。不幸遇上國家宏調，銀根收緊，部分項目幾乎爛尾，幸好投資額只是八千多萬。是次失敗，焉知非福。九六、九七年，香港樓價高 企，他們就是因為在內地的資金未回籠，未有入貨，最終樓市見頂，他們無債一身輕，幸運地避過了一劫。湯文亮說，直至○○年，投資中山的資金終於回籠，他們 見過鬼怕黑，開始退而求其次買入車位。「當年公司仲有豪宅喺手，但可用資金實際得幾億。車位入場費平，又有六、七釐回報，風險低，先迫不得已買，但買賣車 位缺點係煩，升值慢。」三年間他們前後掃入三、四千個車位，如鯉景灣、黃埔花園及紅磡中心等來收租，令廖太贏得「車位天后」的稱號。

食正升跌浪

湯氏姊弟慢慢來，等到真正的黃金機會——○三年沙士。當時湯文亮見市場上大部分物業價格跌得十分低殘，且有大量銀主盤湧現，便向家姐提議轉型買鋪。為了套 現更多資金，他先把同一屋苑的三成車位提價三成賣出，再把餘下七成車位按予銀行承造按揭，如鯉景灣涉及近三百個車位，他說：「由於貨源歸邊，提價都賣得 出，我哋拎去銀行造按揭嘅車位估價相對上升，又借多咗錢。」他把借來的錢、車位租金收入，加上內地回籠的資金總共十億元，全拿來買「銀主鋪」，第一個買入 的鋪位，是位於告士打道二百號地鋪，當年只需七百五十多萬，收租四萬元，如今租金已升至十五萬，該鋪市值更達六千萬，升幅近七倍，湯文亮指○三至○五年用 清十億元掃貨：「十億買貨，俾三成首期，即係可以買到幾十億貨，依家仲要升值十倍八倍，你諗吓個槓桿幾大！」在香港能抓緊一兩個地產機遇，足可成為巨富， 紀惠集團就是典型例子。湯文亮指紀惠算是順風順水，最困難是○八年金融海嘯，東亞是紀惠集團主要往來銀行之一。「最驚係當時傳東亞擠提，我日日坐唔安，心 理壓力好大。銀行死，第一時間call loan，物業又賣唔出，點可以唔驚。」後來政府宣布擔保客戶存款，平息擠提風波，他和家姐叫齊同事，返公司開香檳慶祝。

股票擔保搏升值

不過眾多銀行中，仍有較保守的要按規矩追收物業估值的差價，當中包括滙豐，要紀惠放低五億元做擔保。最後湯文亮想了一條好橋跟銀行協議，「我睇好當時藍籌 股價低殘，話照放五億元做擔保，但你哋要用來買藍籌股票增值。」結果證明湯文亮眼光獨到，現時該批股票已升值達三倍。投資物業，銀行的角色尤其重要，為取 得銀行的信心，湯文亮說：「紀惠一直最堅持就係唔會遲還錢俾銀行，故就算銀行要call loan（收緊貸款）都唔會第一個call我哋先啦。」現時，主要的往來銀行包括恒生、中銀及東亞，但有時也會幫襯其他銀行，「有時人哋嚟拍門，都要俾啲 生意人哋做。好似我哋幫新加坡政府買入中遠大廈，梗係要用番星展銀行啦。」俾面派對，就是為了有日銀行真的落雨收遮，紀惠也有後着。

姊弟分工合作

現時紀惠手頭四成是商廈，其餘三成商鋪、三成豪宅，全部長線出租，還保持公司流動現金達十億元，負債只三十億，較市值不足一成半。「我哋會漸漸增加甲廈的 數目，賣走手上的乙廈，因為甲廈有市價，市價係幾多，租金就係幾多，大機構唔會同你為咗少少錢講價。」買商廈，要一層層的掃，「你可以控制同一層嘅租客組 合。」買鋪，就面積愈大愈好，最好是相連鋪，可以打通，「香港將來都係連鎖店嘅天下，小鋪做唔住o架！」 另外他們還掃入一幢幢物業，包括佐敦柯士甸廣場全幢。現時紀惠規模龐大，有一次廖太不明所以地去問湯文亮：「細佬呀細佬，點解我哋有咁多錢嘅？」湯文亮唯 有回應：「家姐呀，梗係我知你唔知啦，你睇我哋戶口，總之有囉！」 湯文亮與另一弟湯子亮大學畢業後，已即時回港任廖湯慧靄的左右護法，讀會計的他負責投資部、讀建築的湯子亮負責工程部，出資的廖湯慧靄就是公司的「太 后」。湯文亮指這個「太后」性格很強，他記得家姐十七歲就在美國認識了表哥的同學廖烈正，二十一歲就結婚，感情好得很，但○三年廖烈正突然離世，「全家人 都好upset，家姐反過來安慰我哋，佢同大家講，地球都係要繼續轉o架啦。」

揣摩家姐心意

廖太的強悍作風在公司亦然，「家姐唔會出橋，佢只係一個decision maker，我要負責俾solution佢，而唔係俾questions佢。」湯文亮說。他經常要如一般打工仔般自行揣摩家姐想法。「就算佢唔鍾意，都永 遠唔會親口拒絕我。佢唔出聲就要知咩事啦，幾想買個物業都要縮。反而有時佢say no，又唔係真係no，你要再諗方法向佢解釋一次。」他記得，有次測量師行第一太平把位於銅鑼灣的一個地鋪招標，湯文亮想買，「正貨嚟，我憑感覺家姐會 買，但佢一直無話好，又無話唔好，但聽日中午截喇。」於是他凌晨打電話叫律師、經紀於截標前的九時半齊集辦公室，契照睇、支票照樣準備，「點知最後一刻佢 真係決定去馬，好彩我已經準備好晒。」廖湯慧靄抗拒應酬，除了出席慈善及婦女會的活動，其餘就由湯文亮來頂上，他說：「佢係一個師奶嚟，佢同人都無咩話 題。」相反，湯文亮自問強項是「Dead Time Killer」，「有次同個客簽約喇，律師去咗搞文件，得番我同個客喺房，兩個人靜英英，講咩好？唔通講番個物業咩﹗一講佢後悔點算？梗同佢講吓天文地 理，等佢無時間諗番個物業。」記者就見識到其本領。在陽明山莊會所吃晚飯，喝了兩杯紅酒，湯文亮由微積分說到唐詩三百首，猛叫記者開詩題，由他唸，不知不 覺便唸了近兩小時。說到敏感話題，他又突然站起來，走到旁邊的紫砂茶壺櫃，說想找個給記者看。

創興銀行發展阻滯多

創興銀行（前身廖創興銀行）於一九四八年，由廖寶珊創辦。廖家是潮州人，有着「家己冷」性格，故銀行的家族色彩濃厚，上位亦講輩分。銀行由廖烈文、廖烈 科、廖烈武及廖烈智主力打理。大佬廖烈清早於五十年代去世，三哥廖烈科於九八年意外逝世，一直主理銀行的二哥廖烈文則於○九年退休，現時由四哥廖烈武任創 興銀行主席、五哥廖烈智任董事總經理及行政總裁。廖銀由廖創興企業持有，而廖創興企業則由廖氏集團持有。一九九四年，廖創興企業分拆廖銀上市。廖銀董事態 度保守，致發展步伐緩慢，現時市值只有六十多億，分行五十一間。○六年，廖銀易名為創興銀行，淡化家族色彩，有傳就是為賣盤作打算。可是，多次傳出賣盤消 息，至今均無下文。年初，已退休的廖烈文把持有的百分之二十三廖氏集團的股權，賣予其子廖駿倫的民豐控股，但最後遭其他廖氏集團股東拒絕，廖氏集團成員近 月更回購廖烈文手上的廖氏集團股份，及免除其董事職位，股權爭拗沒完沒了。

排行第二的大家姐

在澳門出生的湯氏，其父親早於五七年已過身，母親羅鳳蘭在澳門開設「利源棧」經營木材生意，另外靠幾個鋪位收租，養大其四兄弟姊妹，湯文亮回憶說：「我哋 細細個已經學寫租約。阿嫲同阿媽教落，一鋪養三代。」湯文亮一畢業，在母親半推半就之下便加入紀惠，從未打過工：「阿媽話你係加拿大一個人搵到咩工，返嚟 幫家姐好過。」廖湯慧靄是家中的二家姐，上有一姊，但湯文亮說這個二家姐卻有着大家姐風範。「其實家姐唔惡，唔會開口鬧人。但都令你驚，呢啲叫威嚴。」不 過最令他尊敬家姐的原因是，「佢會幫你安排好晒你嘅生活，你有病，佢會幫你搵晒最好嘅醫生，唔使你擔心。佢有嘅人脈關係，我哋唔會有嘅。」那次被銀行向他 們追收物業差價，「家姐突然間攞張兩億元支票出嚟，話係佢買股票買樓賺番嚟嘅私己錢，佢二話不說放咗喺公司，說隨時可用。」廖太是家族飯局的搞手，湯文亮 本月二十八日，六十大壽，廖太向他事先張揚送大禮，他像小孩子般笑不攏嘴地說：「佢話會送隻六十萬的錶俾我！」二十多年來，他沒想過自立門戶，連與家姐鬧 意見也沒試過，他說得坦白：「阿媽教落：『最緊要嫁個有錢老公呀！』」 湯文亮甘心做阿二，他說在紀惠多年，一直都是General Manager，近年才升任行政總裁，他說：「有一日有個經紀上嚟，問我係邊個，我話係普通經理，於是佢問可唔可以叫個高級啲嘅人見佢。都係為咗工作先改 職銜咋。」

交棒予第三代

廖太和湯文亮，已準備把紀惠交棒予第三代。廖湯慧靄兒子廖偉麟○三年從美國畢業回港加入紀惠，與湯文亮一樣負責買賣物業。廖偉麟說：「我返嚟幫阿媽係承 擔，而佢同爸爸都教我好多物業上面嘅知識。」事實上，廖偉麟是廖創興的第三代成員，不過一直以論資排輩作上位條件的廖創興，現時主席仍是由第二代廖烈武擔 任。相反，在母親提攜下，廖偉麟短短幾年，已升任至紀惠集團副主席。「依家幾千萬個啲物業就放手交俾Jeffrey（廖偉麟）負責o架喇。」湯文亮說。他 的女兒湯振玲四年前亦加入紀惠負責租務，湯文亮兒子湯振邦、湯振宇則負責紀惠工程部。年初，廖創興家族的廖烈文在未經其他家族成員同意下，把其廖氏集團約 二成三股份，售予其子廖駿倫的民豐控股，廖氏集團成員欲向臥病在床的廖烈文回購其手上的廖氏集團股份。傳聞這批股份回購價近五億，湯文亮對此傳聞不禁說： 「要廖烈文離開家族，都係分得五億！」以往湯文亮會與姐夫廖烈正吃飯聊天，廖烈正死後他與廖氏其他人已無聯絡。由於紀惠始終由家姐廖湯慧靄打本，湯文亮經 常這樣說：「記住廖太先係大股東，Jeffrery先係接班人。而且個pool咁大，使咩爭啫。」說完，哈哈大笑。他與太太及子女同住陽明山莊近五千呎頂 層單位，每天他凌晨四、五時起身寫稿、上班前到會所游水，每天九時回到辦公室處理公事，大部分時間下午就放工，即使留在辦公室，也只是與經紀、同事喝喝紅 酒，風花雪月，樂得悠閒。

家族兵團交棒下一代

1.07年加入紀惠。成績優異，是拔尖生，於科大Global Business畢業。為人細心，故負責管理約三十至四十億物業租務。曾以一點八億掃入三十多個錦綉花園單位，最後因物業有僭建清拆令而取消交易。

2.03年加入紀惠，於美國修讀經濟，數口精，故負責集團數千萬元的物業買賣。為人亦較進取，

間中會摸貨獲利，與集團保守作風迥異，但摸貨數量只佔總投資一成。

3.08年加入紀惠，較少接觸傳媒，除了跟父親監督工程，亦同樣擔任紀惠租務部經理，

負責公司招租及管理。精於繪圖，故跟隨父親為集團物業畫圖則。

4.加入紀惠未夠一年，跟隨父親學習工程工作，積極受訓。