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1. CK 2012-10-17 14:17:28 |
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成篇文都很有理據: "必須以新思維看待未來樓市走勢，樓價衝破九七，並非已到終點，香港作為對外開放的國際都市，樓市的需求難以估計，市場的不規則也許就是規則。" |
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2. 年輕人 2012-10-17 14:20:19 |
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本人認為陶冬看法比較中肯,不應與瘋狂為伍,睇好樓市者都係一班瘋子. |
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3. 經驗 2012-10-17 14:24:56 |
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瘋子才能贏大錢，太保首容易錯失機會。 |
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4. 兩大癲王 2012-10-17 14:51:03 |
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美元有幾瘋狂, 港樓有幾癲狂!
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5. 恐慌 vs 瘋狂 2012-10-17 15:29:20 |
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恐慌及瘋狂是有分別，明顯地現在看不到有瘋狂搶購潮，至少已沒有超額認購十倍八倍這回事，但就不同意筆者對現時樓市並沒有出理「恐慌性買樓」的看法。對現在入市的人來說，部份人真的是因恐慌而入市，因為怕後市會再升，現在唔買，日後更買唔起，否則就不入市，等市回時才買。所以局長的說法，也不是錯的。 借用「SSD」措施後的成交量的徘徊在六千至八千宗左右與之前的一萬多宗比較，也有偏頗，因為現時的樓已大有升幅，真正能拿得出數百萬或過千萬買樓的一般人相對已愈來愈少，入市自住的(買第二三四套房來投資收租另計)，唔多唔少都有恐慌日後買唔起的心態。無入市的，又不代表他們不恐慌，只是樓價已漸漸脫離了他們的能力和可承受的風險而已。所以不能罔借這些數字來解讀市民心態。 再者，也不可以認為因現在的價不是炒家炒上就說是理性，因為用家買的價因著恐慌而變得不理性，往往現價高追。有時，炒家或專業物業投資者，在現市或許更理性，你看看湯博士就知了。 |
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6. 亮劍 2012-10-17 16:14:51 |
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在現行金管局嘅指引之下，你想樓換樓，真係麻煩到極點，首先如果你玩同步即同時一買一賣，咁即係你要準備定最少一半樓價做新嗰層樓嘅首期，仲要加埋壓力測試、非自住物業按揭限制，呢吓真係玩死好多玩樓客！ 或者你可以先沽出自住嗰層先，到收齊曬尾數再換樓，咁中間嗰幾個月嘅真空期住邊處？啲傢俬雜物放嚮邊？ 自住客唔使理 SSD 其實有誤導，因為現行法例，在指定時間內幾乎唔理你乜嘢原因賣樓都要交稅嘅，咁一個唔好彩比老細炒左、離婚、重病、加埋樓市冧緊及市道唔好----攪到供唔掂層樓就真大鑊！ 因為 SSD 而止血不得已先死一浸，守落去到大把人頂唔順而取消 SSD 重大劑，持貨能力低嘅人齊齊出貨，樓市唔死直真係有鬼！ 石鏡泉話幾拾年前一條油炸鬼加一碗白粥係一毫子，家係 13 元！ 嗰時一個小學教師月薪係 300 銀，現在係 2 萬銀左右！ 而金價由美金 35 每安士升到 16XX！ 咁樓價由拾幾萬上到 2XX 又有幾奇怪？ 這叫通貨膨脹！係因為這幾拾年各個政府都玩緊信貸擴張！喺度年年印銀紙，狂揾那些揸住債券及現金嘅人笨！ 要是你係叮噹個朋友，可以用時光機回到 7- 8 拾年代，你會揸錢收息；定係買磚頭自住或收租？唔使俾個答覆我，請自己問吓自己良心！ |
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7. 年輕人 2012-10-17 23:23:44 |
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樓市宜家十分危險,成交量咁少樓價只係乾升,非常唔健康,只要小小風吹草動,樓價一定冧. 陶冬作為著名經濟學者,點會咁輕易講錯嘢,各位準買家應該忍耐吓,樓價大跌指日可待! |
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8. 年輕人 2012-10-17 23:32:50 |
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仲有,陶冬沽樓離場的瀟灑作風令人欣賞,唔似某些專家得把口,一味吹好,好似陶冬嘅身體力行至有說服力! |
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9. 基層市民 2012-10-17 23:35:36 |
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同意樓上"年輕人"說話,樓市已十分危險,唔好同瘋人一起瘋,大家暫停買樓,樓價就會跌. |
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10. 小市民 2012-10-17 23:49:52 |
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陶冬與陸東,誰較有道理? "著名分析師陶冬認為香港樓市已進入「瘋狂狀態」，於是毅然賣樓，為的是不與瘋狂為伍，以身作則用行動來警告港人，樓市已出現嚴重泡沫危機。然而，此刻另一位重量級經濟學家陸東卻指出：「樓市好難跌」，他說香港樓市有三大支持位，是利息低、資金多和供應少，還強調額外印花稅（SSD）沒有存在價值，政府實在不應干預樓市：「政府再出招要打壓甚麼人，市場上已沒有炒家，莫非要打死用家？」"
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11. 先達 2012-10-18 02:06:22 |
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樓市的確會被美國QE3所刺激,然後繼續上升,年輕人不可勉強以自己的意志去改變這個現實,還是面對此現實,接受事實比較正確. 專家亦有看錯市場的時候,不要盲目追隨,自己多去了解市場真實成交案例,就是最好的判斷根據. |
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12. 寄生虫 2012-10-18 09:33:20 |
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過去三年十個專家八個都話樓價高,再加議員政府全部都叫市民不要高追樓價,結果上車客以至自住業主很多中哂招,由09至今樓價升了一倍,到底香港財經專家点樣考牌,咁屎嘅! |
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13. 信陸東好過 2012-10-18 09:55:14 |
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信陸東好過 |
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14. hifi 2012-10-18 10:39:45 |
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資本主義下，制造過億身家富豪在過去十五年間以倍計，最多那層次如過千萬更是無得統計，並在過去經濟向上情況下正以高速增長，今次因導火線SSD+5K白表刺激基層帶動樓市，並加上QE(誇大其實)/股市差/通貨澎張，連那班"厚底"人的玩埋一份，還有QE是不能直接流入市民手裡。另今次問題是先由民生層如公/居屋先炒上。要消化來自很多厚底+實需基層購買力下，現時其實是較困難(貨源小)，因無負資產亦無須贆賣，除經濟突變如風暴、戰爭、病毒。但亦要防真正的壓市政策。 |
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15. East vs Winter 2012-10-18 11:23:18 |
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The sun rises from the East everyday. Winter falls at the end of the year. |
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16. 還有 2012-10-18 11:31:47 |
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每年150個單程證150X365= 54750個, 單非嬰一年20000 , (不計雙非喇) , 每年又有約7000個大陸生來港讀碩士,若一半留低發展7000X1/2=3500 , 共 54750+20000+3500=78250 ,有錢的買樓, 冇錢的申請公屋, 而且又加最低工資, 一家三口都去洗碗或保安ETC... 家庭月入= 33X10X26X3 = 25740 , 若用10000蚊去供樓, 以現市況已可向銀行申請260萬貸款買樓, 而家連一家四口去洗碗也可成為中產家庭喇... 未計若果其中一個去扎鐵, 人工一個人已兩萬喇... 咁細價樓需求點會唔大 |
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17. 改正 2012-10-18 11:33:58 |
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最低工資為30, 非33 |
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18. 搵快錢買樓 2012-10-18 11:43:10 |
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匯控破頂，高盛籲「買入」，首站目標先看$90，升穿$100指日可待。地產好，地產股更好，大陸資金不單買樓，更加會買地產股收息，長和新地恆地新世界信和，必然選擇。 |
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19. 343 2012-10-18 18:11:49 |
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內地「十一」黃金周剛剛過去，黃金周一過，香港數隻零售股，特別是珠寶、零售股的股價大跌，這說明了黃金周的效果褪色了。黃金周褪色，不但會影響零售業的利潤，也會影響商舖的租金，進而影響商舖的價格。
近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。
珠寶店搶佔黃金地段
不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。
商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。
炒舖者應留意中港矛盾
大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。
這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？
撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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20. 343 2012-10-18 18:11:49 |
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內地「十一」黃金周剛剛過去，黃金周一過，香港數隻零售股，特別是珠寶、零售股的股價大跌，這說明了黃金周的效果褪色了。黃金周褪色，不但會影響零售業的利潤，也會影響商舖的租金，進而影響商舖的價格。
近一段日子，香港住宅價格不斷創新高。黃金地段的商舖租金、售價也創新高。黃金地段商舖租金創新高，完全是靠內地旅客。中國經濟增長在過去幾年非常驚人，富起來的中國人到處旅遊，香港其實沒有很多旅遊景點，但是沒有入口稅和消費稅的香港是購物天堂，香港與內地的零售物價約有20%的差距，香港賣1萬元的手袋在內地賣1萬元人民幣。有些人以為這是人民幣升值的效果，其實不然，是稅務的差異所造成的。
珠寶店搶佔黃金地段
不過，香港說小不小，內地旅客來香港並不是到處購物，只是集中於某些地區，這就造就了所謂的黃金地段；黃金地段一個月的租金，已經可以買新界同樣面積的住宅單位，非常恐怖。其中的珠寶商出手最闊氣，珠寶售價高，利潤高，珠寶商出高價搶黃金地段的商舖。現在香港某些黃金地段除了珠寶店外，其餘的零售商皆已消失，因付不起高昂租金被趕走了；若想不被趕走，只好付更高的租金。最新一個例子是銅鑼灣賣豬肉乾的美珍香，兩年前付月租43.5萬元租一個200平方呎的店舖，新近簽新租約月租120萬元，每月呎租6,000元，升幅驚人。
商舖租金大幅上升，售價也自然水漲船高，於是不少人都認為炒舖比炒樓更好，商舖的租金、售價的升幅遠高於住宅。但是，炒商舖非常高風險，不斷上升的租金靠內地自由行，如果自由行政策、內地旅客消費行為有變、中國經濟增長再放緩，零售商肯定無法應付這超高租金，真的搬走了，剩租約的租金很可能一瀉千里，這就是為甚麼許多零售商寧可挨貴租也不願投資購買商舖。
炒舖者應留意中港矛盾
大量內地旅客到香港來，旅客消費能力參差，過多的旅客數量也使到香港的接待能力面對挑戰；還有兩地文化的差異引來部分香港人公開說不歡迎內地旅客，這都是炒商舖的人應該留意的事。
這一次「十一」黃金周香港好些零售股股價大跌很可能是個訊號，是炒商舖者應該留意的。將來市區重建，今日的黃金地段在將來會不會改變？過去兩年，投資商舖的回報的確比投資住宅強得多，但是這趨勢能否長期維持下去？
撰文：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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21. 陶春袋 2012-10-18 19:14:58 |
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22. 年輕人 2012-10-19 03:24:06 |
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樓價升到咁田地,冇理由再去高追,相信再升也升唔到幾多,無謂宜家再同你搏. 樓價已同市民購買力脫節,政府必定再駛出絕招,加大SSD係大眾期望,CY點會放過炒家! |
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23. I know you can do nothing 2012-10-19 08:59:43 |
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所有香港擁有房子的人其實都是炒家,所不同的只是大和小, CY是注定什麼都做不了. |
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24. 狗頭貓 2012-10-19 13:49:27 |
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香港是亞洲熱點, 只有耐高温的熱泉虾容易生存, 但一旦失去熱力, 就只能吃其他熱點的廚餘, 想成為世界熱點還是與世無爭小漁村, 自已選擇. |
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25. 年輕人 2012-10-20 02:36:32 |
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為何我們支持人民力量,係因為佢地代表弱勢社群,香港經濟成果俾有錢人和業主們分享,我地基層得到甚麼? 除咗樓價高到令人髮指外,我地對經濟現狀都好唔滿意,我們寧願經濟差令樓價下跌,社會各階層重新洗牌,咁樣低下層才有機會翻身. |
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27. 年輕人 2012-10-20 03:07:53 |
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樓價大跌是我們嘅願望,宜家樓價點講都講唔通,寧願大跌影響經濟都在所不惜! |
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29. 煲浪追浪 2012-10-20 04:24:54 |
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回27廢青~你一己之私就要整個香港經濟陪你?想我同輩為買一層樓一曰做3份工,早去摺報紙,中間正常工,晚去做石Q...做左3年先去買樓...你又作過任何犧牲呀?去泡吧/唱K/溝下女.hi 下 K,,,,跟手又話樓價貴買唔起,,,,,,,送比你好毋,,,,和合石都要錢買位架!~~~香港多你呢種人真係玩完~~~~~岩哪!跟現正苦一九毛樣,痴痴呆呆坐埋一台,下次比你做凸首~OK!反正香港都比你呢種人玩死. |
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30. 年輕人 2012-10-20 04:39:29 |
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樓上; 別人笑我太痴狂,我笑他人睇唔通. 自命睇得通者,其實是睇唔通! |
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31. 巨人 2012-10-20 11:06:45 |
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筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會，在研討會開始前，即場向到場讀者進行「舉手式」民調，問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手；認為樓市會牛皮或升幅小於一成者，則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌，兩場研討會中，一共只有三個讀者舉了手。 一年間 好友由極少數變成多數 筆者即場表示，根據「相反理論」，投資市場若出現一面倒的看法，即人人看好，或是人人看淡，市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果，該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士，問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為，明年物業市場會有上升的趨勢，遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。 今次調查又顯示，「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別：25%受訪者表示明年會增加物業投資，近28%會增加手頭現金，24%則會增加股票投資。 調查反映，專業人士看好香港樓市。短短一年間，看好樓市的人由極少數變成大多數。固然，大眾對樓市信心十足會推動樓價，但如上所述，根據相反理論，太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道，是否也反映樓市已過熱？ 樓市價量背馳 非只因額印 筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是，過去一年樓價屢創新高，但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市，股價愈升愈高，但成交不斷走低，便會被說成是「乾升」，絕對不是好事情。 當然，有一種解釋是，政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒，剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業，令到盤源欠缺，成交也跟隨萎縮，並導致業主叫價強硬，令樓價愈升愈有。 但也不要忘記，如「量低」全是因額印造成，那應該是當政策一出，成交量在短時間內直插，然後呈「L」形在低位維持，但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪，樓價一浪高於一浪，兩者出現了大背馳（圖）。 美元未必走弱 通脹可變通縮 其實，現在支持樓市主要有兩大因素：一是過往數年新樓供應量偏低；二是因各國要拯救經濟，於是不斷放鬆銀根，甚至推出量化寬鬆措施（QE），以致息率低企。然而，外圍經濟確實惡劣，而最近國際貨幣基金組織（IMF）更是調低多個國家的經濟增長預測，都是值得加以留意。 同時，雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境，仍未算高至極危險水平，但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高，由約10年前只約供15年多，延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差，市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。 另外，不少分析指出，歐美各國放鬆銀根，會令通脹失控而有利樓價，但香港近年通脹率最高也只升至5％多一點，近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後，也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟，港元因與美元掛鈎也會偏軟，進而期待資產價格受捧，這可能會是個美麗的誤會。 樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝 根據歷史數據，商品價格大約每30至31年會出現周期頂，而今年至明年中，商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候，則一旦整體商品價格回落，通脹有可能變成通縮？如此，香港樓價又會如何？ 事實上，過去半世紀的香港樓市，似乎也出現每隔15至16年的見頂周期，比如1967年發生暴動，15年後的1982年，便是中英談判導致股市和樓價急挫，而再過15年，則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則，1997年之後的15年，便是今天的2012年，會否有樓市「黑天鵝」出現，就讓大家拭目以待吧。 歷史常常重演 1929股災可參考 上周六的樓市研討會上的另一講者為清華大學客席教授蔣匡文。他指出，歷史似乎每每重演，比如近一個世紀前，美國於1929年出現股災和大蕭條後，各國貿易保護主義橫行，而近數年自出現金融海嘯後，各國也在進行貨幣戰爭。當年日本侵略中國東北，現在則「購買」釣魚島令地緣政治變得緊張。 1929年股災後，美股曾出現大反彈後再急跌，直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後，美股也大跌，現在重返高位，則最後會否又大挫，甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭？若是，則往後數年，不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急，樓市也可能會受影響。 撰文﹕陸振球 |
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32. 回21 2012-10-20 17:26:40 |
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陶春袋，可否你的留言ＤＥＬ我偶像蔡志忠老闆的相片？否則我以為你話我大佬春袋。 |
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33. 60後港人 2012-10-21 00:40:43 |
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如果政府真係要推按揭利息稅,咁一定會出現反效果,政府為得到一小部分人嘅支持,最終會失去大多數市民嘅擁護. 打冧香港樓市,CY政府將遺臭萬年,比當年八萬五更臭氣沖天! |
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34. BC 2012-10-21 13:18:37 |
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CY應已吸收97年8萬5的教訓，應不會笨到再來一次吧！業主們應擔心香港經濟受外圍影響下降，打工仔減人工或被lay off。這樣樓市才有機會跌，跌多少就視乎銀主盤多唔多啦！ |
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35. 地產不平人 2012-10-21 17:39:37 |
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如樓市冧，責任在於自願用超高癫價買樓的人。 |
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38. 資產主義 2012-10-22 08:54:33 |
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全球無限量印廢鈔搶資源，制造惡性通脹，實物資產大牛市，未來5年，油、金、股、樓....升到你唔信！
港匯轉強，外資大舉入市，歷史證明，股樓例升，趁今日調整，收集牛証call卵，迎接第四季大升浪，賺首期買樓。
首選恆指、地產、匯豐牛証call卵，次選中移、中人壽。
實股可買入823，長和、新地、恆地、新世界、信和、港鐵等地產股，對抗通脹！
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