年幾前 83010278301027 兄發表嘅文章，歷久彌堅，我抄一段仔出來，睇吓佢點解釋炒家。(我本人未試過炒樓)

炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。

事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。

地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。

因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。

唔太相信政府會一下子取消SSD, 萬一好似5000白表免補地價一樣返應超出所料, 一取消又爆昇點收料? 我諗最多係減監, 一下子取消機會不大...

政府何不放寛「SSD」來為二手樓鬆綁？當樓盤有所增加時。

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完全同意，問題是是否將SSD期慢慢調整致樓市回複正常，過是一下子取消，我建議可用前者。

SSD 若再提高稅率如 30% , 40 % or 50 %，其实這已隱藏了共產党的手影，就是 如果你不幸要短時间要賣樓就等如"共"了你的"產"， 香港政府已"赤"化了和国民教育一樣 ！

SSD係應該撤銷,只不過炒家給坊間感覺不佳,一路以來形象較差,即使知道SSD令二手樓短缺,官員仍然不肯將政策改變.

不單咁,還會加大力度,外界才會覺得政府有做嘢,樓價高就高,反正有一天,樓市會爆,樓價大跌時,市民就沒得埋怨.

不過說話要公道一些,炒家對社會有貢獻,賺錢納稅納不少,如果他們合法地炒樓,亦不應該責怪他們.

本人並未炒過樓,但認識的前輩曾於97年炒樓輸晒成副身家,炒樓其實風險好大.

SSD實施咗兩年,並沒有好的效果,只打擊咗炒家,但樓價繼續上升,筆者所講有理:

[兩年後的今天，將炒家擊退的目的已經達到，但更重要的任務卻沒有完成，大家最關心的樓價不跌反升，房屋問題越來越嚴峻。「SSD」措施將兩年內轉手的業主懲罰重稅，變相鎖死他們不能再做買賣，不僅使二手樓市場供應短缺，而且令樓價升勢加劇，這跟政府當初所預期的效果大相徑庭，不知何解，坊間竟然少有反對「SSD」的聲音，反而對政府可能加大其力度沒有異議。]

以資本增值稅取代額印可考慮

文章日期：2012年9月26日

嶺南大學公共政策研究中心主任何濼生教授最近提議，政府應考慮以資本增值稅取代約兩年前推出的額外短炒印花稅，同樣可達到壓抑樓市的投機性需求，卻又不會令真正用家有需要變現或遇上樓市大跌時「逃生無門」。

筆者一直認為，當2010年底政府突然宣布推出額印，是受到政治壓力的急就章行為，為了令炒家絕舻，卻連真正用家也要陪葬。

筆者有朋友約一年多前買樓後，因工作環境突然改變而令收入減少，上不了會，本來將物業沽售便可了事，但因額印關係，如即時轉售物業，便要支付新成交價的兩成作額印，他當時幾乎要撻訂或借「大耳窿」，還好最後有親友出手幫忙才過關，但已嚇得一身冷汗。

試問，這位朋友並非炒家，收入減少亦非他可以預期的，如當時他真的因上不了會而被迫撻訂，大半生的儲蓄便化為烏有。難道，為了打擊炒家，用家便應要「為港捐軀」嗎？

向投資者徵收資本增值稅卻不同，因物業錄得樓價升幅時才要繳付，則用家買了樓，如樓價持平或下跌，新稅不會影響他的「逃生」決定，若樓價升了，賣樓也只會賺少了，不會像額印般，賺可以變蝕，蝕時更會大蝕，刀刀見骨。

正如何濼生所言，只要針對短炒物業的資本增值稅率夠高，炒家或投資者在衡量過值博率後，大多也會放棄炒賣，達到額印推出的目的，但就大大減少對真正用家的傷害。

當然，炒樓資本增值稅的詳情，不一定要完全依足何教授所建議，但以之作為政府的下台階去取代額印，卻是值得考慮。      來自明報

沒有炒家，但所有公屋/居屋天價成交，業主索性賺埋炒家水位。以往賣家/買家/炒家(加agent)都會彼此制衡比較市價。

如果政府必須服從民意,加料延長SSD??

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會連累很多人，因為二手市少盤業主會亂開價，另一手樓會大熱。

To 15:

住屋問題是必須品，但不等如買樓是必須品，攪清楚 D logic 先啦

在兩年多前，我有屋企人「夫披」買左層舊樓諗住收租，在裝修期間，有地產經紀問佢放唔放賣，她原本一心想放租養老，所以無理那個經紀，點知隔籬鄰舍喺幾個月之內分別賣樓搬走曬，原來嗰幢大厦成為發展商目標，收緊貨！

一半住户搬走揾鬼黎租？而間屋又大過頭，唔能夠自用，最後咪焗住賣鬼左拒，那個客應該就係收樓中介公司嘅人！

點知稅務局喺幾個月後，就發信來叫佢申報點解唔夠一年就賣樓，最後埋尾都要俾稅務局抽翻份利得稅。

其實喺香港現行稅收制度，稅務局加強人手，執出短炒個案抽稅，又洗乜另攪 SSD ？

甚有道理:

"無論在電視媒體或報章雜誌，大家都會看到盡責的高官和正義的議員們，對香港房屋問題關懷備至，他們幾乎一致認為，大量供應就是王道，因此實施林林總總的措施如「置安心」、「梁十招」和「港人港地」，甚至推出新界東北發展計劃等等，如此種種，無非是想盡快增加房屋供應來穩定樓市。筆者十分不解，既然高樓價非炒風引起，政府何不放寛「SSD」來為二手樓鬆綁？當樓盤有所增加時，樓價便較容易受到控制。"

香港文匯報訊（記者 周穎）工商舖不受額印稅影響，投資氣氛本已高漲，自QE3推出後游資增加，投資市場更火上加油，尤以舖位成交最瘋狂。不少資深投資者於過去不足兩周時間加快投資步伐，以逾億元入市，其中活躍投資者如尹柏權、蔡伯能及「物流張」張順宜各以約4億元大舉入貨，分別掃入荃灣大河道舖位及尖沙咀新文華中心全層舖位，而張順宜更誇張，大少通吃，幾日內掃入最少逾8個舖位。有投資者直言，未來優質旺舖，可謂手快有手慢無。

尹柏權4.1億荃灣入市

　QE3推出約兩周，投資者把握機會瘋湧入市，市場出現不少逾億元舖位成交，矚目個案包括尹柏權以4.138億元，購荃灣大河道10至20號登發大廈地下4A及4B號舖，連同1、2及3樓全層；蔡伯能亦斥逾4億元，向九建購入尖沙咀新文華中心全層舖位。

　另外，英皇集團繼上月購入尖沙咀海防道美珍香舖位後，再以1.45億元購入漢口道約800方呎舖位。英皇集團執行董事張炳強表示，集團揀選核心區靚舖未停，而尖沙咀區租金更加是長線升值，集團未來仍會於區內留意優質物業。

「物流張」兩周吸8舖

　而最「勤力」投資者要數人稱「物流張」的張順宜，兩周內購入最少8個舖位，成交金額由1,000萬元至近億元不等，包括以7,950萬元由影帝梁朝偉手上購入中環威靈頓街73號舖。「物流張」表示，個人看好舖市前景，配合QE3、自由行，加上內地香港兩地緊密聯繫的利好因素，零售前景美好，香港物業未來將會急促升值，當中優質旺舖更手快有手慢無。

　中原(工商舖)商舖部高級營業董事陳偉材表示，現時舖位入市氣氛持續暢旺，位處旺區的舖位放盤量銳減，令個別投資者不惜以摸貨形式入市「心頭好」。他預料，隨著投資者入市態度愈見進取，預料第四季舖位買賣氣氛有增無減。

近日慧雅談到本港樓市，不少人認為本港豪宅物業的價格令人咋舌，因此斷定這是泡沫。

毋疑，本港豪宅的價錢很嚇人，但這並不一定表示本港樓市已存在很大風險。歸根究柢，每個地方的樓價，最終都是反映該地方的人民的財富和財富分佈情况。現時香港某些豪宅的價錢確是高得驚人，但香港卻似乎有足夠數量的有錢人和外來富豪支撐這些物業的價值，而且這批物業的數量似乎仍不夠分，因此對於位於傳統豪宅區的物業而言，現時有說是「夠膽開價便是」，再貴都是有人接貨。在一、兩年前，天匯的做價令人覺得不可思議，但近日太古於司徒拔道的OPUS，卻創出總價4億多、呎價近7萬的天價。

高槓桿短炒 市場風險才算高

以慧雅之見，超級豪宅恍似稀有古董，很難為其真正的價值定下客觀的標準，只要有買家願意支付那個價錢便是了。慧雅認為其中一個指標，是物業的價值相對買家的財富。若該買家有過50億的身家，他又確是「負擔」得起買一個4億多元的「心頭好」，若他是有過百億的身家，那4億多元對他而言，不見得是怎樣的一回事，我們很難從價錢本身判斷這是否泡沫。我們可以說的是，若買家用上了很大的借貸槓桿，以及準備短暫持貨大炒一轉，這才代表市場的風險已高，一旦有什麼突發事件出現，不少人會突然失去預算，但這相信並不是今天本港豪宅的情况。另一方面，根據慧雅的了解，本港豪宅的買家不止是內地人，本地有錢人的財政實力，亦是不可忽略。

施慧雅

ProjectParadise：楼市疯狂随时输死人

楼市进入疯狂状态，是当前本港最热门的话题。2012年9月5日笔者举办了一个小型研讨会，邀请施永青及曹仁超向39位与会的财经界朋友，发表有关楼市的演讲。曹仁超说本港楼价没有下调空间，施永青当日则指出本港楼市有调整压力，但调整幅度可能只有4%至5%。笔者看法比较悲观。楼价飞升影响民生，已必须正视。2012年9月20日沙胆虹于《苹果》专栏说：
「升得高的终于都会低堕，资产价格始终会下跌，泡沫必会爆破，但摸顶永远最困难，没有人知道顶在哪里，直至见顶后大跌才知道！目前楼价天天创新高绝不正常，但不正常的状况可以维持一段时间，问题是多久而已！香港经过这次繁荣之后，可能有排衰，若然美国经济见底复苏，美国疯狂关水喉，美国亦唔会理得香港人死活，到时资产价格可能跌到七个一皮。投资者或置业人士惟有自求多福。」
2012年9月25日卢峯的〈苹论〉标题为〈楼市从疯狂、恐慌到危机四伏〉，他说：
「任何投资或商品都不可能长期脱离经济现实及买家的负担能力，任何资产泡沫都有爆破的一天。2006年的时候，绝大部份投资者预期美国楼市明天会更好。上世纪80年代末日本房地产市道最疯狂时，东京天皇御苑所在的一小片土地的地价就足以买起加州。但残酷的事实说明，楼价地价绝不会长升长有，资产泡沫也不会无止境膨胀。一旦泡沫爆破时，走避不及的买家及投资者将会损失惨重，整体经济也久久难以复原。当前香港楼价因非理性亢奋及恐慌再次急升，意味楼市泡沫正快速膨胀至难承受的地步，爆破的风险也随之而增加。像这样的市况怎能不是危机四伏呢？」

港楼价全球最贵
施永青在2012年9月5日的演讲指出，现时楼市的成交量远远不及1997年本港楼市见顶时的水平。从波浪理论着眼，这是B浪反弹的特性。
附图一内的B浪有两个可能运行途径：
第一，平坦形（Flat）以3-3-5形态运行。倘若这个数浪方式成为事实，楼价可能在1997年高峯附近见顶，之后再以五组浪向下调整。
第二，不规则形（Irregular）以3-3-5波浪形态运行。该形态特点是B浪可能升破大顶后，才以五组浪向下调整。投资者可能被杀个措手不及。
客观因素分析，以楼价及收入中位数的比率衡量，全球最昂贵城市当中，香港独佔鳌头，其馀澳洲佔了五席，加拿大佔两席，见附图二。香港、澳洲及加拿大楼价急升都是中国人热爱置业造成的不合理现象。澳洲及加拿大地大人稀，楼价飞升，不是泡沫是甚麽？香港楼价趋于泡沫化更是昭然若揭。
总结：本港楼市以B浪反弹，在成交疏落的情况下屡创新高。C浪的来临将会令盲目入市的投资者损失惨重，不可不防。
许沂光  图表分析员

很明顯講出了SSD的害處:

「朋友居住的屋苑即將進行大維修，他想趁機轉換環境並變現部份資金作投資用途，於是選擇先買後賣，樓很快就買得成，但是賣方面卻遲遲賣不出，後來他改變主意，自住的房子不想賣了，可另一方面要投資的項目已逼在眉睫，缺乏資金下惟有打算把剛買進來的房子回頭賣出去，當他知道再賣的房子需要交付額外印花稅時，心裡難免忿忿不平。最後他不但換不成樓，更因週轉不靈而喪失投資良機。」   

終於有高人。

我不是炒家，買樓只為改善生活，再者為保值。

取消SSD，把過去兩年的樓盤一次過放出市場。市場供應多了很多時，價格自然回落，這是很Simple的Demand and Supply，經濟學上的ABC。當價格回落，炒家想炒也炒唔起。

SSD 是對付炒家的最好方法。但方法不是死的。就只要比市場知道這招SSD會在炒風初現的時候，就會出手，炒家入市自然小心。