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1. 陳大春 2012-09-19 13:10:30 |
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針對炒家，加重加長SSD冇問題；但一定要放生換樓業人士(設 conditions of relaxation)方為上策 |
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2. 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010) 2012-09-19 13:10:57 |
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如果兩年前有人看過下列文章，而無動於衷，什致反脣相譏，咁今日可以賴得邊個？ 買樓10大誤解 (好文重溫) 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)
每次睇完都有新領會...... 勁
http://finance.discuss.com.hk/
vi ... p;extra=&page=1
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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3. 文章重溫：「淡友的9大誤解」 2012-09-19 13:12:51 |
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文章重溫：「淡友的9大誤解」發表於 2011-3-17 07:32 PM 每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主XX，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主XX，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊XX，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊XX，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ] |
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4. 平常心 2012-09-19 13:57:07 |
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樓價出現乾升,完全係政府打壓需求所致,宜家歐美大印銀紙,港府應放寬SSD,俾市場多些樓盤供應,樓價才唔會急升,市民上車換樓更加容易! |
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5. 小業主 2012-09-19 14:06:08 |
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現時換樓好難,根本沒什麼二手樓盤選擇,最好就買新樓,經紀最喜歡,不過樓價又訂得過高,小市民好無奈! |
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6. CK 2012-09-19 14:28:02 |
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作者言之有理: "「SSD」的確已將炒樓者擊退，但房屋問題解決了嗎？答案是沒有。筆者認為措施實施了將近兩年，樓宇的轉手數量無疑是減少了，當局以為交投量萎縮，樓價就會下調，其實是錯誤的判斷。「SSD」只會令樓價大上大落，對數市起不了穩定作用，當市道向好時，在業主惜售的情況下，市場嚴重缺盤，買家惟有高追，形成屢創新高成交個案。當樓市轉差時，因為害怕受「SSD」捆綁，買家不敢貿然入市，樓盤乏人問津，亦會引致樓價下跌得更快。 "
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7. 買樓必賺 2012-09-19 14:40:17 |
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根本SSD就冇料到，炒家現在都諗住揸兩年架啦，收完兩年租，仲有20%至40%升幅，總回報30%至50%，無風無險，政府根本就冇能力壓樓價，只會出口術阻人發達。 |
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8. hifi 2012-09-19 15:30:11 |
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SSD只會令樓價大上而不是大落，歷史已告訴大家了，SSD只會鎖死供應量鏈。 |
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9. 陳大春 2012-09-19 16:20:56 |
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同意 8/F hifi 現在只可上車(一搭兩年)，不可轉車 |
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10. 上落客 2012-09-19 16:28:14 |
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11. 陳大春 2012-09-19 17:18:39 |
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轉車 = 換樓 |
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12. 上落客 2012-09-19 17:22:13 |
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兩年內就要换樓?重作啦 |
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13. 陳大春 2012-09-19 17:23:45 |
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如政府針對炒家，把SSD加長至五年亦不設任何exceptions/conditions of relaxation, 五年可以有很多變化，包括家庭成員的增加或減少 |
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14. 上落客 2012-09-19 17:28:45 |
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講開兩年現在又話五年,不如你話埋港人港地三十年罷啦!你都好膠喎! |
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15. 陳大春 2012-09-19 17:37:34 |
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換樓，不是罪行，要按實際需要決定(比如：好多人兩年轉五份工)。相信SSD的目的是針對炒家，如果是針對用家或所有人，就不需要SSD，可以在直接加大樓宇的Stamp Duty % (i.e. 至20%). |
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16. 陳大春 2012-09-19 17:47:31 |
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至：14/F 師兄 抱歉，小弟愚昧，暫時理解不到您的觀點/與題目的論點，但亦十分尊重您的睇法及有關回應，謝謝! |
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17. 上落客 2012-09-19 17:50:03 |
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兩年內就要换樓大多數都是抄家才會這樣,ssd就是針對這班人興風作浪,至於兩年內轉五份工唔出奇,我當年都轉咗十份工才有今日的收入,但兩樣黎架点可以撈埋泥講架! |
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18. Joker 2012-09-19 18:20:18 |
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我有個換樓 case 想同大家分享 , 小弟兩公婆有間1房600呎單位值 $600萬 , 欠銀行 $280萬 , 假若賣樓收番 $310萬 ; 另手頭上現有 $100萬可動用現金 , $60-70萬儲備金 , 兩口子稅後月入12萬。由於結婚、將來生BB , 想係北角換間3房 900呎 , 約900 - 1000萬左右 , 但發現原來我地唔夠錢俾首期 , 首期 500萬 (5成首期) 厘印 40萬 傭金/律師 11萬 基本裝修 / 家具 60萬 (因為舊區單位內籠好殘) 合共 610 - 620萬 唔夠錢俾首期 , 差成200萬 , 今日小弟都 36 歲 (老婆都3張幾), 如果1-2年生BB , 要儲成200萬都唔係咁易 , 主要由於要5成首期 , 搞到想住大D都唔得 ; 再加上小弟已有1層樓 , 要同時借 second mortgage 都唔係咁易 , 除非現在賣左層樓 。 去睇樓時 , 因為 SSD, 發現大部份係連約單位 , 明年中先收到樓, 叫我地厘段時間住邊?? SSD 、收緊接揭成數依家搞到我地好頭痕 , 真係冇想過揾12萬1個月都買唔起間900呎嘅屋住。 係 , 你可以話我地搬遠D咪得 law , 但小弟2公婆 日日都係朝 9 晚9 – 10 厘種, 番到屋企沖涼食飯後重可能要做野 , 放假都可能番 office OT , 根本 afford 唔起日日2粒鐘來回車程 。 唯一搬大D的辦法係將自住單位放租 , 收 $17000 , 但再租入900呎單位 $32000 , 每個月貼成 $15,000俾人。其實 SSD 、收緊按揭等措施變相領到我地厘D 收入高少少的中產都冇$$買樓 , 日日辛苦工作 , 都要幫人供樓 , 唉 ,想到依度都有D失望……. 其實 SSD 、收緊按揭變相導致有$$買樓收租嘅人就可以賺價又賺租 , 冇首期款要做租奴 , 好彩自己貼完租後都重有餘$$ , 難為個D攞曬份糧租屋嘅人!!!!! |
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19. RE: Joker 2012-09-19 18:36:19 |
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唯有向發展商買一手樓, 夠入息, 佢地可以借二按俾你. 不過要市區一手樓, 三房, 起碼要一千萬. |
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20. ... 2012-09-19 18:39:19 |
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Author is not correct ! NOT ONLY US and Europe, England are now QEing, BUT ALSO JAPAN is joining the QE game. Later, China is forced to QE as well, to overcome the currency up pressure. Otherwise China Export will turn to a dead man. Therefore not only the West, but the East or the whole world has to play this game ! |
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21. PN 2012-09-19 18:40:44 |
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Dear 18. Joker, If I am looking at your situation, you should have pretty strong cashflow, annual after-tax income = 1.4 mln and both of you work like a dog (so no time to spend money). If I were you, I would (remain) working hard and keep my cash-pool ready until you have a kid, then you can decide: - in case 1 kid -> boy, then go west Island side; in case 1 kid -> girl, then move Wanchai
- if you intend to have more than 1 pick an area with good co-ed school. You are largely hedge, so no need to rush |
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22. Joker 2012-09-19 18:41:05 |
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To: 19/F RE: Joker 但1200呎新樓實用面積 都不上城市花园 896呎3房单位 , 這是我不置新楼的原因 |
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23. 亮劍 2012-09-19 20:25:42 |
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Joker 你小朋友仲未出世，何必一定要由一房去三房呢，小孩K3先轉三房啦，現在轉二房加百多萬左右，你可以圍倒數! 仲有生男生女選居有分別，生男灣仔，生女中西區，都係嗰句，等細路5歲先攪! |
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24. 小心下一招 2012-09-19 22:32:28 |
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新加坡政府在2010年和2011年推出的冷卻樓市及收緊按揭成數措施較本港狠得多，其中打擊外國人炒樓的辣招，是在現有約3％買家印花稅以外，再徵收高達10％的額外印花稅 |
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25. CY 2012-09-19 23:13:42 |
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可能買入時加徵20％的額外印花稅，出售時需再繳付20%的額外印花稅
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26. 棲身 2012-09-19 23:35:48 |
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政府並非唔做嘢,見官員反應算係好快了. "面對歐美大印銀紙，港府這次反應迅速，西方放水，東方卻在收水，政策恰恰相反，當局宣佈收緊樓宇按揭措施，以防熱錢四竄推高樓價，增加樓市泡沫風險。除了以「梁十招」和港人港地政策大量增加供應外，另一方面，再試圖以壓抑需求的方法來為樓市降溫，驟眼看來，港府的確是絞盡腦汁，目的是要向市民有所交待." |
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27. 趕時間 2012-09-19 23:41:24 |
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咁嘅環境上車簡直係無望,官員成日叫人提防樓市風險,變相叫人唔好買樓,即係害死人,本來有能力變咗買唔起,真係唔知點算?究竟宜家買唔買樓好,有冇人知道? |
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28. 超級通脹殺到 2012-09-20 01:26:39 |
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低息環境最少還有3年多，豪宅供應未來幾年都冇乜，而且豪宅的買家持貨能力強，一定唔會減價出貨，要買的話，一定最安全係豪宅，買多多都唔驚，過幾年，賺1倍唔係難事。
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29. 60後港人 2012-09-20 05:14:41 |
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樓上朋友: 細價樓都咁難上車,仲談何容易買豪宅?大眾都係實事求是好啲! |
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30. 有樓的窮人 2012-09-20 08:47:06 |
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葵涌仍然有很多細價樓, 回報率經常有7厘8厘, 豪宅先得果1厘2厘, 如果想上車葵涌細價樓真是話都無甘易啦, 百一百二萬, 許多打工仔都可以做到, 不要捨易難取先得架, 條條大路通羅馬, 做業主其實很容易. |
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31. 人窮雙月少, 衣破半風多 2012-09-20 09:07:26 |
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做人有時很無奈, 身為業主, 但其實是窮人, 算是百萬富翁, 但其實荷包無錢! |
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32. hifi 2012-09-20 09:36:51 |
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To 18. Joker 最好小孩(長子/長女計)讀K1-K3期間搬大，固定了居所後就好安排，因要報讀小一學校網，現你還有時間。 |
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34. 有關人民 2012-09-20 12:16:54 |
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文章內容不錯 |
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35. 炎帝 2012-09-20 12:17:54 |
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QE3一出,熱錢通街走,買樓可保值 |
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36. 標籤 2012-09-21 00:00:03 |
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QE3令小業主有樓有運行,財富自然增加,可喜可賀! |
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37. 標籤 2012-09-21 00:01:36 |
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樓價升對香港整體來講,好處更多! |
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38. 睇得通 2012-09-21 01:17:46 |
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買樓十大好處完全正確.筆者用了很多心思.......批評了沽出物業等樓價跌的傻子......... |
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39. 不平人 2012-09-21 12:05:28 |
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上車愈來愈困難,有上進心的年輕人只好選擇居屋或港人港地,可惜此類房屋上升潛力較差,香港人因為樓價兩極化,而令貧富懸殊更加擴大. |
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40. 罷買iPhone大聯盟 2012-09-21 12:56:24 |
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蘋果iOS 6地圖故障新浪科技訊 北京時間9月21日上午消息，針對用戶對蘋果自有地圖服務的抱怨，蘋果周四發表聲明稱，該公司正在努力解決iOS 6地圖服務出現的問題...... 自 2007年發布以來，iPhone一直在使用谷歌地圖服務，但蘋果在新一代iOS 6作業系統中採用自家地圖服務。但周二對iPhone 5的大量測評結果表明，蘋果在地圖服務領域的首次嘗試顯然並不成功，用戶反映這款應用的地理位置標注錯誤、信息缺失，同時缺乏谷歌地圖的熱門功能。 |
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41. Dice 2012-09-21 13:26:28 |
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作者所言十分正確 , SSD確實不能影響樓價下跌反而影響流通量 , 現實是市場上有大量用家及長線投資者 (不是炒家) , 但係市場上確實沒有很多樓盤供應給這批人選擇 , 唯有價高者得 . 真無奈 ! 另外二樓及三樓的文章重溫好值得細看 ! |
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42. QE3未令本港樓市瘋狂 2012-09-21 14:23:29 |
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在QE3推出前，我曾預期本港樓市有機會在第四季，甚至在九月份，就開始交投放緩，價格亦會作一定的調整。QE3推出後，市場預期又會有新錢流入，我所說的調整當然不會出現。 然而，這並不代表我之前的估計出了差錯，以近日樓市對QE3的反應相對平淡來看，香港樓市自身的動力已被消耗了不少，如果沒有外力的刺激，調整已是無可避免。 如果純看報紙的報道，人們可能誤以為QE3對樓市的推動力的確很大，樓價好像在全面暴升，處處都在創歷史新高。但如果去了解一下地產代理的生意，就會知道市場的交投並不如報章描述中那樣活躍。 以中原作為本港最大的代理公司而言，九月份的佣金收入，只屬中規中矩，比不上今年的二三月。以利嘉閣在市場排第三位的公司而言，九月份的生意，在今年屬於偏低水平，一點驚喜也沒有。 出現這種情況的原因，不似是因為我系內的公司競爭能力特別差，而是報章的報道有所偏頗。自七月梁振英任特首後，有幾份不喜歡梁振英的報章就刻意唱好樓市，以凸顯梁振英的房屋政策無效。有份老牌財經報甚至提點讀者︰可以用齊齊買樓的方式，去反對梁振英。這豈不是要讀者拿真金白銀，為該報的政治取向當彈藥(弄得不好，可能變炮灰)？ 當然，在現時全球都行QE的情況下，讀者投入房地產的資金是不會變炮灰的，但樓市自今年初以來升幅已有15%，在實體經濟後勁不繼的情況下，很難期望今年餘下的時間，樓市會有甚麼石破天驚的表現；能先行調整一下，應對後市的健康發展更為有利。 再者，今次美國的QE3，資金流出美國的比例會比上兩次少。因為QE3只能買按揭證券，資金會被引導回美國的房地產市場，助美國人做按揭買樓，益不到香港人。加上，今次香港的金管局反應十分快。美國一宣布QE3，翌日金管局就推出措施，阻止投資性的資金流入房地產市場，要求銀行對買第二次樓的投資者與非本地投資者進行限按。這多少破壞了部分投資者的原有計劃，令市場沒法有突出的表現。 QE3推出後，內地股市的表現十分差勁，欲升無力。因此，現時很難估計，來港投資的資金會否增加。以現時本港零售業的情況來看，自內地經濟失速後，內地人來港消費的能力也在消退。這種現象亦有在房地產市場反映，原先最多內地人投資的西九龍，最近交投就異常淡靜。一葉知秋，在內地經濟恢復高速增長之前，香港樓市只會小好，不會大好。美國QE對香港樓市的影響，應不及近在身邊的中國經濟。 (轉載自2012年9月21日am730C觀點) |
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43. 好正確 2012-09-22 04:29:57 |
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支持作者講法,SSD令樓價升得更快,買家冇樓盤選擇,樓價一直乾升,叫市民點上車,此政策應檢討了. 放寬或取消SSD,樓市更健康正常,買家多些樓選擇,業主唔駛咁得戚,樓價反而唔會急升,政府官員係時候好好研究,實事求是才可得到民心. |
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44. 理性 2012-09-24 05:03:08 |
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額外印花稅是不正確的措施,根本不可以解決房屋問題: [「SSD」的確已將炒樓者擊退，但房屋問題解決了嗎？答案是沒有。筆者認為措施實施了將近兩年，樓宇的轉手數量無疑是減少了，當局以為交投量萎縮，樓價就會下調，其實是錯誤的判斷。「SSD」只會令樓價大上大落，對數市起不了穩定作用.] |
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45. 64 2012-09-24 21:08:52 |
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http://hk.news.yahoo.com/樓市名嘴違例改裝工廈-疑未入則變商務中心-遮防火花灑-211524280.html;_ylt=Am6TY5UoIdEOrynGNA7VpW.rVsd_;_ylu=X3oDMTNsMGdnZzA3BG1pdANKdW1ib3Ryb24gRlAEcGtnA2Q0NGVmYmUwLTE3YTItMzZjNi04N2ZmLTA1ODZkOGE3MGU1YQRwb3MDMQRzZWMDbWVnYXRyb24EdmVyAzllOTg0NjJkLTA1ZTctMTFlMi05ZjlmLTNmM2E2NDNhY2E3ZQ--;_ylg=X3oDMTF2YXBoY21jBGludGwDaGsEbGFuZwN6aC1oYW50LWhrBHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.aWsOiBnummlumggQRwdANzZWN0aW9ucw--;_ylv=3 |
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