樓市爆煲也分化

　　星期日與湯文亮及一班香港地產界翹楚行山，東拉西扯，湯文亮一語細價樓要馬上“爆煲”，一言掀起千層浪，又提起他女兒剛以高價購入紅山豪宅，行山者自然議論紛紛，大家摸不著頭腦，不知葫蘆裡賣什麼藥。那知翌日香港多份報紙已以顯著篇幅廣為報導，又聽朋友說湯文亮還帶了女兒作客香港電台，可惜無緣聽到他一貫妙語連珠風采，不知是否語出驚人，聽眾依然在捉摸他高招背後的來龍去脈也。

　　話說自二零零八年華爾街金融風暴後，香港金管局對於銀行及其屬下的財務公司的二按業務有嚴厲的監管，包括按揭申請人全部供款和收入的比例，和銀行不可提供發展商和其財務公司的二按業務等。不過香港的“財仔”公司發展如雨後春筍，由二零零九年活躍的三百多家，迅速的增加到今天的近一千二百多家。這些“財仔”只需在公司註冊處及警署登記為放款公司就可開張大吉，做其不受金管局監管的借貸生意。有業內者估計，平均每個“財仔”有十個物業按揭客戶，則此類“財仔”客約一萬二千個。經過了一按二按之後，由於持續的物業升值再升值，沒錢供樓但仍可轉更高額的三按（第一次轉按給財仔變頭按）、超高額的第四次按揭(“四按”)（第二次轉按給財仔也變頭按）變現，但利息已超越十厘甚至二十厘，沒有任何的人在今天的低通漲低利率的環境之下維持下去，只能夠通過暫時通過以新貸還舊貸的方法飲鴆止渴，湯文亮所說的細價樓在三個月到六個月內“爆煲”也不是無風起浪之語也。

　　一提到因供不了銀行貸款很容易就聯想到二零零七年美國的次級貸款風暴，也是引發華爾街金融風暴的元兇。首先，如果真的有一萬二千個四按高息的“財仔”貸款，而無論這些貸款是拿來交付兒女上車樓的首付也好， 或者是小炒家嘗試在最近細價樓的洶湧漲潮中分一杯羹也好，或者是說手上只有一層樓揸手，入不敷支以致要找 “財仔-大耳窿”周轉，結果都是一樣，就是遲早都是連利息都無法清還更何妨本金。不過如果業主紛紛將升值的物業加按，甚至為高成數按揭免壓力測試找“財仔”變現，得來的錢從新投入付細價樓的首付，那麼最近細價樓的飆升原因明矣。而這種失去理智的恐慌也很快在“財仔”公司看到細價樓升幅在地心引力作用時忽然失去了動力，細價樓“爆煲”，正如股市的最後狂歡都是三四線的蚊型股的爆跌一樣，瞬間吞噬了身上背著三按四按的，而自認為有磚頭擔保的“財仔”公司也可能同歸於盡。

　　有多少殺傷力？湯文亮是苦口婆心的為面對細價樓漲勢一籌莫展正在徬徨的港府大叫“狼來了”，不要再來一招毫無效用卻對細價樓市場極有殺傷力的租金管制。無他，租金管制切斷了四按還息的財源。就是把四按的細價樓早點推向違約，也就是一萬二千個四按的小業主，不過可能還得加上升任負資產的子女。至於“財仔”公司，如果沒有通過其他途徑貸款的話，還可以背著銀主盤做十八年後一條好漢，等等而已。而一早開始經營“財仔”的還可能上了岸。湯文亮女兒卻在父親“狼來了”的叫聲中置業，可知湯文亮依然是中上價物業的大好友，沒有改變他對香港地產正面的看法。其實，世界經濟面臨沉重的通縮壓力。無論是大宗商品，或者是吃的喝的穿的，能夠用機器挖出來或製造出來的東西，都是供過於求，商品的價格往下掉。而世界幾乎所有的央行在瘋狂的印鈔票，以前叫通貨澎漲。當流動性繼續的澎漲，能夠創造財富的資產在套利機制的推動下不大可能會“爆煲”。難道湯文亮不是用實際的行動投票，今天香港的地產依然是最佳的投資選擇？

　　就是說細價樓“爆煲”，陣痛一時也難撼動投資地產的巨大慣性。何況美國加息依然只聽雷聲而不見雨點呢？