ENG
瀏覽人次:39645    回應:6

難以避免的內房拐點

陳增濤

Délifrance 創辦人

  最近有關國內房地產市場放緩的媒體報導和猜測甚囂塵上。在今天歐美經濟復蘇依然緩慢,新興市場經濟增長退色的環境下,如果說中國房地產出現某些經濟學所憂慮的崩盤,推動世界經濟增長占四份之一的中國經濟陷入動盪的可能性很大,如何扛過中國房地產盛宴的散席可考驗中南海諸君及其智謀團的政經智慧。

  且看房地產行業對中國經濟的份量。中國房地產大約占國內總產值的比例為百份之十二,如果考慮包括和房地產有密切關連的行業如鋼鐵和水泥等在內,此比例大約為百份之二十,對於經濟增長率的貢獻估計是四份之一。從這角度來看,在軟弱的溫家寶政府的十年執政中,由於房地產價格的升幅過快引起社會的普遍不滿下中南海被迫調控房地產的幾次政府房地產界的博奕中都是溫家寶政府率先舉起白旗投降。當然,不光是向地產大亨,也是向地方官員的投降,這也可以粗略解釋了為何民生政策難出中南海的十年的大概情況。

  既然溫家寶政府要中國的國內生產值以大躍進的速度追上甚至超越美國,顯然忽略了中國人口紅利在明年面臨逆轉,嬰兒潮的一代六十五歲要退休而計劃生育的一代卻難以補救勞工的短缺。繼任的李克強總理曾經把希望寄託在城鎮化,但是通過政策非自然的把依然佔總人口差不多一半的農村人口快速推向城鎮卻不一定是保持社會穩定的保經濟增長的良好藥方。把目標經濟增長率稍為降低當然影響勞工的就業, 但反而提高經濟增長率的品質可能更利於解決每年六百多萬大學生的就業難,緩和大學生對於前途茫茫的怨氣。房地產價經過了多年的飆升,購買房子的負擔,如果以能夠先付房款的百分之三十而其他百分之七十為銀行貸款算,一個家庭的平均月供和收入比已經接近百份之八十。如果國內一線城市的房價繼續超越工資的增長,幾乎中國必須製造大量的中產階層似乎卻和現實不合。幸虧,不像在歐美,中國退體的嬰兒潮繼續留在城市,限制了房地產二手的供應,對將來房地產的價格有正面的支撐。

  嬰兒潮的退休,月供貨款家庭收入比的高處不能再高,是客觀的現實。在習近平上任國家主席以來出現了影響房地產的兩大基本面的改變和執政態度的一百八十度的轉變,可能摧毀地方政府和房地產大亨一貫來的抵抗中央政房政策的最後防線。其一,一直過份寬鬆的貨幣政策已經開始收緊。其實,經過了自這世紀初以來的無節制的貨幣發放,自零八年華爾街金融風暴後中國影子銀行業務的飛躍,中國的廣義貨幣流量已高達國內總產值的兩倍,流通貨幣遠遠高於歐美,銀行貸款中有多少呆帳無從估計,高達二十萬億的影子銀行理財產品有多少違約也是一個定時炸彈。在長期經濟繁榮的表面金融有待疏理,金融風險必須控制,否則中國經濟增長動力無以為繼,催緊的貨幣政策是形勢比人強。其二,中國社會絕對分化,數量雖然不少卻是少數的人擁有房產而其他人口更不要說佔一半人口的農村戶口在現有的情況下根本無法有置業的可能性甚至希望。在當今的互聯網世界,資訊靈通,世界上無論那一個政府都須面對人民不斷的以行動表記他執政的合法性,失去人心可以是刹那間的事,以至就是通過暴力也難以擺平局面。習近平風格強硬,看來不會因為房地產對於經濟的重大影響而在人民的眼前作出退讓。

  如果中原老闆施永青的估計是正確的,中國房地產市場有多至二三十百分點是官員和有關家族所參與成交,那麼,習近平的反腐運動是中國房地產進入拐點的導火線。房地產一個比較長期的調整將難以避免。

 

陳增濤全新專欄

法國紅酒風雅 隆重登場

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. Thanks! 2014-06-01 00:08:05
thanks for providing your precious view!!...
2. 自我陶醉 2014-06-01 08:37:38
多謝陳先生這一篇中肯的好文章。
3. 結論 2014-06-01 11:28:04
中國好,香港樓價爆升,中國爆煲,香港樓價更加爆爆爆升升升!
4. 拐點 2014-06-05 14:49:35

如果中原老闆施永青的估計是正確的,中國房地產市場有多至二三十百分點是官員和有關家族所參與成交,那麼,習近平的反腐運動是中國房地產進入拐點的導火線。房地產一個比較長期的調整將難以避免。

------------------------------------------

 

陳教授,上述將对香港樓市有什麼影響?中央會否查貪內地官員親屬家族至港澳地區物业資產?

5. TO 4 2014-06-06 12:27:06

官員拋售豪宅:要現金!

 

《21世紀經濟報道》引述一家上海國有性質的房地產中介公司指,豪宅供應量正增加,尤其在內環,拋售住宅業主中60%持匿名、假名或以公司掛名,賣方除了有官員,一些公務員也有,還有些神秘賣家,兩年前賣房已經有集中趨勢,農曆新年後開始頻密起來。

業主物業大多數空置或出租給親屬、朋友,沒有租住合約;業主物業出售都要求現金交易,不經金融機構;業主物業出手都委托律師全權處理,業主在交易過程中不露面。

至於為何賣方要急於求售,報道指,最近不斷出現的「房產稅擴容、官員財產公開」的新聞,每次出現這批新聞時,客戶就會增多。據悉,官員財產公佈進程也的確在加速推進中,代理解釋,賣方所擁有的物業未必是非法所得,只是部份認為查起來麻煩,多一事不如少一事。

6. 十八大后受查处退休官员远超以往 “退休不是保险箱”. 2014-06-06 14:37:24
有些人不仅在任期间有不法行为,退休后仍然没有消停,还在利用原有的人脉和资源发挥“余热”,谋取不法利益。

退休两年之后,王光荣任内违法违纪之事东窗事发。2014年5月29日,杭州市纪委宣布,杭州市政府原副秘书长、钱江新城建设指挥部党委书记王光荣正在接受组织调查。

“退休后仍被查,说明反腐没有禁区,退休也不是保险箱。”中纪委研究室原副局级纪检员邵景均对南方周末记者说,这一届中央主要领导在中纪委全会上曾说过,在追逃贪官这个问题上,过了5年、10年、20年都要追,“这话当然也适用于退休官员”。

从公开报道看,十八大之后,被查处的退休官员显然超过了以往。据南方周末记者不完全统计,2006年至今,各地、各级查处的副厅级以上退休官员至少有40人,其中2013年以后就有25人,占总数的六成。这25人中,有11人是2013年被查的,包括4名副部级干部,如安徽省原副省长倪发科、四川省原副省长郭永祥、江西人大常委会原副主任陈安众、湖北省政协原副主席陈柏槐等。

2014年前5个月,包括王光荣在内,至少已有14名副厅级以上的退休官员被查处,其中不乏湖南省政协原副主席阳宝华这样的部级官员。从被查处的退休官员人数看,今年力度超过以前任何一年。

“现在退休后被牵出的几率更大”

在既往被查的退休官员中,郑筱萸是唯一获死刑的副部级官员。在他之前,少有副部级官员退休后被查。

2005年6月,郑筱萸从国家药监局局长任上退休。2006年,郑的两任秘书曹文庄、郝和平相继落马,两个人被查处时都还在位,担任国家药监局的司长。随着案件查处的深入,郑筱萸贪腐之事浮出水面,最终被法院处以极刑。

但郑筱萸被查并不是案件的终结,在查处郑筱萸的过程中,又牵扯出浙江药监局原局长郑尚金的贪腐事实。郑筱萸到中央工作之前,在浙江工作23年,与郑尚金是老相识。据郑尚金交代,他利用与郑筱萸的关系,引见相关企业与郑筱萸相识,从中获取好处,受贿68万元,后获刑4年。被“双规”时,郑尚金也已经退休。

南方周末记者统计发现,超过三分之一被查办的退休官员,都是因为查办在职官员的案件时被牵扯出来的。

2011年,《国土资源报》原总编辑刘允洲涉受贿230多万元被查,也拔出萝卜带出泥,带出了原国土资源部副部长、党组副书记李元的问题。而李元在2008年已转任全国政协人口资源环境委员会副主任,受刘允洲案的牵连,李元被“双开”。但此后没有进一步的消息,尚不清楚他是否被交由司法机关进一步查办。

退休官员中,吉林省人大常委会原副主任米凤君的落马具有戏剧性。据公开报道,他是在宾馆嫖妓时被办案人员带走的。生于1942年的米凤君,于2008年1月退休,被其老部下原长春市委副书记田忠落马后供出,2009年米凤君获无期徒刑。

湖南省纪委预防腐败室副主任陆群对南方周末记者说,很显然,查处退休官员不是近一两年才有的现象,过去一直都在查,但最近一两年查的数量远远多于往年也是事实。他认为,形成这个现象的原因不难理解,因为很多退休官员都是查办在职官员时被牵扯出的,由于这一两年反腐的力度加大,落马的在职官员更多,退休官员被牵出的几率当然也就更大。

2013年,国家发改委原副主任、国家能源局原局长刘铁男落马,已于2010年退休的原工业司副司长熊必琳也被调查,刘、熊二人过去交往甚密,先后合著、合编多本书籍。

此外,2014年4月,已在去年8月退休的广州市地税局第五稽查局原局长简汝坚被查,又与落马的广州市原副市长曹鉴燎有关。

今年4月29日,山西省纪委监察厅宣布,该省交通系统现任8名官员涉嫌贪污、受贿被查处,并由此牵出原厅长王晓林贪腐的事实。现年67岁的王晓林被查时,已经退休多年。今年2月,曾任国土资源部矿产开发管理司司长、矿产资源储量司司长的贾其海,被纪检部门调查。公开报道资料显示,贾的落马,与去年落马的山西省政协原副主席、发改委主任祝作利有关系。

在邵景均看来,腐败都有潜伏期,对腐败案件的查处有一定的滞后性,所以必然有一部分官员是在退休后被查处的。2014年4月21日,广州市纪委监察局的新闻发布会上,监察局副局长、新闻发言人梅清河表示,今年一季度广州全市查处的违法违纪案件中,案件的平均潜伏期长达8年以上。

2011年,安徽宿州就查处了一名已经退休10年的官员,原宿州市地方煤矿筹建处主任胡惠民。1999年,原宿县地区改为地级市宿州市,趁着机构改革、人员调整的混乱,胡惠民贪污公款490万元,挪用公款20万元,最终被判无期徒刑。

不再“既往不咎”

被立案调查的退休官员中,不少都是在任期内已露腐败端倪,有的已经被实名举报,退休后被查的。

退休后最快被查的是原杭州师范学院郦华才。郦华才先后担任过多所院校的领导,共受贿63万,在任期间已被举报。2012年6月18日,郦华才办理了退休手续,次日即被“双规”。

2013年6月被双规的辽宁电视台原台长史联文,是2012年4月退休,其在任时就有台内员工举报他的经济、作风问题。在史联文退休后3个月内,审计组进驻辽宁电视台,查处电视台广告部存在上亿元的亏空。2013年初,网络有传言称史联文被双规,但电视台随后通过官方微博进行了辟谣,没料端午节过后,史联文被正式宣布“双规”。

国土资源报社原总编辑刘允洲是2008年退休的,在单位离任审计时被举报,司法部门据此调查发现了他的受贿线索。2010年,刘允洲在退休两年后落网。此外,2012年落马的福州市已退休的原副市长杨爱金、去年被查的安徽省已经退休的原副省长倪发科,上级纪检部门都在他们的任内已经开始对其进行调查。

行政学者、国家行政学院科研部主任许耀桐对南方周末记者说,与以前相比,现在不仅对在职官员,对退休官员查处的力度确实更大。过去对退休官员比较宽松,或者说比较仁慈,有的稍微处理、警示一下就既往不咎了。但这造成了一些“58”岁、“59”岁现象,因为到这个岁数,稍微熬一下,熬到60岁退休基本就不会再查了,所以有些人抱有侥幸心理,在58岁、59岁时出事。

根据许耀桐的观察,新一届中央领导集体产生后,在多个场合表达了对腐败“零容忍”的态度,就算退休了了也进行清算,尺度收得更紧,力度不断加大。

随着反腐力度加大,一些过去被“放过一马”的退休官员,也终于在劫难逃,今年3月被调查的原广东茂名市政协主席冯立梅就是此类。

冯立梅在2012年退休,但他在任期内,喜欢与矿山老板、地产商等企业家结交,并擅长在官商之间牵线搭桥。2009年到2012年,随着先后两任茂名市委书记的落马,茂名官员贪污窝案爆发,茂名官场几乎瘫痪,相关部门只能采取“办案”和“挽救”并举的做法,以实现茂名的平稳过渡。

根据2012年3月广东省纪委的通报,当时共有24名省管干部、218名县级干部被牵扯,但最终被立案查处的省管干部只有19人,县处级干部只有42人。

省管干部中,冯立梅就是“5条漏网之鱼”之一。没有想到的是,两年后,随着反腐力度加大,中央巡视组又接到不少对冯立梅的举报,最终冯立梅在退休两年后被立案调查。

退休后“发挥余热”

从被查办的退休官员的具体案情看,有些人不仅在任期间内有不法行为,退休后仍然没有消停,还在利用原有的人脉和资源,谋取不法利益。

2014年4月15日,安徽省国土厅原巡视员杨先静受贿案开庭审理。据查杨先静涉嫌受贿1700万元,63岁的杨先静案发时已经退休,在其退休后,仍然为请托人办事,从中获得好处,其中有一笔就收了30万元。

同属国土系统的贾其海,也在退休后“发挥余热”。2012年,贾其海从国土部矿产资源司司长一职退休后,以“上海合作组织(中国)传统医学促进会”执行主席的头衔,在全国频频活动。所到之处,不乏有省委常委、副省长等级别的官员公开接见他。但“上海合作组织(中国)传统医学促进会”却是一家没有在任何机构注册的机构,只号称是由一家投资范围涉及矿产资源、文化产业、中药制药等领域的企业发起。贾其海正是利用其以前的影响力,为这家企业“跑关系”。2014年2月,贾其海被调查。

在广东东莞,废品回收乱局经常被诟病,不少“大户”靠不正当手段欺行霸市,垄断某一地的废品回收,曾多次遭举报。2012年夏天,广东省纪委、公安厅、检察院联合行动,整治官商勾结,牵出了已于2008年退休的东莞市政法委原书记高少鹏。他在任时包庇某商贩垄断了清溪镇的废品回收,2008年退休后继续利用自己在当地政法界的影响力,为该商贩提供各种帮助,并接受该商贩贿赂421万元。

在退休官员中,辽宁阜新原市委书记王亚忱直接开办企业,并利用影响力操纵政法机关打击合作伙伴。2007年,在退休9年后,王亚忱被判8年有期徒刑。

“反腐败不能分在职的和退休的。”国家行政学院科研部主任许耀桐认为,只要是有权力的部门,都要重点盯,比如有人事权、审批权的要害部门,无论在职的还是退休的,都要重点盯住,打击权钱交易。

不过,在中纪委研究室原副局级纪检员邵景均看来,就危害性而言,在职人员腐败的危害性大于退休人员腐败的危害性,反腐的重点还是要着眼于在职人员,特别是那些有望被提拔、重用的人员。