ENG
瀏覽人次:36423    回應:4
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. 親歷九七樓災 2013-08-21 18:50:56

親歷九七樓災

昨天早上新聞說資金回流歐美,除日本外的新興市場將會受到衝擊,上午網上傳媒已大篇幅報導,比如說印度盧比創新低、印尼盾匯價跌至多年低位、泰國經濟意外陷入衰退等。這又令人想起1997年金融風暴,作為親歷其境者,筆者實在不敢掉以輕心。筆者就把當年的回憶寫出,大家當是一個別人的經歷又好,不愛聽的話也可以當作甜故笑置之。

很多人以為1997年樓市的高位是7月1日中原指數100點時,其實真正見頂是當年的10月,中原指數還再上升3%。當時所有人都可以隨口說出一堆利好因素,例如中資大量來港買樓,樓價跟通脹都必升無疑之類。

就在一片回歸昇平聲中,首先是泰銖匯價大跌,當年的財政司司長曾蔭權先生更批出金額去援助泰國,然後接著是印尼、馬來西亞等國都相繼出事,包括香港及台灣在內的股市亦一樣插水。

不過大家不要以為樓價即時大跌,因為當年互聯網遠沒有今天普及,資訊比今天更不平衡,傳媒亦比今天「河蟹」得多,最初並沒有多少關於樓價下跌的報導。當年筆者已用56K上網,在網上亦有看成交紀錄,就是找不到大跌的成交,原因可能是沒有人說那是完整的紀錄。

之後有兩間連鎖性地產代理倒閉──不要以為是鴻運地產和利嘉閣,還早呢!──是大福行和安時,記得當時安時地產有一首家傳戶曉的廣告歌:「安時的經紀個個超人,佢地做足一百分……」。再後來是浩亨物業,當年除了做地產代理業務外,還有一連串的延伸業務,例如洗衣,當年的口號是「浩亨地產401」,像阿信屋那樣用上市公司編號做品牌。

至於樓市,中原指數由1997年10月的102.93,跌到翌年1月的69.77,下跌32.2%只是用了4個月,是為第一波跌浪(藍圈顯示)。而第二波跌浪,由1998年3月的75.36,下跌到同年10月的45.71,只是用了8個月跌39.3%(綠圈顯示)。不過距離整個跌浪底2003年8月的31.77,還有4年零10個月,潛在跌幅30.5%。

寫這些陳年舊事,主要想和大家分享幾點:

1. 地產的跌市,往往是由本地或外圍的突發事件引發,事前毫無徵兆

2. 人們所說的利好因素,是過去式,並不是未來式,有時甚至因為資訊不平衡,連現在式都不是

3. 地產代理業走在最前線,他們的動向往往有指標作用,不過意思是他們往往過渡擴張而不知收歛

4. 消息有多壞,不在乎它真的有多壞,而是人們覺得它有多壞,所以1997年亞洲金融初時,大多數人是當他無料到的

5. 單純壞消息是殺不了大市的,還有當年8萬5及通脹作為幫凶

《莊子。亡徵篇》:「木之折也必通蠹,牆之壞也必通隙。然木雖蠹,無疾風不折;牆雖隙,無大雨不壞。」即使木或牆有損壞,也要有大風雨才會倒塌,突發事件加諸不利基本因素,就不能掉以輕心。希望今次真的只是一件小事件,正如歐債危機咁大件事,都對樓市沒有多大影響,謝天謝地!

2. 九龍站淪陷銀主盤倍增 2013-08-22 09:29:37

九龍站淪陷銀主盤倍增

【太陽報專訊】受樓市辣招影響,內地客撤出豪宅市場,市場普遍睇淡未來豪宅樓價,令此類物業承接更見乏力。市場近日罕見有業主旗下兩個九龍站凱旋門單位連環被銀主推出拍賣,開價低估價逾兩成,而該區連同尖沙咀港景峯,目前銀主盤量按月急增逾倍至7個,冠絕其他豪宅區。市場人士料情況或將擴至附近及其他豪宅區。

連環推出拍賣的兩伙凱旋門銀主單位,分別是凱旋門2A座中層C及D室,下周透過忠誠拍賣行以960萬及1,136萬元開價拍賣,建築/實用呎價約1.6萬/2.3萬元及約1.6萬/2.2萬元。據土地註冊處資料,兩單位過去曾多次承按,並由同一間公司持有,兩單位分別於○九年及一一年,以780萬及1,450萬元登記成交。據公司註冊處顯示,該公司包括一名姓林董事等。而按其中D室現時拍賣開價計,較購入價低達21.7%。

開價低估值逾兩成

拍賣資料顯示,該C室建築/實用面積約602/420方呎,D室建築/實用面積約712/518方呎,而據個別銀行網上估價資料,兩單位分別估價約1,257萬及1,487萬元,即現開價雙雙低出23.6%。拍賣行指兩單位雖相鄰,但尚未打通。

買家印花稅窒礙內地客來港置業意欲,令向來受內地客追捧的九龍站一帶物業樓價造成負面影響,單在本月該區已新增共4伙銀主單位,除上述凱旋門兩伙外,本月初君臨天下2座中層B室銀主盤,亦透過私人拍賣形式推售,開價3,600萬元,惟未獲出價收回;另近日擎天半島6座高層B單位,亦由銀主放售,意向價約1,420萬元。

業主企硬 成交勁縮
有該區代理指出,措施實施前該區內地客比例多達四、五成,目前只餘下一至兩成,以致近月成交嚴重萎縮,但區內放盤業主仍然企硬,「千幾萬貨傾低十幾萬都唔肯」,最後變成銀主盤。

他續稱,日前收到銀行通知放售區內擎天半島銀主盤,現時九龍站屋苑合共有7個銀主放盤,數目為歷來最多。他估計,內地業主向來「愛面子、賭性強、死都要頂住」,相信未來區內銀主盤數量有爆升可能性。

戴德梁行早前預期下半年樓價繼續受壓,尤其睇淡豪宅物業,估計跌約10%。而中原地產日前公布,第二季1,200萬元或以上的一手豪宅,內地個人買家佔整體成交金額約15.8%,按季大跌9.7個百分點,二手佔比例亦由首季10.9%,減少至5.4%,下跌5.5個百分點。

3. 香港人也不是每一個人都無所作為的 2013-08-23 05:58:47

接到他在德國萊比錫(Leipzig)上學的女兒的電話,告知他父親於我離開他的第二天仙逝。.....

他年紀比我稍大,當我們在法國國家科學院認識,正是他恰同學少年,風華正茂意氣風發之時。他粗獷英俊的個子,相信一定吸引了不少一起上學的女同學的遐想。不過在上世紀七十年代的歲月,.......

現在的人原來沒有什麼優越性的???很多人都淘醉在虛無主義的空荡裡,想不到古老的中國土地上也會有一些好東西,也不是每一個中國人,每一位香港人是無所作為的……

這世界每天都在改變,那是在1941年當香港給日軍佔領的時候,筆者大父伯原在香港一間洋行做高級職員,全家走難回鄉,他們在古老的山道上田野中的路徑中步行走了幾天幾夜才跳離戰火的香港,回到鄉間美麗的西湖邊伴,按排好妻兒在鄉間躲避戰亂, 大父伯自己也即參加抗日戰爭參軍去了,大伯父是第一届北京大學的大學生,1942年在第四戰區長官部任職少將參議,支援東南亞緬甸英美聯軍作戰,切斷日軍1942年意圖向遠東石油基地的軍事推進,這是國家有難匹夫有責啊!!!.....你負出的代價是有回報的,1945年日本投降,大伯父還隨蔣介石一齊前往接收上海呢.....

1942年正是我父親:  恰同學少年,風華正茂意氣風發之時。…...2013年他92歲了還沒有:逝..…. 本人家父今年92歲仍然健在可以走動.......還沒有逝..….

我父親1942年也參軍參加抗日戰爭了,1942年參軍,任職準尉排長,1942年代行軍作戰,行軍背包有干粮,步槍/軍刀,手榴彈,子彈...........我每一個月都抽空配幾服保健中藥,上星期我在香港配了十服保健中藥回老家祖居地給他保健強身之用,我希望他能活到100...........

原來中國人,香港人也不是每一個人都無所作為的……

4. 埃及屠城 凸顯美霸權衰落 2013-08-27 11:35:01

埃及屠城 凸顯美霸權衰落

撰文:凌鵾 經濟分析員
欄名:埃及亂局

最近的埃及屠城等一系列事件,除顯示國際動盪及爭鬥不已外,最受傷害的卻是美國,反映了這個曾想獨霸世界的單邊主義超級大國,正加快走向沒落,而這將給中國提供了「兔急踹鷹」的良機,看來中國宜善加把握。

埃軍殺戮 美丟臉失控制權

系列事件暴露了美國的影響力大降,而埃及就是最新一例。埃及軍方本是美國蠡養的鷹犬,每年收受10餘億美元援助,許多將領都是赴美而培訓出來的,但這次美國派出多名官員游說,要求避免使用暴力並尋找政治解決,埃軍卻仍公然屠城,實是在全世界前落美國的面。對埃軍的「膽大」妄為,美國有評論指出了原因,包括美援佔埃及GDP比例大降,沙特阿拉伯等的援助足可代替,而估計美國在中東地區事務上仍很依仗埃及幫助,故不會拿埃軍怎樣。埃軍的不聽話除了令美國丟臉外,更甚者是全面向世人暴露了美國的雙重標準與偽善,口稱保衞、推動人權民主卻默許屠城。

當初埃軍準備政變時美國表態模糊,被視為默許政變,這觀點在之後美國不把行動定性為「政變」更得到確認,國務卿克里還說軍方行動有利民主。事到今天美國仍未宣布中斷援助,自令埃軍有恃無恐。其實埃軍不聽美國指揮自有前因;之前美國放手讓軍事強人穆巴拉克下台,令埃軍懷恨在心,這次借機重奪大權自不會再放手,也不會再信任美國。在這事上沙特等國看法與埃軍的相同,故決定出資支持新政府,今後埃及及沙特等將結成對美反叛同盟,不會再事事跟從美國意願。

然埃軍並非唯一的不聽話者,稍前在美國力促以巴和談之際,以色列便公然違背美國意願擴大猶太殖民區,少理美方的不滿。日本同樣不聽話而日趨右傾:美國要求安倍不拜鬼,安倍雖不去卻捐錢,表示人不去心去了,實行變相拜鬼,且還縱容內閣成員及議員大批往拜。

此外還有俄國,在斯諾登事件上耍了美國一陣。普京一早便表態可收留斯諾登,中國乃樂於遣送。普京便使了兩記虛招,算是留點面子給美國:一是要斯諾登不再洩密,其實要洩的早已交了出去,有二萬多份文件,之後再洩有誰知道?二是以一年的短期保護法例讓斯諾登留下,可由部門批出而不用普京簽字,實際上普京若不同意部門自不能批。對此美國也無可奈何,只能以取消峰會作下台階,但又即時舉行兩國部長會議,因許多事情都免不了要與俄國協商。早前美國曾威脅要制裁收留國之事自亦不了了之:因為根本不可能制裁俄國。

多國「作反」 紙老虎4大失誤

類似以上的事件今後將會繼續發生,且或更趨頻密,當其他國家見到美國已惡不起來而愈來愈似紙老虎,便更不會聽話,故美國霸權日漸旁落已是無可避免。更嚴重者是因美國在應對「阿拉伯之春」上犯了四大戰略錯誤,令中東北非形勢更趨失控,必將更多暴露美國的無能。

第一個錯誤是攻殺利比亞的卡達菲,令該國至今動盪不息,最近還影響石油出口,更搞亂廣大的撒哈拉Sahel地區,波及南面的西非國家及北面地中海沿岸的Magreb地區。

第二是力迫敘利亞的強人阿薩特下台而引發了該國持續內戰,並波及鄰近各國,更促成了雙子河流域的回教武裝分子新活動基地。由此掀起了遜尼及什葉兩派間的戰爭,對全區將影響深遠。

第三是如上述暗挺埃軍,使埃及失去了民主化機會,持續動盪更將使之成為新的武裝分子活動基地,從而連接北非及雙子河兩大動盪地區。埃及巨大的人口資源還將為極端主義提供重要的新兵源。

最後是支持區內最專制的,實行神權君權合一政體的沙特等海灣國家,這裏正是拉登等人信奉的極端原教旨主義Wahhabism的故鄉,也是其活動資金主要來源地。

中東失控美插手 京需變陣

這個北非中東動亂中心的情勢必日益惡化,美國在這裏也將陷入重重矛盾中,包括要同時推行民主和支持專制政權的矛盾,要插手與抽離區內教派、部族及民族衝突的矛盾,和要維持穩定以保障油源和想乘亂混水摸魚的矛盾等。最後必以搬起石頭打自己腳,和左手打右手告終,到時美國的霸權也將所剩無幾了。

亂局還將打亂奧巴馬從全球戰略退卻專心內政的部署。這與被迫更多捲入國際紛爭的矛盾必更為尖銳,並將有巨大的全球地緣政治意義,對此中國務必十分留意。