逻辑很简单，资本主义经济具有景气/衰退的周期，现时正处于衰退期。

在衰退期，若果极力维持币值，人们的收入将下跌，资产价格也将下跌，投资、消费将萎缩，直到物极必反。这个过程非常痛苦、漫长，期间金融体系会受到极大冲击，金融机构倒闭潮无法避免，情况一如上世纪三十年代初，又或者香港97后若干年。

在衰退期还有一种选择，就是大增货币供应，令货币有序贬值。这样一来，以货币衡量收入不跌，甚至可以实施最低工资等；部分资产价格不跌，令投资需求依然存在。大家心理上会好过一些，其副作用为：

一是通涨难免。

二是新增的货币量并未及时进入实体经济，变成热钱在资本市场到处乱窜，令部分资产暴升，部分暴跌，并且可以瞬间转向。

三是新增的货币量分配不公，令贫富更悬殊，社会矛盾激烈。

在今次衰退期，在各大经济体内，中、美明显选择增加货币供应，欧洲内部现时意见未统一。不过顿河哥萨克估计全世界今次迟早要大增货币。剩下的上述三大副作用，各国政府会通过行政手段应付，能做多少算多少。

这是今次衰退期的大剧本、大提纲，认清这一形势，个人投资就有个谱。

回一楼顿河先生：先生洞察力非同少可， 佩服佩服！不知道先生有没有计算过，美国或欧盟要发行多少基础货币，才能阻止衰退？中国能够继续信贷扩张而银行系统不会崩溃？新增货币的资源错配所引起的贫富悬殊中国如何通过行政手段纾解以维持社会稳定？如果在中国和香港房地产最近将来如日本、美国、爱尔兰或西班牙一样暴跌，会产生什麽后果，又如何解困？

全球股票市場跌跌跌，大家都聚精會神係歐洲度，睇下拒哋呢次點收科！

逆向思考可唔可以發揮出作用？

大家有無想過，如果你係希臘、歐豬或歐、美、澳、加各國嘅居民，或跨國大型企業嘅主腦人、資產階級---你係現時咁嘅環境之下，你會點做？

再擴大到整個世界，大家又有無想過如果你係一個活生生嘅人類，你又會點做？

動物係有自私心嘅，為左生存、異性、及權力，老豆同仔都會打生打死，人類仲要加埋金錢！

唔增加貨幣供應，會係短時間內釘蓋！！

增加貨幣供應，好大機會引發惡性通貨膨脹，最終都要釘蓋，不過係在十年八年之後發生！！

咁現在有投票權嘅選民就會權衡輕重，作出「明智嘅選擇」！！

即死？或是十年八年死？

泛福利利益主義扭曲人性，已走到窮途末路，但係拒壽終正寢前，必掀天動地，財富大轉移定必發生！！！

我個人推斷，希臘及歐豬各國嘅居民、大型企業主腦人、資產階級，必定想方設法將個人及企業的資產，轉到「安全啲」嘅地方，例如亞洲、德國、美國等！！

但之後如果連德國及美國都唔掂嘅話，印多左嘅資金會去邊？？

合理推算會集中湧向亞洲各國避險， 情況有如國共內戰、文化大革命、越南赤化、印尼排華----香港每一次都成為資金或人力收容港，大發災難財！

但咁樣泛亞洲會嚴重水浸，引發超級泡沫經濟已可段言！

C老板估 CCL「只係」 200點原來係最大嘅淡友！！！

「出得來行，點都要還」！最終超級泡沫大爆破，恐怖片「 8號仔戲劇性 9成幾跌幅事件」，日日係全球巡迴公演，最終引致第三次世界大戰，全球政經從頭到尾大洗牌才能收科！！！！

回陈先生：

其实三楼亮剑先生说得对：

“唔增加貨幣供應，會係短時間內釘蓋！！

增加貨幣供應，好大機會引發惡性通貨膨脹，最終都要釘蓋，不過係在十年八年之後發生！！

咁現在有投票權嘅選民就會權衡輕重，作出「明智嘅選擇」！！

即死？或是十年八年死？”

悲观地说，若干年后问题依然未解决，甚至恶化，导致亮剑先生预测的第三次世界大战。事实上第二次世界大战正是这样打起来的。

不过，还有乐观的一面，时间改变一切！革命性的新科技，形成新经济模式，足以吸收过量的货币，还开创新的就业机会，世界经济、大众生活质素又上一层楼！这种情况于二战之后已多次发生，例如源自美国，八十年代初开始的信息革命就是一例。

现时实行量化宽松的国家其实是在buy time。Where there is life, there is hope!

一樓顿河兄的回應很有水準, 很久沒有見過這麼有水平的貼子了. 佩服!

在"後金融海嘯的經濟模型"這個課題上, 小弟認為增發貨幣並不能流到實體經濟, 所以再多的貨幣供應亦於事無補. 但對於通脹, 尤其是歐美經濟體, 我不覺得會於中短期內發生. 原因是經濟衰退和資產減價帶來的負財富效應遠遠超越貨幣供應帶來的通脹刺激. 亞太區亦且時因全球需求減弱, 大宗商品跌價而加重通縮壓力. 雖無債務問題, 但仍然要面對增長放緩的事實, 企業盈利亦難持續增長.

如今全球面對的是流動性過多問題. 在避險情緒高漲的時候全跑到了債市, 造成德美10年債1厘幾也爭著要. 陳教授說的黑天鵝事件出現的幾率越來越高, 時機亦越來越接近. 其實以避險資產只收1厘多的回報, 持現金的成本並不見得很高. 

希臘瀕臨破產，有無白武士出動拯救拒？以免火燒連環船？

此救急扶危的人物，應懂得及擁有下列條件，方可「將冇可能變成有可能」！

拒要懂得擺平各方利益，摸透各利益集團嘅性格，知道誰最想希臘「永不超生」。

談判和表達技巧當然必不可少！

熟悉各式各樣投資工具運作！

有經營及管理大型跨國企業經驗！

加埋家族有富可歒國嘅財力！

實戰經驗當然要足，絕不能紙上談兵！！

講到呢度，呢個人除左小小超之外，都幾難揾第弍個！！

超人唔係話打本俾拒做「大棵」嘅咩？

做白武士拯救希臘，例如將國有資產注入一間公司，再將國家債務股本化-----

在此不便班門弄斧，小小超及再團隊肯定醒過我一百倍！！

係股票市場中，我輸過唔少次大錢，唯有小小超贏完你之後，你會學倒嘢！

知道乜嘢係「天外天財技」！

加埋拒由小學就開始坐長實董事會「聽書」，乜嘢 EMBA 教授，都要請教拒！

實戰經驗更如電話般厚，連老奸巨猾嘅鐸叔，老謀深算嘅大東，都俾拒陰倒先致利害！

如果城哥肯過水及做埋軍師，哈哈！！！

亮劍兄:

標普估希臘脫歐機會超過1/3, 我地開的盤口是1賠1.25.....兩者何其接近.

其實還有另一個可能就是德國退出, 改用馬克. 但兌歐元必大幅升值, 技術上行不通.

連中國都在應對希臘脫歐的影響, 我不覺得這是個人智慧能解決得了的.

80後銀行從業員-----吹吓水啫，唔好咁認真！

你嘅警告好有用，受教！！

回 : 90後銀行從業員

2012年不是世界末日，而是一個大清算。。。。同意陳教授說的黑天鵝事件，但小弟真想不到會以甚麼形態出現。

30年來，老美把大陸榨乾榨淨後，我想是時候散水走人了。歐元區的債務問題，PIIGS、Grexit ...... 總之來一個大了結。關鍵看德國、美國的利益分配是否談得攏。

小弟認為先來通縮，再來通脹 ?

在充滿問號的世界，現金為王 Cash is King。

亮劍兄的 中原指數 252天移動平均好像在回落，要再觀察多幾周才有一個說法。

應該是以下四種情況之一吧, 最好第3種, 最差第4種.

美麗的黑天鵝乍隱欲現，你將來在何方？......

天量的流動性到處亂竄，卻沒有流向實體經濟。......

要你滅亡,必先令你........大奇蹟日,快將出現!!

回三楼亮剑，四楼顿河先生：中美各有不同经济环境和国情。美国债务缠身，当然想通过印美钞吃免费午餐。更且美国产业成本主要是工资，量化宽松对推动通胀远远不及中国明显。美国印钞稀释中国三万亿美元外汇储备还是次要，如果中国不改变宽松货币政策，不单止资源错配难以阻挡经济效率削减的趋势，通胀更引发我们不想见到的社会大动荡。如果中国继续给美国牵着鼻子走宽松货币和刺激经济方案，虽国家资本主义可以暂时一手遮天，金融和房地产终须面对残酷的现实。中国先手调整经济结构，才有机会不陷入欧美信贷萎缩大周期所面临的困境。

回五楼80后先生：同意你的“…持現金的成本並不見得很高。” 我更想加一句，“当今持现今最安全，而且有机会浑水摸鱼一番。”至于小小的希腊，债务危机可能引起的金融波动被媒体无穷的放大了。如果西班牙银行危机处理不当，才会引起全球金融大动荡。 但以欧盟的金融人才济济，概率非常低。

　　房协表示考虑在本周六开售之前推出馀下的80伙标準单位，並有机会加价，至於另外7个特色户则短期内公布销售安排。经初步统计，买家来自不同阶层及年龄层，其中超过半数为25至45岁的年轻买家，逾半数来自九龙区，三分一为新界区，其馀则来自港岛区。

個人認為希臘和西班牙不會是歐元區一個大問題 ,所有的危機似乎只是想迫那些國家放棄他們的財政權, 歐元區一旦得到了想要的東西, 危機將會消失. 請不要忽略一個很基本的事實，到目前為止歐元區還沒開動它的印鈔機 !

>>>>>>>>>>我決定買重歐元 ^0^<<<<<<<<<<<<<<

TO--11.樓  St Andrew's

上星期公佈嘅 CCL 係 104 點。

我提出來用作測市嘅 CCL 36 週平均係 98.33 點，有 5.76 % 相差！

而CCL 48 週平均係 98.52 點，有 5.57 % 相差！

預計明天公佈嘅 CCL會轉升為趺，CCL 36及 48週會收窄差幅！

面對現在好淡爭持嘅局面，財金高官其實出口術就止倒咳！

留有一手係 CCL 36及 48週出現雙位數差幅先出手方為正路。

QE是有政治目的: 美國印銀紙如用在國內必須要眾人通過撥款, 而眾議院以共和黨為首. 奧巴馬是民主黨. 與其對立. 所以美國印出銀紙多投資在亞洲地區. 一方面不會令美國通賬加劇同時令中國等地區造成資金氾濫以致民怨. 另一方面可以制衡奧巴馬因不能改善本土經濟而影響下次連任.

請問陳教授以上是否正確? 請指正. 

謝謝亮劍兄回覆。

小弟指CCL 36 週平均 已由5.88% 見頂回落至5.76%

小弟會耐心等待由5.76%一直回落至 -5% 以下，屆時才出手。。。。

亮劍兄應為概率大嗎 ?

小弟會耐心等待由5.76%一直回落至 -5% 以下，屆時才出手。。。。

亮劍兄應為概率大嗎 ?

4-6 個月你嘅夢想可能成真，再落有難度！

但入市前記得計好數，壓力測試加 2 厘之後，供樓支出 4 成樓下；有 4 成首期；供要平過租；預留一年現金開支；買埋失業保險就完美！

因為樓市最多回落一成，自住樓放左會買唔翻，所以唔好放！

手執幾層樓者放一間都正路！！

回亮劍兄 : “樓市最多回落一成”

如果陳教授本文成事(乍隱欲現黑天鵝)，80後兄同業前輩的模型分析正確，

小弟睇跌三成都有份。。。。

小弟睇跌三成都有份。。。。

我估 2014 年會發生，但可能係呢兩年先揚後跌， CCL 跌回 90-100 點再來下一浪！！！

TO--St Andrew's

如果係自住，而你嗰層樓係供緊一厘息，加上供平過租的話，就算計倒樓市會下跌 2-3 成都無理由係現在賣樓！

因為你會面對下列風險：-

估計跌幅有誤！

新舊樓按息水平差別！

一賣一買物業印花稅、律師費、經記佣支出！

期內租樓租金及其開支，傢俬雜物電器點安置？

SSD 都唔好忽略！

除非有人寫包單跌硬 3 成以上，否則一動不如一靜！！

亮劍兄 : 收到 !

小弟手上無貨。

得一注錢，會睇位買；絕對不會冒險。

St Andrew's--

深井低水，出市區 20 分鐘車程，如果呢次回倒成幾已經可以留意！

做左業主之後，請記得擺翻幾圍入伙酒喎，最好請埋我啦！

亮劍----王先生:

既然先生都估2014年樓價會大回,為甚麽不建議St.Andrew's屆時才入市呢?如果2013樓回一成幾入了市,被SSD綁住又唔郁得,到2014加息,供應大增...etc時豈不是很被動?

請指教.

2014年會跌幾成我講足一年，而且不下十次，但我亦認為呢次升浪要到 CCL 125 點先完結，咁 2014 年趺 3 成有否沖突？？

當然 2014 年按息會升啦，唔係點會有小業主會跳價沽貨？？

2014前CCL-->125,恕不同意.CCL未到110政府己喊打喊殺,又怎會讓CCL在2年內到此高位?當政治干預經濟時,不宜過份樂觀.

我不贊成未入市者(尤其是首次置業)2年內冒進高位接貨.未有在SSD前入市,已失先機,何不忍手等下個低位?

一家之言,多賜教.

破頂, 蝕讓,  破頂, 蝕讓, 破頂, 蝕讓, 破頂, 蝕讓, ...

到底聰明人站在那一邊? 請話我知, 等我可以企啱位.

09年到現在，俾緊一厘息供樓嘅小業主，每月俾少三成樓按，如果政府無做嘢，CCL 神早 130 以上！

CY 現在好頭痛，如果落藥過重，會驚歐豬爆大鑊，咁就周身蟻，所以樓市温和咁升少少到 2014 爆最好攪！

2010年1月SSD開波, 當時CCL約85. 今天CCL已經係104. 升到125不無可能.

政府用公務員思維攪經濟, 大多做錯野. 97年行8萬5; 03年用勾地表; 10年徴SSD.

市民要屋住, 政府有責任去保障基層呢方面的需要.

但層樓當係商品交易, 請把它交回給市場決定吧.

政府的房屋政策要分清楚 '住屋需要' 跟 '投資需要' 係唔同的.

亮先生, 請問何故樓市温和咁升少少到 2014 爆最好攪? 先生係唔係已經洞察左一d變化? 請指點.

回 Sugar,

多謝關注。在這扭曲操作、顛倒是非的大時代，一切都來得不正常。應升的不升；應跌的不跌。

小弟雖不是圖表派，但很欣賞亮劍兄的CCL 36周平均理論。

小弟會作為參考，但不會100% 相信。

因為正苦實行SSD這 1-2 年，已沒有甚麼 “市場” 可言 (頂多只是被扭曲的市場操作)。

同意現在的政治風險大於一切。

六月份的歐元區。。。。

七月份的七一遊行。。。。

CASH IS KING，小心行事

同意亮先生對買樓自住的建議:

但入市前記得計好數，壓力測試加 2 厘之後，供樓支出 4 成樓下；有 4 成首期；供要平過租；預留一年現金開支；買埋失業保險就完美！

to 45. "因為正苦實行SSD這 1-2 年，已沒有甚麼 “市場” 可言 (頂多只是被扭曲的市場操作)。"

講得好.難怪我精神有d亂, 因為我用左市場操作去諗一個已經唔係市場的物體. 一語點醒左, 多謝. 心裡舒坦,好過多了.

St Andrews,

很好,你咁年輕就有咁critical 的思維很難得(我已是70's 啦)!

我也很欣賞王先生有耐性研究CCL trend.

其實主要是寫出來讓你參考,不是批評王先生.

亮劍兄/St. Andrew's,

若樓市在升一成(115點) 至跌二成 (83點) 之間的波幅上下限我認為合理. 若資金只有一注, 的確應該小心利用. 不過若樓市因歐債而急跌向下而接近下限的83點, 我認為入市並無不妥

回 80後兄 : 謝謝意見，小弟定會見機行事。。。

小弟今天 lunch跟朋友搞笑說，如果西班牙出事，那麼美斯、C朗等天王巨星紛紛離隊，西甲就搵人睇都得啦。 贊助商取消贊助合約，西甲各球會出現財政問題，相繼倒閉，影響相關行業無數。。。

繼而席捲全球，影響各地的電視轉播、轉播權的官司、波衫波鞋的銷路、各種從業員失業、發生佔領 XX街 事件、各地發生暴徒搶掠、政府實行宵禁。。。唔知這是否陳教授所說的 “黑天鵝事件” 呢 ??

回27楼TKO先生：非常奇怪，美国总统需要国会同意提高美国负债，而美联储却可以通过董事会就可决定购买国债而变相印钞，权力比美国总统还大。美联储从市场购买长期美国国债，压低了长期利率，使美联储不单止可以决定美元短期利率，也可以做到左右美元长期利率走势。此举既可以压低房地产按揭利率救房地产，也降低美国国债利息支出成本叫他国为美国买单。当然，美元也因套利交易而跑到新兴市场乱窜，压低美元汇率和造成新兴市场股市和房地产不正常的虚火景气，最终导致泡沫爆破。我估计时间可能在今年下半年或明年初发生。 最近媒体多报道美国在太平洋多层军事封锁中国。其实美国声东击西，也通过金融手段，让中国自己制造金融大震荡，弹指间置中国经济于万劫不复的尴尬局面。

這是不奇怪的, 美联储事實上是美國五大銀行控制的私營公司! 美國總統僅僅是上層菁英的一個代言人.

這就是為什麼可以看到許多有趣的事情, a peanut farmer can be a president , a actor can be a president ^.^.....

44樓----1621

1997 年嗰陣，有自住需要嘅人，入曬市！

無自住需要嘅人，都入埋市，仲唔只一間！

但現在有自住需要嘅人，唔少走去租屋住，等樓市下趺先入貨！

實行SSD 之後，無實力者根本唔會走去買樓！

再加埋正面信貸資料庫實施，你想搏到盡都無人陪你癲！

我嘅朋友圈子，用萬多弍萬銀租屋住者，一雙手數唔曬，拒哋唔少有首期係手，供樓支出同租屋嘅費用相約，拒哋唔係現在入市，主要原因係他們認為現在樓市係非理性，一定會下跌！

理論上如果樓市下趺例如一成，就會有一啲人入場！

再跌多一成又會有另一啲人入場，直到呢班人嘅購買力耗盡之時，大市就會急跌！

但政府打擊樓市政策，將無實力者趕走，變相加强業主嘅實力，所以短期大跌難！

中國出其不意的減息1/4%, 由於貸款利率下限亦同步由基準利率下浮10%調低到下浮20%, 變相銀行最高可減息1/2%, 收窄內銀淨息差. 所以今早內銀股急跌.

QE新增的貨幣也許短時間內跑到風險資產去, 但數個月下來便打回原形. 香港的樓市升並非直接因為QE的"資金"走來掃貨, 只是壓低了美元/港元利率而令港人對存款開始出現不耐煩感, 因害怕通脹而走去買樓, 再配合極低的供應量所致.

今早楊衛隆說這兩個月股樓皆要遠離, 這點我同意. 還是專心看歐國盃和奧運吧.

多謝教授回复. 閱讀教授文章. 小女獲益良多. 希望教授有時間多發表.

前幾年美國多次公開要求RMB升值,現RMB升值不少而中國導致出口業萎縮. 同時放寬東南亞較落後國家可免稅進口產品入美國. 又是一箭雙鵰的做法.

香港樓市要大跌，一定係買方購買力耗盡，再加上業主及大型發展商，因為銀行收縮信貸及迫倉，要不問價沽售！

急跌前緊有一段時間急升，百發九十中！

我認為而現在歐豬危機，係美國攪鬼，用黎推低美債息，而希臘存亡只德國一念之差，呢兩年拒哋會大步纜過！

基於以上觀點，我因此得出 2014 年中前向上，而之後因為供過於求、利息上升、世界經濟衰退等因素而大幅調整！

亮先生, 多謝提點.

政府行SSD將炒家趕離場, 但副作用係將供應進一步擠壓, 樓價至會企得咁硬. 真係好心做壞事, 無知之間就攪亂局.

我做人處事，常以兼聽則明為原則，其實如果大家有親朋好友做代理，或有子女就讀於貴族直資及私立學校，請你哋就「索吓料」！

大家會發覺原來好多月入四萬銀以上嘅高收入人仕，都係租緊一間租貴過供嘅樓住嘅！

呢班人房屋福利肯定無份，好多人其實係有首期係手！

拒哋唔少人都以置業為目標，就係等緊一個機會！

如果樓市「有幸」調整一成俾拒哋上車，咁香港會和諧好多！！

不動產變現難,如預期2014會大跌,2013年初就應部署沽樓,不宜妄想盡賺.當年股神盡沽中石油後股價仍上冲不少,曾被人恥笑,但能笑到最後的是誰?

未入市者,只要能忍耐,等待哀鴻遍野時才入場,在低點買到的資產有很大的safe margin,自住能安心,投資更穩賺.

SSD 有蓄水池效果，焗啲業主贏多啲，唔俾人家止賺離場，所以升市中會升過龍，但會將風險倍大係持貨手中，例如現在！

但如果係大市將要調整之時取消 SSD 嘅話，咁就等如將呢個蓄水池嘅堤堰拆掉，這會引致山洪暴發，咁大災難就會發生，收屍收到手軟！！

C老板剛剛指出 :

"歐債危機惡化後，倫敦的豪宅反而成了資金的避難所，價格急劇上升......自2009年3月開始，倫敦的豪宅突然備受歐洲富豪追捧，5年裡價格升了50%，較2008年3月上一次樓價的高峰期還要高......可惜，我們的高官至今仍只曉得以經濟增長去衡量樓價，他們很難明白為何英國經濟這麼差，但倫敦的豪宅樓價反可以逆市上升......他們重視的是投資倫敦的安全性，而非倫敦的經濟會有多大的增長......據英國的地產代理公司反映，近期買倫敦豪宅的人，超過一半是外國人，其中尤以希臘人最踴躍......"

香港樓有能成為國際資金的避難所嗎?

其實歐債不僅是一大經濟問題，更甚的是政治角力，各歐國之利益平衡。想一想當初歷盡艱辛成立歐盟的日的吧，現在各歐國榮辱與共，關係著歐盟在世界上領導者的影嚮力。若果維持歐盟是各國之底線，就算經濟再差也得解決，就算最終解決不了，亦不會短期內爆煲。各國政府、央行、銀行關係千絲萬縷，沒有人能想像或擔當歐盟解體後火燒連環船之超級後果吧! 若希臘真的自行出走，各國就當看白老鼠，情況若慘不忍睹，相信可起強烈警剔作用，短期更不會有解體的可能，除非是意想不到的黑天鵝吧!

大跌市之前嗰段會係噴泉式上升，會令人心花怒放，怎能就咁放手？？

貪得無饜係人嘅天性，邊個可反向操作者必成大富！！

Investor,

我唔係得嗰講字,本人分別於2003年及2009年入市買樓.現在30多歲已可實現財務自由,轉行做自已想做的事.63樓所述乃肺腑之言,謹供初次置業者參考.

地產代理經常話SSD唔合理唔公平, 要政府拆左佢, 政府依家唔聽地產支笛.

政府會喺甚麼時機去取消SSD?

68.樓 Sugar

邊個能戰勝恐懼，實施倒反向操作者，亦可成大富！高人！！！

從2011年的人口普查中看得出一點. 過去10年租和買的市場都沒有太多變化, 從01年的樓市低潮, 去到06年的回稳, 到11年的急升..總體來說並沒有哪些年特別多人租, 哪些年特別多人買.

或者有高收入租屋者想伺機低買; 但亦有人不想冒險, 止賺離場, 由買轉租. 所以說"大量租客等待入市" 這說法並沒有實際理據支持, 因為租買市場都有自我調節功能, 並不因市場旺淡而造成某一方有壓倒性的優勢.

 我可以係跌市買樓？

一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

或者有高收入租屋者想伺機低買; 但亦有人不想冒險, 止賺離場, 由買轉租. 所以說"大量租客等待入市" 這說法並沒有實際理據支持, 因為租買市場都有自我調節功能, 並不因市場旺淡而造成某一方有壓倒性的優勢.

其實我係想指出，唔少人經歷 97 樓災之後，拒哋嘅風險意識提高左！

就算拒哋有實力、有需要都選擇低風險嘅決擇！

咁樓市就仲未到位高勢危之境地！

回51楼St Andrew’s先生：黑天鹅者，是指发生概率极低使人从过去经验推测难以相信会发生，实际上却会发生并带来巨大冲击的事件。 自校友Nassim Taleb刚于金融风暴前写了“The Black Swan”一书，使黑天鹅摇身一变成为金融市场的专利而风行一时。近年来宽松货币政策泛滥中美两国，利率几乎是零远低于通胀，使人对纸币作为保值功能失去了信心。尤其是在中国和香港，房地产变成唯一的令人觉得保值和投资安全的地方。但世事多和追求美好的人性开大玩笑，最安全的地方往往是随时发生巨大危险的地方。今天好像没有了央行的印钞，天都会掉下来，可见人心之浮躁已经到了极点，不可预见之事很容易随时出现。

陳教授,

拜讀你的專欄良久,獲益甚多.既然"黑天鵝"事件時有發生,是否側面說明圖表派的不可恃?因為圖表是從歷史而來,以圖準確預示不可測的未來.

我最近醉心看"博奕學"的書.驟似粗疏,實精妙不己.不知教授有否涉獵?可否分享一二?

陈增涛先生

但係現在入市嘅人，其實好多係知道會有樓災情況發生嘅喎！

拒哋並唔係想係樓市中發其橫財，而且絕大部份人都量力而為！

其實他們去買樓都係唔知有乜好攪，亦都唔想成為製造泡沫嘅一份子！

相對而言，大家只係更加唔信可以天量印刷嘅銀紙啫！

Sugar 兄，

看來你也是睇淡香港樓市 。

那麼，由2012下半年到2014下半年，這兩年的走勢會是如何? 從博奕學又得到甚麼啟發?

80後銀行從業員認為從目前水平跌2成，小弟則認為要跌足3成 (i.e. 重反 Lehman 出事之前的水平 )。

賜教。

关于黑天鹅，是指意想不到的事件令形势迅速逆转。

目前能够预计的负面因素，例如欧债危机、梁书记打压楼价等，其实已经在现时的楼价中反映出来。

黑天鹅的出现，可以是现时的负面因素急剧恶化，例如众多国家脱离欧元区；又或者是全新的突发因素，例如内地突然发生动荡。对目前的香港楼市而言，只有发生真正的黑天鹅事件，楼价才会大跌。

黑天鹅事件防不胜防，大家惟有做好风险管理。

若刻意预先防备，例如现时卖楼等待楼价下跌，可能徒劳无功。

陳教授說黑天鵝乍隠若現,是比較含蓄的表達.黑天鵝也許有幾個層次, 最輕微的,是既不知其會否發生, 亦不知其後果如何. 深層次一點的,是知道其必會發生(雖然時間不確定),但同樣不知後果如何.請陳教授指正.

歐債問題發展至今,已近最後決戰階段.美國QE效果不彰,長短債已紛紛改寫歷史, 經濟仍無起色,聯儲束手.至於最近熱議的Fiscal Cliff, 美國2013年削赤的壓力亦將美國推向衰退邊緣. 中國經濟亦無力力挽狂瀾矣,減息週期啟動至少為期一年以上.

全球經濟三頭馬車同告死火,這絕對是黑天鵝了, 影響力有多大？後果有多嚴重？沒有人知道.  

 施老板講嘅係現在式！同我三樓所講不謀而合！

香港的高官不時提醒市民，現時買樓要小心，尤其要留意歐債危機的風險。他們可能沒有留意，歐債危機惡化後，倫敦的豪宅反而成了資金的避難所，價格急劇上升。

據英國的地產代理公司反映，金融海嘯後，英國的樓價普遍都從高峰回落，倫敦的樓價最初也無法倖免，但自2009年3月開始，倫敦的豪宅突然備受歐洲富豪追捧，5年裡價格升了50%，較2008年3月上一次樓價的高峰期還要高。

按傳統的觀點，這種現象根本不應該會出現。樓價不是應該與經濟增長同步才合理的嗎？為甚麼歐洲的經濟（包括英國）都乏善足陳，但倫敦的豪宅卻可以逆經濟不景而大幅上升？

人們之所以沒法理解，是因為他們忘記了買樓不但是為了用，亦是為了投資。人們除了會利用他們的收入增長來買樓自住外，更會利用他們以前積累起來的財富來買樓收租。如果他們擔心宏觀的環境可能出現變化，而這種變化又足以影響不同的資產類別出現不一樣的價格變化時，他們就會把價格可能下跌的資產賣掉，轉持價格可能會升的資產。

現時的世界，積累起來而找不到出路的資金實在太龐大，它們根本沒有可能被實體經濟全部吸納；餘下來的就只好在投資市場上不斷流竄，尋找升值的機會。人類積累起來的財富，是每年新增長的財富的數千倍。這批資金的取向，對樓市的影響，往往比實體的起跌來得更大。可惜，我們的高官至今仍只曉得以經濟增長去衡量樓價，他們很難明白為何英國經濟這麼差，但倫敦的豪宅樓價反可以逆市上升。

據英國的地產代理公司反映，近期買倫敦豪宅的人，超過一半是外國人，其中尤以希臘人最踴躍。希臘經濟連續兩年負增長，他們買倫敦豪宅的錢，當然不是最近賺回來的，而是以前積累下來的。希臘人正正是因為擔心自己國家的財政可能會崩潰，倫敦的豪宅於是成了他們的資金避難所。他們重視的是投資倫敦的安全性，而非倫敦的經濟會有多大的增長。

同樣理由，香港的樓價會升多少，也不一定會與香港的經濟增長直接掛勾；投資者還得看全球投資市場的宏觀形勢。如果歐美繼續量化寬鬆，投資者就會對持現金有恐懼，就會改持實質性的資產，如地產、黃金等。如果香港的利率一直維持在低水平，投資者就會逐步接受較低的租金回報率。現時一般租約只有兩年，但兩年期優質債券的利息只是租金回報率的五分之一，如果租金回報率繼續向債息靠攏，樓價還可以有數以倍計的上升空間。此外，如果中國繼續讓人民幣國際化，必然會有更多的中國資金可以自由來港，其中必有一些會選擇投資香港地產。

以上種種足以推動樓價上升的因素（還有很多，沒篇幅盡列），都是香港高官改變不了，但投資者卻看得到的。香港是自由社會，投資者自會作出對自己有利的選擇。

(轉載自2012年6月8日am730C觀點)

而陳教授嘅 78 樓嘅黑天鵝言論，我亦好同意，但呢個係將來式！

見樓上提到圖表派, 走去睇睇恒指走勢, 唔知佢(09年至今)係咪頭肩頂?

09年3 月  9200 起攀升 

09年10月  22500

10年5月  19500

10年11月  24800

11年10月  17700

12年3月  21500

12年6月  18500

有興趣可到雅虎財經, http://hk.finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EHSI&t=my&l=on&z=l&q=l&c=

後市係(1)大型整固後再出發, (唔知向上定向下)?; 或(2)係圖表派o既經典頭肩頂而後市會下行?

這裡留言的人多是社會菁英或成功的房地產投資者, 所謂富貴險中求, 一定明白投資風險, 見慣大風大浪, 我看這次的全球金融危機只不過是另一次提升自己的機會.

借亮先生的所說:

理論上如果股市下趺例如一成，就會有央行啲假銀紙入場！

再跌多一成又會有另一啲假銀紙入場，直到呢班假銀紙嘅印刷力耗盡之時，大市就會急跌！

Dow Theory : 下行市, 高點及低點均比前高低點為低.

本論壇水平比大學經濟學教授至少高十個馬位------好希望你係善意讚美而矣，否則本土大學經濟學教授至少低陳教授十個馬位，咁香港還有未來嗎？？

未來十年係一個大時代，現在讀緊大學嘅經濟糸學生，你讀嘅嘢將無曬參考價值，因為歐美爭人周身債，唯一揾快錢嘅途徑就係將市場扭曲，第日你哋見倒金價上萬、太古城要一億銀一間！

請唔好問點解？唔吹大個泡沫，點揾華人笨？

點將中國嘅儲備自動轉賬去拒哋嘅户口？？

希望未來中國嘅財金官員，唔係好似幾拾年前嗰啲日本仔咁蠢啦！

每個統計學公式/模型都有一個error term, 代表短期的雜訊. 理論上, 這個error term在長期會歸於0. 

類似理論亦存在於經濟學, 市場商品都具有一個均衡價格(equilibrium),  買賣雙方都因自身利益而爭取將交易價格拉向自身, 形成個別成交價在市場均衡點附近擺動. 當中的差價類同統計學上的error term. 從長期看係=0的.

因為長期數據分析不含雜訊, 故所顯示的趨勢方向相對較可信.

幾分鐘前公佈嘅 CCL 係 104.01 點，(上週104)。

我提出來用作測市嘅 CCL 36 週平均係 98.47 點(上週98.33)，

有 5.63 % 相差(上週5.76%)，有背馳現象！

而CCL 48 週平均係 98.59 點(上週98.52)，

有 5.49 % 相差(上週5.57%)，亦都有背馳現象！

另一個圖表分析，請參考

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樓市會否進熊一？

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%9C%83%E5%90%A6%E9%80%B2%E7%86%8A-042924606.html

多謝亮先生的update.

兩週前, 都有好多破頂價見報, 但係CCL只得0.01升幅. 大家有冇留意?

亮劍兄 :  CCL 36 周平均正在下行。。。。

回St. Andrews,

我不是樓市大淡友,只是認為2014-2015年會有大調整.敢在大跌市撈貨的,一定是看好後市的,否則會長期租樓住(e.g.經常給湯博士取笑的沈大師).時間點很難說,2014年初至2015年尾足足2年,我不是半仙,難以逆料.

不跌3成或以上很難叫暴跌,跌個一兩成只能說是大漲小回.但以我觀察,整體指數跌一成時,個別虛怯/賺夠了的業主會惜降價三成出貨,此時早有準備的人應果斷接貨.因這時銀根往往未太緊,怕上不了會.

到市況真的很差時,正如王先生所言(果然薑是老的辣),銀行會全面收傘.此時只能八仙過海,或要考慮調整策略.e.g.本想買太古城的改買愉景新城.待風平浪靜後再伺機換樓~~~

最後,我看書較雜,"博奕學"是關於謀略,數學(統計),心理學~~皆有涉及,我覺得太深奧,看不通.

To 96.

CCL 36W 仍然上升.

下跌的紅色數字反映CCL與CCL 36W的差距正在收窄. 代表CCL的升幅開始放慢.

回買樓買股，多謝指正。

回Sugar，無論是大調整、抑或是小調整，小弟都已做好各種風險準備了。

中國富豪的資金會徹離香港？

以下所述人物、地點、資料、內容，純屬本人對中國之想像感覺，樓市準買家如欲了解國情，煩向身邊國內同胞請教，或直接到大陸作實地調查！

要分析中國富豪為何在香港買樓，就一定要明白中國的國情。

在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。

這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。

在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。

中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，(例如薄熙來被整，大把跟拒揾食嘅有錢人被濺濕) ，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。

財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外 (走資也是非法的，所以要在環境尚可之時調走資金)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。

否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生，(例如李旺陽)！
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港以溢價買樓，你要他把這些樓以市價賣俾人，然後將錢送回中國，咪玩啦！咁即是要他的命！！！

中國情治機關工作效率，敢認第二，無人敢認第一，大家睇吓TT 及貪曾點俾人玩謝，「大樓」、「是人」、「幫人兄弟」點俾人玩到殘，就知拒哋幾醒！

大陸富豪就係知道自己所有黑才料及痛腳，俾人掌握晒！拒哋來香港買樓只係唔想將全部雞蛋放係同一隻籃裏面，賺唔賺倒錢反而係次要考慮！

而拒哋分分鐘都十萬八萬上落，時間好寶貴，鬼得閒同你啲弍手樓業主傾價傾幾日？？所以大型高價新盤開售，唔係內地做路演，你想賣得好都幾困難！！
香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的！！

To 98 樓.

CCL 仍然上升，而 CCL 36W % 係下趺緊致真！這叫背馳現象！

104 樓----

呢樣嘢就八仙過海，各顯神通，人哋點做我無辭相答，咁講開又講，呢啲嘢緊係秘密進行啦，無人儍到唱通街就好肯定！

講到呢家嘢，我又有發言權，我有親人就係係幾年前攪左兩個朋友落香港做投資移民，(識人嘅話唔使經移民顧問公司) ，可以漏少少料出來！

大約操作係首先揾本小國護照，然後同香港政府申請以外國人身分做投資移民！

再將國內資金用螞蟻搬家嘅形式調來香港，因為限制左要投資 650 M 以上係股票、樓宇及指定基金之中，投資輸左例如貶值到 500 M 無事，但係贏到開巷都無得攞走(有如泥碼) ，係幾年前買一層樓都當你係「投資」，你會揀乜嘢來買？？

股票同基金一來波幅大，弍來輸贏都無得離場，即係俾啲錢人舞上舞落，智者不為！

但層樓自住又得，俾屋企人落黎香港做渡假亦得，唔使一千萬，咁就有幾本特區護照到手，真係正到無朋友！！

但現在無呢支歌仔唱啦！一來要投好似成千萬，二來買樓唔算投資，政府高官都算係咁，否則 CCL 見 150 都有份！！

回79楼Sugar先生：近年来“黑天鹅”现象越来越频繁，原因是政府对于经济的干预越来越强, 尤其是中国。虽然美国号称自由市场经济，美联储多年来通过降低利率或当今的量化宽松大力干预市场运作，造成资源的错配，久不久市场自动调整的机制出现报复性的震荡。股市图表虽然是历史数据，所谓温故知新，技术分析不可缺少也是这个道理。如果认为可以从技术分析图表预测金融市场未来，可能需要对经济活动有更多的了解和理论基础吧？博弈学（Game Theory）犹如量子力学之对物理学，开始用数学从基础出发探讨经济活动的动力，自然引人入胜。

Professor Chan, that's true.  In the past decades, we have seen frequent interference in many countries. Particularly, we have noted that the chinese leaders love to cap the enery prices and to instruct the state owned enterprises, which were publicly listed,  to do some political tasks for providing the social stability. Sometimes, it is very tough to understand the PRC.

Apart from basic guidance from the graphs, they cannot show us the affordability (PE), and the future growth (PEG) for buying an asset, and so on. For individual needs, we need to do more homework before taking any action. Overall, there is no easy money...

To 101Floor

If this is the case, our real estate agencies should need full speed for finding potential buyers in 10 Southeast Asian Countries with over 500 million population living there. Next targets should be Chinatowns in the Advanced Countries such as America, Australia, Canada, Europe and the U.K. It is because HK is targeting to be Asian Financial Hub.

回陳教授,

謝謝教授百忙中抽空回覆.你的睿智令小女子嘆服.還望教授莫要惜字如金,則為汝等之福.

To: 91.  Thank you for your rectifications.  I believe in graphs and statistics which serve as a good reference for investment though I’m not very good at it.  What you have mentioned is absolutely correct and can be easily found in most textbooks.  But my point is only to warmly remind those graph worshippers to be cautious about today hostile market.  The HSI fluctuation from day low to day high can reach about 1,000 pts a day or 3,000 pts a month.  Given the current global environment, how can you define short / medium / long terms? One week for short and one month for medium or three days for short and one week for medium?  The market confidence is week and today’s trend can be easily reversed by any piece of market information, may it be true or false itself.  Given the unstable EU situations, we cannot even predict the happenings tomorrow, how can we blindly rely on the graphs for one/three months’ trend??  Moreover, there is usually a time lag for graph prediction against the real world market, notwithstanding how hard you have shorten the parameters for tools like MACD, RSI …… etc.  Usually when you can confidently confirm the trend by graphs, you may encounter a big loss in the first wave already.  The graphs should help you to prevent further loss.  For some smaller stocks, graphs are not applicable at all.  I know some i-bank dealers called themselves “Drawers”, their job is just to mark the price everyday to draw the graph as they want it to be and that is what you are studying in hand.  

For the property market, CCL seems to be more reliable for graph studies as it is combined by trades between many isolated sellers and buyers, which is free from interferences by several BIG investors.  Everyone in school has learnt the theory, underlining assumptions and restrictions for statistics, they may earn similar credits in exams but their achievements may vary very much with their real life applications.  Just hope all graphic worshippers can play a safe game and avoid unnecessary traps.

Mini---

大陸同胞買貴晒人哋啲樓，已經係現在進行式，新加坡仲列左拒哋做「不受歡迎人物」，要用 SSD 對付拒哋！！

To: 112. 請容我延伸討論.

‘期’的長中短定義, 若用曆年制的日週月季年來界定長中短期, 係arbitrary. 個人意見應考慮以投資期(或投資目的)來決定. 例如投資物業, 就用較長時段來評估. 亮先生的CCL36W方法就很好.

每一筆成交都係買賣雙方真金白銀的deal (自己賣俾自己的做價交易唔可以算係deal), 故應是real. 當所有real 放埋一齊, 應該都仲係real.

兩個成交價格之間的變化只有三種可能: 上升，一樣不變，或下跌. 放大一d至一段期間, 價格趨勢有三種方向, 顯著上升，上上落落，或顯著下跌. (雖然係阿媽係女人之說, 但事實係咁樣, 我都冇本事改). 上落市唔係價格趨勢出左問題, 只係市況中其中一種現象, 請不要懷疑.

至於圖、綫、指標, 請試在最後一個成交價劃一條垂直綫. 喺左邊係歷史(指o既係已經發生的real事件, 唔係嗰d人寫的”歷史”) 用來「鑑古知今」; 右邊係空白的, 佢冇野話你知. 歷史唔係「鑑古知今測未來」. 喺依家呢一刻, 講關於右邊o既野, 都係arbitrary, 未必係real. (但有可能會變real, 只係依家唔知).

用圖、綫, 因為要知道發生緊甚麼事; 但冇用佢嚟做預測, 因自知冇此能力. 但唔反對別人做, 因每人的能力不同. 如閣下所言, 用者要緊慎, 勿將左右兩邊誤用, 混為一談.

[補充一句 : 在92. 所講o既都仲係喺垂直綫的左邊, 冇意跨界到右邊]

對於技術指標MACD, RSI, … 我的認識仲係好膚淺, 除左閣下所講的細價股外, 對於成交量低的股份, Parameter 跟參數優化等仲有疑慮. 不過喺市場上有咁多人用, 應該會有其可用之處, 以後有空時要拆解吓佢.