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緬懷昔日的地產靜好歲月(2)

陳增濤

Délifrance 創辦人

  中原城市領先指數,自 2021年8月頂峰 191.34開始漸轉下滑,轉眼間已經三年有多, 至今跌幅已達百分之三十,已經跌回了十年前的水平,雖然其中曾有 2015年低於 130 的短暫時段。但最近總是有不少關於虧損百分之四十的成交個案,不禁質疑中原城市領先指數是否真實反應了房地產價格的走勢,因為到底中原自己是參與者,現在自己又做了球證。

  不過也不要以小人之心度君子之腹,就試用分析股市走勢的方法,加上基本面的考慮,用邏輯去推測地產的走向。分析中原城市領先指數,估計跌穿130 是指日可待的,跌破 120 這個關鍵點會引發更大的不確定性。其實房地產價格經歷了自 2003 年以來二十年的飛漲,它的習性動量是非常巨大的。也就是為何在今天許多壞消息依然縈繞不散的環境下,依然有炒家入場找尋摸貨機會。接這把掉下來的利刀我只能讚一聲藝高人膽大。

  當然,街道上有不少吉鋪,那麼據說商鋪的價格掉了三分之二是可以理解的。寫字樓空置率居高不下導致它的價格腰斬也覺是可以理解的。住房卻有堅挺的租金支撐。但因為任何的房地產投資都是高桿槓的,就是你是銀行最好的客戶,下雨天銀行收遮卻是一條鐵規律。最近談吐非常正能量的渣打銀行總裁 Bill Winters 說明年房地產的價格,用媒體引用他的話:「現時資產價格反映市場充斥大量樂觀情緒,他提醒投資者,仍有不少重大議題如地緣政治等發展尚未明朗,而全球流動性依然相當充裕,大規模轉向可在短時間內令資產價格轉勢,須小心壞消息出現時場面將會很難看。」我們盲人摸象,Bill Winters 當然對於貸款的情況一目了然。怪不得匯豐銀行已經未雨綢繆開始著手傷筋動骨的大裁員。

 
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1. 碧瑅 2024-11-28 11:21:51
香港住宅的支撐點是大公司高薪職員。否則如何可以借20-30年的樓宇按貸。
2. 引刀一快 2024-11-29 15:51:32
呢啲指數,啲參數完全唔公開,我一直就認為係水晶球🔮。
3. 雲在青天水在瓶 2024-12-04 11:45:19

靜好歲月(1)


香港的三高問題由來已久,並非始於今日,一旦經濟出現問題,三高就會困擾香港,加重經濟困難。所幸背靠祖國大陸,仍有生機。


地球圍繞太陽公轉,產生了一年四季的周期。香港樓市與聯繫匯率制度的互動,也會隨利率的變化而出現周期性。受聯繫匯率的制約,香港的經濟問題是結構性的、周期性的。對這個周期性有充分的認識,就要有所進退,切不可冬季穿夏衣。不然的話,歲月靜好時不知收斂,過度進取便要重新上路,再次負重爬坡。

我從來主張要看清趨勢,辨別方向。因為在風口上,豬都能飛,但方向錯了,越努力背離目標越遠。也即是說,努力在方向面前,不值一提,勤奮在趨勢面前,不堪一擊。
4. 雲在青天水在瓶 2024-12-05 11:49:38

靜好歲月(2)


中原指數,是按照中原地產自己的成交紀錄統計出來的樓市指數。雖然不夠全面,但它是香港樓市第一個具有指標性的統計數據,總體上也與大市同步,加上它是領先指標,仍具有相當高的參考價值。


現在樓市處於下行周期,即是熊市階段,指數和時間的調整,大概率應去到上一個升市的50%,再結合中原指數的圖表形態,50%的調整時間至2030年,調整數值至前一個牛市頂位1997年的103點。

經濟有周期,利率有周期,樓市也因而有周期。香港樓市周期,受美國的影響更大。

短期而言,特朗普上台後,會以關稅等手段打壓中國為主的金磚經濟體,甚至對於加拿大盟友小弟,也舉起關稅大棒照打不誤。其目的在於推行強美元政策,吸引資金回流,購買美債。

長期而言,美國為提振經濟,要趨向減息;實行保護主義,需推行關稅壁壘政策。兩者皆會導致通脹之火重燃。估計在特朗普任期結束前後,美國會因通脹而被迫加息。特朗普任期到2028年,2029是1929年華爾街股災的百年祭,從這個時間節點來看,歷史重演機會不低。

特朗普想要制造業回流美國,就必須降低美國的生產成本,降低成本最直接的方法,就是美元貶值;美國國債現在每3-4個月增加約1萬億,而新債用途並非像新興市場一樣,以發展經濟為目的,而是多用於歸還舊債。當債冚債無以為繼時,客觀上也將引發美元貶值。中美貿易戰,中方已由戰略防守,進入戰略相持階段,當中國開始戰略反攻時,美國的衰落將由預期轉為人人可見的現實,美元的地位也將越來越弱。也即是說,長期來看,美元貶值是客觀必然。

聯繫匯率制度下的港元,在美國再次爆發百年一遇的經濟危機後,跟隨美元貶值。香港樓市因此將浴火重生,迎來新一輪的大牛市,這一輪的升市,會更加波瀾壯闊。