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這樣的「發展了」，不要也罷(2)

(原文發表於2018年3月2日)

19.4倍是怎樣走過來的？

2002年，樓價負擔能力比率是4.6倍，一般打工仔靠薪金買樓都綽綽有餘，上車易極了；

2011年，比率上升至11.9倍；2015年，17倍；2016年，18.1倍；2017年，19.4倍。

前後15年，比率上升了3.2倍，高速發展了！樓價負擔比率之高，冠絕全球！如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。

樓價去年飆升14.8%，五年來最大升浪

根據差餉物業估價署公布的最新數據，自2016年3月起，連升21個月，並連續14個月破頂，持續刷新紀錄，目前按月增幅亦達1.4，亦較去年11月的升幅明顯。

總結去年全年走勢，售價指數按年飆升達百分之14.8%，不單高於2016年上升近百分之八的幅度，更創下樓市五年來最大升浪，僅次於2012年時按年升近26%的幅度。

物業投資，30至120年才歸本

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率。

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2%至2.5%(2015年年初為3%至3.3%)，新界為3%至3.3%(2015年年初為3.4%至3.8%)；豪宅一般為1%至2%(2015年年初為1.5%至2.5%)，超級豪宅更不足1%(2015年年初是不足1%)。

中小型住宅單位市盈率約為30倍至50倍(2015年年初為26倍至33倍)；豪宅市盈率約為50倍至100倍(2015年年初為40倍至67倍)；超級豪宅市盈率約為120倍(2015年年初為100倍)。

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要50年至120年(2015年年初不外要40年至超過100年)才歸本，還值得投資嗎？

上述2017年年尾的數據，較2015年年初的，是大大發展了。

「發展了」不永遠代表進步

突破前人的理論或成就，我們每愛褒揚「A發展了B的理論/B原有的成就！」。但事情總有例外，上述的「發展了」，不要也罷！

- 完 -