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故舊之言，但不失時效(2)

(原文發表於2021年5月5日)

投資別買，自住可買？

(原文發表於2014年7月11日)

早前參加了一個樓市研討會，主講嘉賓是一位非常知名的地產界人士A君。在問答環節，一位觀眾問A君應否在這個時候入市。

A君答道：

「現時應否買樓，得看你買來是投資還是自住。投資，未來樓價向下機會大過向上，現在買不合算；自住就不同，總需有樓住。不能米貴就不吃飯。」

台下的百餘名聽眾似乎對A君的說話甚為嘉許，鼓掌和笑聲紛至沓來。

A君的話，令我想起10個月前一位著名財經評論員B君給讀者的意見。他說：

「若有人問筆者（現在）可不可以買樓？我會問他買樓做甚麼？若不是首次置業，不是自住的，筆者會勸他不要買，沒理由在樓價已經上升10年之後的今天，高價追買。若是首次置業、自住的，筆者會問他每月賺多少錢，打算買的樓每月供款多少錢，再將每月供款的金額加多兩倍，然後看他還有沒有能力每月還錢，如果能，則不必理會將來樓價是升是跌，都可以買樓。」

A君與B君的看法，如出一轍。不瞞大家，我對這種看法是不大苟同的。樓宇這種商品很特別，是同時具備投資和使用兩種功能和價值的，用家不能、不會亦不應光看樓宇的使用功能和價值，他們其實較投資者更重視投資的價值才對，因為樓宇是絕大部份用家最貴重的資產，往往耗費他們40至50%的月收入，供足25年或以上。退休生活是否寫意，是否有大筆遺產傳給兒女，就端賴這層自用的樓宇他日的增值是否理想。

A、B君都強調投資者此刻別買，因為高價買入，而又適逢樓市很可能不久就（其實已）進入下跌浪，會損手的。我很有興趣知道，為何自用者可買？難道在相同的外在環境下，他們可避免損手嗎？如果同樣逃不過損手的宿命，為何A、B兩君主張用家入市？要知道，用家對損手的敏感度或抵受能力，是遠高或遠低於投資者的，少少的金錢虧損已令他們痛不欲生。現時買，不僅是高價，而且可能是頂峰高價。用家如果在97年摸頂入嘉湖山莊，17年後的今日，他尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個17年呀？！

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還建議大家入市，豈不是把大家放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！

香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6 年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？如果大家認同此刻樓價接近摸頂，何不忍耐一下，等待在未來的浪底再買？

在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅)；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。

A君可能不知道，米貴的確是可以不吃飯的，可以改吃較米便宜但同樣飽肚、有營養的麵；樓價太貴，就租樓暫住。東西每每可以互相替代，在這個世界上很少東西是獨一無二，完全不可代替的。

研討會上聽眾對A君講話的反應，令我十分詫異，看來他們缺乏智慧。反智是社會主流，唉！

~~~ 待續 ~~~