故舊之言，但不失時效(1)
(原文發表於2021年5月4日)
前言
由於近四、五年香港內外政治及經濟環境的巨變，香港的物業投資者或用家對著這個充滿不明朗因素及波動的市況，普遍都不敢輕舉妄動。
一些樓市評論員或地產發展商高管「忠告」市民，買樓自用不怕買！一些有實際需要的買家，很想買，但又怕不久的將來樓價大跌；不想或不敢買的人，又不甘心租樓，認為交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海；部份至今依然迷信香港樓價永遠祇升不跌的人，縱使有過多物業在手都不肯按照市價出售任何一間，唯恐賣平。
對於上述種種評論、言論或疑慮，我早於2013年起就已有針對性的評論，事隔七、八年，我覺得我這些評論依然不失時效，所以想陸續將它們在這裏重新發表，以解部份疑慮重重、舉棋不定讀者朋友之憂。
買樓自住並不永遠正確，租樓交租有時並非錯誤
(原文發表於2013年9月16日)
近日閱讀雜誌，無意中看到一位著名財經評論員給讀者的意見。他說：
「若有人問筆者(現在)可不可以買樓？我會問他買樓做甚麼？若不是首次置業，不是自住的，筆者會勸他不要買，沒理由在樓價已經上升10年之後的今天，高價追買。若是首次置業、自住的，筆者會問他每月賺多少錢，打算買的樓每月供款多少錢，再將每月供款的金額加多兩倍，然後看他還有沒有能力每月還錢，如果能，則不必理會將來樓價是升是跌，都可以買樓。」
該財經評論員的意見，與一位知名地產發展商的看法有異曲同工之妙。該知名地產發展商認為：
「樓價不會天天升，自住、家人住，沒問題，不要炒樓」。
「過去數十年，就算在樓市最高價位入市，事後回顧，仍然覺得便宜」。
他們倆人的說法成立嗎？個人認為不成立。理據嘛，以前說過，現在再說一遍。
『樓價的長期基本趨勢是大漲小回，「就算在樓市最高價位入市」，最終亦會收復失地，這話沒錯。問題是「事後」要事隔多少年。如果你97 年摸頂買了嘉湖山莊，16年後的今日，你尚欠一、兩成購入價才可見家鄉。人生有多少個16年呀？！
可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等十年以上，在起初的四、五年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。
在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升三、四倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還建議大家入市，豈不是把大家放在火爐上嗎？弄錯買樓時機，愈有能力，損失愈慘重！
香港經濟逃不過循環，上一個下跌浪，歷時6 年，報銷65%樓價，這是多麼大的血的教訓呀？如果大家認同此刻樓價接近摸頂，何不忍耐一下，等待未來的浪底再買？』
不管市旺市淡，時常聽到不少準買家這樣解釋他們買樓的動機：
「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」
這種說法缺乏常識和商業盤算。但很奇怪，絕少人挺身而出，指出他們看法的謬誤。天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
在樓價見頂回落之際買樓，是高價接火棒，若持貨到浪底，損失就是樓價於下跌浪中的跌幅部份(請記著，在過往半個世紀的幾次下跌浪，樓價跌幅一般介乎40%至65%，從來沒見到15%至20%那麼溫和的跌幅)；相反地，若聰明地租樓，就可避接高價火棒，從而得以避過樓價於下跌浪中的跌幅部份，屆時自可輕鬆地於谷底接平靚貨。
基於上文的分析，大家不難看到，自住買樓不一定永遠正確；租樓居住不是代業主供樓和倒錢入咸水海，更非任何時候均是錯誤。
~ 待續 ~
