比較滿意的文章選集(1428)

難看難看，現時的樓市其實易看(2)

(原文發表於2019年7月23日)

國際著名的樓價調查機構Demographia早前發表他們2018年調查報告，香港以21.5倍的樓價與家庭年收入中位數的比率「榮登」全球榜首，遠遠拋離全球第二溫哥華的12.6倍； 

《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平，以各地住宅的平均價格，除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1倍以上，乃屬於難以負擔水平。21.5倍說明，香港樓價已是勢如危卵。 

極其偏高的樓價，易跌難升，而且不跌則已，一跌則跌幅驚人。君子不立危牆之下，此刻就算不想賣，亦不該買。 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。 

現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2.5%至2.7%，新界為2.6%至3%；豪宅為1.1%至2%，超級豪宅不足1%。 

中小型住宅單位市盈率約為33倍至40倍；豪宅市盈率約為50倍至91倍；超級豪宅市盈率超過100倍。 

七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。 

現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要50年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？ 

經濟有循環周期，物業亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。物業周期的衰退、蕭條，一般歷時三、四年，復甦、繁榮，一般歷時五、六年。自2003年以來，今次的復甦繁榮期已達16年，歷時之久遠超一般，特別是當樓價此刻已升至極其偏高的水平，目前的樓市是處於四階段中哪一階段？如果它是處於繁榮期，這次的繁榮期還可以持續多久？ 

在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40% (上次的下跌浪，由1997年10月至2003年8月，足足跌了67% )。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己置諸危牆之下？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次迄今為期16年的上升浪，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。

～　待續　～