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一勞永逸解決香港建屋土地不足的絕世好方案(1)

(原文發表於2019年1月25日)

為了解決建屋土地嚴重不足，特首林鄭月娥在《施政報告》提出宏偉的「明日大嶼」計畫，在大嶼山填海造地一千七百公頃。 

經過一年多的擾攘，土地供應專責小組終於趕及於2018年年底死線前向政府提交報告。專責小組提交的最終報告，僅根據民意結果而推薦8個土地選項，並列出公眾的支持率。短中期土地供應選項有3項，其中棕地發展及利用私人的新界農地儲備的支持度較高，問卷調查分別為87%及68%；中長期土地供應選項有5項，其中發展東大嶼都會及於新界發展更多新發展區的支持度較高，問卷調查分別為62%及61%。 

從施政報告及林鄭隨後的進一步解釋(包括電視節目專訪和立法會的答問)，可以看到林鄭拓土基本上兵分三路，以塡海為主力，輔以利用棕地及「土地共享先導計劃」(即和擁有大量新界農地的地產發展商合作，共同發展房屋項目)。林鄭的多管道增加土地供應和土地供應專責小組的極力推薦不謀而合。兩者取態都正確，但塡海遠水不救近火，大規模塡海方案要二、三十年後才見功，廣大無殼蝸牛現在卻已水深火熱呀！個人仍力主以開拓郊野公園邊陲地帶為首選，最符合多(面積大)、快(短期見功)、好(土地質素好，例如交通方便、基建完備等)、省(收地、賠償、遷移費用較少)地增拓土地原則，若政府決心付諸實施，反對者會遠較想像中少。 

在大家（包括政府、政黨、立法會議員及為弱勢社群發聲的社團）建議紛紜之際，都忽略了規劃署前助理署長伍華強於2018年9月11日及12日於信報發表的兩篇文章，提出一個終極解決建屋土地不足的方案。我將伍先生的文章節錄並加以一些短評： 

『眾所周知，新界面積大，屬單一業權的農地，擁有者主要是香港數大地產商。但過去經驗告訴我們，很多建在農地上的大型屋苑本來也沒有基建，只要面積夠大，要起基建易如反掌，其成本相對整個項目乃微不足道。事實上，國外如英國一向要求，若發展商在政府規劃藍圖外以野貓式發展，就要自資興建基建。除規劃批准制度外，還有特別條例管制設施的提供。 

香港私人住宅發展有一特色，就是由規劃批准到完工的時間很長（現在興建中的項目，很多是20多年前已獲規劃批准）。這主要是地產商「拖工」，要配合公司的商業運作，包括售樓目標、業務規劃、市場供應量等，以免影響節節上升的樓價。這是一種價格操控的伎倆。 

地產商現在手上的農地並非「閒置」，而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展，以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化，管理層照顧的是商業運作和股價，而非公眾利益。 

因此，「公私合營」是不會有效及快速地釋放私人土地儲備，大量增加公私營房屋的。「公私合營」的結果，只會是政府被人牽住鼻子走，亦令地產商在發展時間表、選址、公私房屋比例、補地價、政府須承擔的基建等議題上，有更多議價能力。政府聲言要避免「官商勾結」，然而設置「公私合營」，正是官商勾結制度化，令管治道德更差劣！』 

『這主要是地產商「拖工」……這是一種價格操控的技倆。』 ， 『地產商現在手上的農地並非「閒置」，而是地產商的「土地儲備」。這對他們的業務、商業運作的短中長期的持續發展，以及股價都非常重要。商業邏輯就是利益最大化，管理層照顧的是商業運作和股價，而非公眾利益。』及『政府聲言要避免「官商勾結」，然而設置「公私合營」，正是官商勾結制度化，令管治道德更差劣！』，都是鞭辟入裡的洞察！

～　待續　～