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同樣的事實，不同的判斷(1)

(原文發表於2018年11月12日)

一位理財營銷策略總監A先生這樣評論近期樓市：

 「今次的樓市調整和1997年不一樣，不會出現懸崖式的跌幅，主要因為現在的經濟基調和1997年有很大分別。 

首先是按揭成數，在金管局多次調低按揭成數下，現時全港住宅的平均按揭成數大約在五成左右，和1997年大部分人承造九成按揭有很大差別。這代表即使樓價下跌，要變為負資產的壓力仍有一段很大的距離，而供樓負擔比率亦維持在健康合理水平，有樓人士毋須急於平賣資產變現。」

如果出現下跌浪，我同意今次的負資產人數會遠較上一次的為少，但那不等於樓價的下調幅度一定遠較上一個下跌浪為小，人們有許多不同原因要急著賣樓，不單純因為負資產。

「供樓負擔比率亦維持在健康合理水平」，A先生說這句話時沒有提供具體數據去支持自己的論點，實情卻是供樓負擔比率今年已達74%，那意味著一個入息中位數3.5萬元家庭要用74%的月收入去供樓。一年前(2017年)首季它是66%，第三季亦不外68%，今年年中已升至74%，一年間升了6至8%，際此加息周期及中港經濟放緩(市民收入減少的機會高於增加)，如果它在下年首季高於80%，我們不會詫異的。目前的74%供樓負擔比率，遠遠高於1997至2016年長期平均數45%，反映樓價已遠遠超出一般市民的負擔，還算是一個「健康合理水平」嗎﹖ 

不僅這樣，說市民目前的供樓負擔比率是74%還存在很大的誤導成份！為甚麼說它誤導？因為這個比率是建基於空前超低的按揭利率上的。縱無近憂，必有遠禍，供樓是一個20至30年的作戰計劃。目前超低的按揭利率(2.3%左右)是一個數十年難得一見的特例，絕非常態，現時供得綽綽有餘，說不定三、四年後，因為利率上升而捉襟見肘。如果我們以過去25年的平均按揭利率5.5%去計算月供，一個截然不同的處境將告出現；目前樓市泡沫不僅存在，而且十分嚴重！人們此刻之所以不大警覺樓價已泡沫得十分嚴重，皆因超低利率作祟。超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力，還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化。這個泡沫正日趨膨脹，日後在重大利淡因素(例如按揭利率大幅飆升，中港甚至環球經濟放緩以至衰退)衝擊下，轟然爆破，樓價會隨即大幅下調。

A先生說 :

『由2009年對樓市加辣措施實行以來，市場已經由用家作主導，隨着樓價升幅驚人，大部分擁有物業人士的買入價，遠比現在市場價格低；加上市場上有不少業主都已經「供甩樓」，又或者剩餘很少的按揭餘額，他們更不會賤賣或急於將手頭上的物業放賣，二手市場的價格應不會出現大幅下跌。』

正正因為大部分擁有物業人士的買入價，遠比現在市場價格低，他們如果想賣，有很大的減價空間，可以「賤賣」，導致二手市場的價格大幅下跌。我和A先生的看法，大異其趣。

不少業主的確已經「供甩樓」，或者僅「剩下很少按揭餘額」，他們有實力守下去，但萬一要放售，物業自有其市價，他們要按市價甚至低過市價才有機會售出，如果這個市價是「賤賣價」，要賣還得喝了這杯「賤賣」苦茶。

「過往十多年，樓市出現過不少大幅度的調整，但就算以2008年百年難得一遇的金融海嘯為例，樓市都只是跌約三成左右，因此中美貿易戰的影響相對比較輕微，不會對樓市造成太大衝擊。」

為什麼祇提2008年金融海嘯的跌市呢﹖那個所謂跌市在全球各國央行量貸寬鬆政策的支撐下，成為2003年以來上升浪的一個短暫調整，算不上是下跌浪，那30%的調整，是不足為訓的。要提，應提1997年10月至2003年8月的上一個下跌浪，樓價跌去67%。

～　待 續　～