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國內地產中介的黃金日子已成明日黃花

(原文發表於2018年10月11日)

財聯社早前報導： 

『北京市發改委前日就地產中介機構「我愛我家」涉嫌利用壟斷操縱租金一事，對北京公司展開調查。一位不願具名的「我愛我家」內部人士向網易房產透露，北京公司的3、4位重點員工的個人電腦和手機被當場查驗。

到昨晚，「我愛我家」發布聲明稱相關消息不屬實，表示近期政府相關部門對多家租賃經營機構進行「走訪和調研」，屬行業例行交流的常態；該公司堅持合規合法經營，支持並擁護政府監督管理。

另外，北京公安局昨天表示，警方過去3個月組織開展清理整治日租房、網絡短租房專項行動，共消除相關治安隱患4200餘處、消防隱患1.3萬處；取締具有群租形態的日租房、黑旅館和未經許可經營的日租房、短租房620餘戶，查獲各類違法犯罪人員840餘人。』

新華社則報導： 

『北京市住建委近日聯合公安局、工商局等部門，開通打擊地產「黑中介」投訴舉報專線，各部門將依照職責堅決打擊中介機構的不良行為，包括劏房出租，哄抬房租，惡意剋扣租金、押金，發布虛假房源資訊，以威脅、恐嚇或軟暴力手段驅逐租戶等行為。

當局強調，市民發現類似情況可直接投訴舉報，一經發現，將對違規中介予以高限處罰、註銷備案、停業整頓甚至吊銷營業執照，涉及刑事犯罪的「黑中介」會被移送公安部門嚴懲。

近3月全北京城的房屋租金都在飛漲，《財經》調查發現租金比去年同期高出20%至35%。原因包括北京此前強拆城中村、出租大院、工業區公寓，導致民工、剛畢業大學生、低收入人群租賃需求激增；同時，房屋租賃中介變成「二房東」，與租房公司一起搶奪房源，哄抬租金。』

從上述兩則報導，你嗅到甚麼嗎﹖

今年5月，瑞安房地產主席羅康瑞在海南博鰲亞洲論壇上說，現時香港的年輕人基本上沒辦法買得起物業，因為發展商15方米的物業便取價數百萬元，他又認為15方米沒法居住，但相信內地不會像香港這樣發展。 

他預期中國住宅房地產未來會發生巨大變化，「房子是用來住的」政策將影響往後數十年的住宅市場。 

就我近二、三年觀察國內房地產政策的變化和趨勢，我完全同意羅康瑞的看法。

「房子是用來住的」，這是習近平房屋政策的前半部，後半部是「不是拿來炒的」，這意味著中央政府會採取種種必要的政策廢了房地產投資的功能，令房價長期停滯不前甚至作相當幅度的下調，令普羅大眾都有能力置業。 

過去二三年，中央對房地產一直採取一種遏制態度，限購、限按、限價，層出不窮。與此同時，中國政府正大力發展租賃市場，紅頭文件已證實這個政策。在習總的明示「房子是用來住的，不是拿來炒的」及中美貿易戰之下，聰明的房地產開發商急急將手中貨降價求去，在過去大半年某些城市樓價已跌去15%至20%；開發商開始大力發展租賃房屋業務，並為此成立物業管理公司，既為自己旗下物業提供管理服務，又接受外間大小業主的委託；聰明的投資者紛紛加入減價去貨行列；買家裹足不前，市場成交大幅萎縮，聰明的中介不再對房地產買賣寄以厚望，將希望投射到租賃市場。

由買賣主導的房地產市場，現在過渡到以租賃市場為主導，在這個過程中，不免會產生混亂，財聯社及新華社的報導正正反映了這種混亂。

買賣交易所收到的佣金遠超租賃，過去十多年的樓市景氣令國內大小中介都過份擴充了規模，萎縮市場下的佣金不足以養活這麼多中介。尤有甚者，中央似乎對房地產中介沒有好印象，目前動輒就將一些違法中介視為「壟斷市場、操縱租金」、「黑中介」，而對他們的處分相當嚴厲，中介過渡性轉型似乎不大順利。

政府攻策及內外環境的大改變，導致國內中介的生存和發展條件亦面臨大改變，他們的黃金歲月似乎已隨風而逝。