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新房屋政策的影響力被嚴重低估(1)

(原文發表於2018年8月18日)

特首林鄭月娥於上任一周年前夕（6月29日）宣布推出一套「三個目標、六項措施」的新房屋政策，包括修訂資助出售房屋的定價政策、增加資助房屋單位供應，以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

 早前我指出，新房屋政策6項措施中，向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」的作用，被傳媒及不少評論員低估，其實影響力更被低估的最低限度還有兩項。那就是修訂資助出售房屋的定價政策和改撥私營房屋用地以發展公營房屋。

 針對早前推出的新一期居屋，部分單位的呎價逾10,000元，被指售價太高，林鄭月娥表示將會修改居屋定價時的負擔能力測試，不會再以現時達57,000元的白表家庭入息上限去量度負擔能力，而是改以非業主住戶的家庭每月入息中位數計算（去年第四季數字為39,500元），亦建議將中位數入息家庭可負擔單位比例，從現時的五成提升至七成半。經調整機制後，未來居屋售價水平只受家庭每月入息中位數變動影響，而不會與私樓樓價「掛鈎」。

當局以今年早前推售的一批居屋為例，若採用新機制，該批單位會可由原來的七折，減至五二折發售，實際售價會由原來的159萬元至630萬元，降為118萬元至460萬元。

至於已恆常化的綠置居計畫，當局計畫以上一期居屋的折扣再低10%，例如居屋售價為五二折，隨後一期綠置居則會為四二折，希望可讓公屋租戶易於負擔。至於首置上車盤的折扣，由於以較高收入的中產家庭為目標，當局認為其折扣率應較前一期居屋出售計劃為高，但可按發售時的情況作決定。

 過去15年，住宅樓價平均升了五、六倍，但市民的收入，在扣除通脹後，升幅不足20%。過去三、四十年，資助出售房屋的定價機制，是與私人住宅樓價的市價掛鈎的，通常是私人住宅市價的七折。但樓價升500至600%，實際收入升不足20%，購買力拍馬難追，莫說僅來個七折的折讓，就算來個五折，市民(特別是年輕一代)也祇能望樓興嘆。以後資助出售房屋定價由「市價掛價」變成「市民月收入掛鈎」，那就徹底解決符合購買資助出售房屋資格的市民收入升幅遠遠追不上樓價升幅的問題，而適時調整市民收入限制的機制亦確保更多市民可購買資助出售房屋，這就應了林鄭所言：「所以想購買居屋的家庭可以放心，以後不用『追價』，不會私樓樓價愈高，居屋定價愈高。」

 改撥私營房屋用地以發展公營房屋，涉及用地9幅，涉及的住宅單位為10,600個。在解釋這項政策時，林鄭被記者問及會否將公營與私人用地的六四比例改變，擴大公營住宅用地的供應比例，例如七三，林鄭回應答說會考慮。大家對林鄭的回應可能掉以輕心，以為她是為討好市民而隨意說的，個人倒不這樣看，觀乎林鄭大改三、四十年「行之有效」的資助出售房屋定價政策，個人認為林鄭是言為心聲的，她極欲在居者有其屋這方面有大作為，盡量令大多數市民在收入可負擔的範圍內自置居所。要達到這個目的，自然要增加土地供應，在整體土地供應不變的情況下，改變比例自然可增加公營住宅用地的供應。 六四比例既然可改為七三比例，如有需要，他日自然可進一步改為八二比例。

～　 待續　～