七‧一以來，為了化解香港市民的怨氣，中央送了許多大禮給香港，舉其犖犖大者：個人遊、更緊密經貿關係安排(CEPA)、港珠澳大橋的拍板及全面融合香港、廣東及深圳等地的珠三角發展藍圖，立杆見影的後果就是令香港酒店、旅遊、飲食及零售各業都興盛不少，香港人對經濟前景的信心亦恢復許多，樓市適逢其會，自是深受其惠：過去二個月成交量大增，一般估計本月成交宗數有機會超過九千宗，創2002年1月以來的新高；成交價亦有所回升，許多著名屋苑升幅超逾10%。
究竟此刻地產市道是見底回升，開始復甦，還是曇花一現的另一個小陽春？要解答這個問題，最好還是全面地檢查一下目前樓市的利好利淡因素。
利好的不見得好
先談利好的：
1. 許多人認為中央在經濟上力挺香港，有了這股新動力，香港經濟復甦有望了。
這些人恐怕有點高估形勢，中央送給香港的一連串大禮其實不外是政策優惠，除了個人遊，都是較長時間後才會見效的，遠水不救近火。這些政策優惠為香港經濟復甦創造了很好的外在條件，但香港必須轉變某些內部條件去配合它們才可見效，吳儀便說，CEPA並非靈丹妙藥，港人仍需靠自己。目今所見，香港內部政經條件仍未有任何重大改變；
2. 許多人認為個人遊政策為香港帶來大量的國內遊客，使香港的酒店、旅遊、飲食及零售業頓時興旺起來。此外，個人遊亦會為本港樓宇增添許多買家。
個人遊當然有經濟效益，但不宜高估，旅遊業只佔本地生產總值百分之五。更不宜高估的是國內遊客的消費能力，一般還是相當有限的，許多時候是旺丁不旺財。個人遊的遊客要來港置業，牽涉到國家外匯管制和國家金融安定，要成事絕不容易，高盛證劵最近做了一個調查，發覺內地買家極其量只佔新樓盤總銷量百分之二、三左右，雪中送炭的效應微不足道；
3. 某些人認為過去樓價下調主要由一手樓帶動，最近發展商心態轉強，不但不再減價促銷，還有提價的，發展商這種取態有利二手樓市場復甦。
整體而言，發展商的心態最近的確有增強趨勢，但絕大部份發展商仍存貨不少，他們不是鐵板一塊，各有利益，日後總會有人為勢所逼或為捷足先登而再發起減價戰，到時其他發展商不是被逼跟進就是爭相效尤，這是常態，目前的不再惡性競爭反而是非常態及暫時性的；
4. 樓價過往六年不斷下調，已跌去差不多七成，很抵買了。
抵買與否，有其相對性，與97樓市瘋狂時比，現時的樓當然抵買，但和鄰近的深圳比，香港樓價仍是太貴，由於24小時通關及交通改善，深圳樓愈來愈有代替性，中長綫而言，香港樓價會受其制約。另一方面，低處未算低，只要樓價仍在下調，人們便不覺現在抵買，而會認為將來更抵買。既然將來更抵買，當然不會現在買；
5. 新管治班子受歡迎，特區政府民望回升，官民矛盾大減，有利發展經濟。
七‧一以後，換了財政司司長、保安局局長和一些高官，表面上新班子新氣象，但議而不決、決而不行及行而不果的最高統帥董特首仍高據其位，財政司司長及保安局局長以外的原有問責高官亦原封不動，新官是否較舊的更能幹更與民相得，仍有待觀察。至於行政會議，除了補充離職的，基本上是原班人馬。準此，謂官民矛盾有所減少可以，謂大減有過甚其辭之虞，謂消失則則絕對失實。管治班子縱使不是一仍舊貫，但沒有作根本性重組卻是不爭事實，大家因而不必對此過份樂觀；
6. 香港本就較國內城市（包括上海）擁有更多更大的優勢，現在在中央力挺下，勢將成為珠三角的龍頭，優勢更盛，早晚會轉化為強大經濟優勢。
沒人否認香港擁有許多發展優勢，但要指出，優勢可分決定性優勢和非決定性優性。優勢縱多，只要不是決定性，最終不免一敗；優勢縱少，只要是決定性，最終必勝。目前香港的工資和物價，遠較珠三角為高，人才的素質則每況愈下，人家這方面的決定性優勢是一個頂你一萬個。更何況，迄今我們尚未能好好地發揮自己所擁有的優勢，革命尚未成功，同志仍須努力，實不宜沾沾自喜；
7. 香港人不是沒錢買樓，而是沒信心買樓，現在形勢大好，信心恢復了，樓市將大為活躍。
信心有半信半疑、一時的信心，亦有堅強、持續的，有少部份人的信心及大部份人的。由於香港仍未找到一條經濟持續及強勁發展之路，仍未有持續及強勁增長的多種經濟數據及仍由一個議而不決、決而不行及行而不果的政府當權，現時所謂信心，將不免是少部份人的、半信半疑的及一時的，脆弱得很，吹彈可破，將這種信心倚為樓市動力，十分不可靠。
─待續─
