難看難看，現時的樓市其實易看(2)
(原文發表於2019年7月23日)
國際著名的樓價調查機構Demographia早前發表他們2018年調查報告，香港以21.5倍的樓價與家庭年收入中位數的比率「榮登」全球榜首，遠遠拋離全球第二溫哥華的12.6倍；
《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平，以各地住宅的平均價格，除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1倍以上，乃屬於難以負擔水平。21.5倍充分說明，香港樓價之高已是勢如危卵。
極其偏高的樓價，易跌難升，而且不跌則已，一跌則跌幅驚人。君子不立危牆之下，此刻就算不想賣，亦不該買。
物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。
現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為2.5%至2.7%，新界為2.6%至3%；豪宅為1.1%至2%，超級豪宅不足1%。
中小型住宅單位市盈率約為33倍至40倍；豪宅市盈率約為50倍至91倍；超級豪宅市盈率超過100倍。
七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。
現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要50年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？
~~ 待續 ~~
