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故舊之言,但不失時效(8)

王文彥

怡居地產常務董事及
中原地產創辦人

難看難看,現時的樓市其實易看(2)

(原文發表於2019723)

 

國際著名的樓價調查機構Demographia早前發表他們2018年調查報告,香港以21.5倍的樓價與家庭年收入中位數的比率「榮登」全球榜首,遠遠拋離全球第二溫哥華的12.6倍;

 

Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平,以各地住宅的平均價格,除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出,若樓價負擔在5.1倍以上,乃屬於難以負擔水平。21.5倍充分說明,香港樓價之高已是勢如危卵。

 

極其偏高的樓價,易跌難升,而且不跌則已,一跌則跌幅驚人。君子不立危牆之下,此刻就算不想賣,亦不該買。

 

物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率,它等於1除以租金回報率。

 

現時的租金回報率,以中小型住宅單位來說,港九一般為2.5%2.7%,新界為2.6%3%;豪宅為1.1%2%,超級豪宅不足1%

 

中小型住宅單位市盈率約為33倍至40倍;豪宅市盈率約為50倍至91倍;超級豪宅市盈率超過100倍。

 

七十年代以來,香港物業市盈率10倍以下為偏低;10倍至15倍為合理;15倍以上至20倍為稍高,但可接受;20倍以上為偏高;30倍或以上為極其偏高。

 

現時各類物業的市盈率,特別是豪宅和超級豪宅,比率高得這麼驚人,要50年至超過100年才歸本,還值得投資嗎?

 

 

 

~~ 待續 ~~

 
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