對於樓價及市況，市場上流行一些看法，乍看有理，深思卻又似乎經不起推敲。
不少人將目前市況的淡靜歸咎於加息和禽流感。加息和禽流感真的這麼厲害嗎? 請大家先參閱表一:
表一: 十大屋村03年6月至05年6月樓價變化
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名次
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屋村
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03年6月平均呎價
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05年6月平均呎價
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增幅%
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1
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太古城
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2,825
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5,152
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82.4
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2
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杏花村
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2,645
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4,604
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74.1
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3
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康怡花園
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2,441
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4,596
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88.3
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4
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海怡半島
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2,412
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4,442
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84.2
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5
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黃埔花園
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2,602
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4,258
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63.6
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6
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麗港城
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1,950
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3,702
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89.8
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7
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沙田第一城
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1,913
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3,528
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84.4
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8
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美孚新村
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1,913
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3,458
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80.8
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9
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麗城花園
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1,625
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2,739
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68.6
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10
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海濱花園
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1,653
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2,577
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55.9
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平均
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77.2
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從表一看到，沙士事件以來的兩年，十大屋邨樓價平均升了77.2%，同一屋邨相同或類似單位的升幅就更大，以太古城一個富天閣876呎低層單位為例，03年9月成交價為247萬，05年6月相同單位成交價已升至526萬，升幅為113%; 建安閣一個675呎高層單位於03年7月成交了153萬，類似單位成交價於05年10月已升至328萬，升幅為114%。它們的升幅遠高於平均升幅(82.4%)。
03年6月的按揭利率約為2.5%，分25年供，每十萬元月供$448.60，05年11月按揭利率約為5.125%，分25年供，每十萬元月供$591.90，月供較2.5%按揭率增加31.9%。就算未來按揭利率升至6%，每十萬元月供不外增至$644.30，較2.5%按揭率增加43.6%。
過去兩年，樓價動輒升幅近倍(豪宅，特別是一手的，升幅更動輒1.5倍或以上)，供樓負擔如影附形，增幅自是同樣近倍，遠遠高於按揭利率的31.9至41.6%。強調利率的影響而不提飊升樓價的厲害，有迴避真正問題之嫌。禽流感在香港大規模爆發的機會微乎其微，我不相信一般準買家會為之而惶惶不可終日，連樓都不敢買。
某些人認為，現時港人的供樓負擔能力仍高，供樓僅佔其收入30至40%。我不知道這些論者是以哪些港人作為計算對象，亦不知道他們計出來的30至40%收入究竟是多少錢，但我從統計署資料中知道05年7月至8月香港家庭月收入中位數是HK$15,800。以此計算，30%至40%收入便是HK$4,740至HK$6,320。月供6,320元，可以買些甚麼樓? 若果要買一個500呎小單位，借七成樓款，以現時一般按揭利率5.125%分25年供及按表一05年6月平均呎價計算，買太古城單位，要付257.6萬元[包括首期77.28萬元(乃48.9個月家庭中位數收入)及貸款180.32萬元]，每月供10,654元，相等於家庭月收入中位數的67.4%; 買美孚新邨單位，要付172.9萬元，包括首期51.87萬元(等於32.8個月的家庭中位數收入)及貸款121.03萬元，每月供7,162元，相等於家庭月收入中位數的45.3%; 買麗城花園單位，要136.95萬元，包括首期41.085萬元(等於26個月的家庭中位收入)及貸款95.865萬元，月供5,674元，相等於家庭月收入中位數的35.9%。
不要說30%，就是家庭中位月收入的40%亦僅足以供十個屋邨中最廉的麗城花園及海濱花園的500呎單位。更要命的是首期，太古城要48.9個月收入，麗城花園亦要26個月，要儲足首期，該是何等艱難費時！我在上文所提的是500呎小單位，若果是800呎中型單位，首期及月供肯定多許多，人們要每月拿多少錢出來才成? 而這又代表了家庭月收入中位數的百分之幾? 60至110%，視單位的地點及素質而定? 請論者告訴我。
-待續-
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