經不起推敲的看法(2)

　　不少有頭有面的人認為，現時的樓價與97期間的泡沫樓價仍有一段距離，因而沒有泡沫問題。

　　先不說豪宅，它的價格縱使不超越97，恐怕亦不遑多讓了，就談談中下價樓罷。一般而言，現時中下價樓的價格約為97時的65%，而97樓市是眾所週知的大泡沫，大泡沫的65%是否仍屬泡沫？我不敢說一定是，但亦不敢認同一定不是。說是大泡沫，樓價當然是很很很偏高，它的65%很有機會仍屬很偏高。

　　不少人認為，今年5月以來二手樓買賣的淡靜是一手活躍所致。這個說法對嗎？請參詳表二：

表二    2005年私人住宅買賣合約登記統計

　　從表二可看到，05年1月至4月，一手買賣為5,105宗，二手為30,182宗，一手佔總數14.5%；05年5至10月的一手買賣宗數為9,362宗，二手為38,044宗，一手佔總成交宗數19.8%。今年首4個月，當一手成交佔14.5%，這些論者認為一手不會影響二手，二手交投同屬活躍，但一手交投量提高到19.8%，祇增加5.3%，就說二手大受影響，變得水靜鵝飛，成立嗎？

　　不少人(主要是地產代理界、發展商及金融界的)認為這次樓市調整，幅度約為5%。04年4月至8月中，由於年初樓價升得過急，亦經歷一次小調整，幅度約為10%。今次樓市處境更差，一方面樓價更高，進入加息週期，有高油價威脅，而自今年四月迄今，樓價基本上沒甚麼下調，根據鐘擺原理，今次調幅按理祇會比04年那次更大而不應更小。調整，是利好利淡力量的較量，是買賣兩股力量分出勝負的結果，較量愈激烈愈長期，調幅就愈大。今次的好淡爭持肯定屬於較長期較激烈一類，所以不調整則已，一調整就不可能5%那麼溫和，動輒要15%以上。

　　不少人認同樓價需要調整，但很樂觀地認為明年三月就會告一段落，樓市會重納上升軌。對於這種樂觀的看法，我不大苟同。今年所推出一手樓盤，許多訂價都十分偏高，特別是一些在非傳統高尚區推出的所謂豪宅，這些樓盤大多在明年下半年才入伙，買家此刻頂多祇付了20%首期，在他們最後上會前，誰也拿不準會否出現撻訂潮，從而將整體樓價推低。

    　　上述樓盤的買家，炒家所佔比例極高，不少高達六成以上，炒家不是用家，往往投入少少首期就博巨利，他們絕少有能力及願意上會，總希望在上會前脫手圖利。當他們起初所購單位的價格其後遠遠超出真正的市價，連蝕去15至20%首期亦找不到買家接貨，他們最可能的選擇就是撻訂，將包袱留給發展商。

    　　這些造價極其偏高的一手樓盤就如一顆顆定時炸彈，在安全地拆除它們前，我不認為樓價可以見底，從而穩定下來並重建上升基礎。鑑此，今次樓市的調整期會較長，恐怕要在明年下半年才告一段落，如期間出現新的利淡轉折，調整期甚至會更長。

~完~

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