租樓不一定吃虧
(原文發表於2014年7月21日)
我的《投資別買，自住可買？》發表不數日，讀者甲君就發電郵質疑：
「王生：
租樓與買樓是兩樣絕然不同的東西，不可以相提並論。租樓小數怕長計，一年交樓價4%的租金，5年就要交20%，10年則40%。更何況，租金還會年年加，就算樓價可能會跌，自住仍是買比較上算。」
甲君說租樓與買樓「不可以相提並論」，看來是指租樓不可以代替買樓。甲君的看法，和不少準買家解釋他們買樓的動機(「租樓交租是代業主供樓，簡直是將錢倒入咸水海！」)如出一轍。這種看法是不大成立的，我以前有回應過，本想請甲君看我舊文算了。但回想一下，A、B君在樓價趨近頂峰高價時仍叫觀眾、讀者自住不妨買樓，他們看法的背後，和上述的甲君和準買家有甚麼差別？以A、B兩君那樣知名的地產、財經界人士，尚且產生如此錯誤的看法，何況一般普羅大眾。這些大眾，很可能像甲君一樣，從未看到我的舊文，乃決定將以前的看法稍加新繹，與甲君及未知我看法的讀者分享。
天下無免費的午餐，買樓是要付代價的，一旦買樓，一筆資金（就是樓價）從此被長期積壓。對投資性質的買家來說，他所付的代價（樓價）換回租金回報和樓價日後的升／跌幅；對自用性質的買家來說，他所付的代價換回免付租金和樓價日後的升／跌幅。相反地，租客付出租金，但得以將等同樓價數目的那筆資金釋放出來，靈活運用。當買家還是租客化算呢？沒有絕對的答案，關鍵在於他們運用資金謀取回報的能力：若果買家有能力利用所付樓價生產出較租金加樓價升／跌幅更高的金錢回報，那麼該買家應該當租客，當買家收租或免租是虧了；若果租客的理財能力能讓樓價生產出較租金加樓價升／跌幅為高的金錢回報，那麼該租客不做買家而樂於當租客完全正確。這解釋了為甚麼大家樂、麥當奴快餐、各式名牌店和許許多多的商業機構，祇願租賃而不肯買入它們拿來做生意的店舖、辦公室和廠房。
以近期一些屋苑的租金回報率為例，太古城3.3%，康怡花園3.4%，沙田第一城3.7%，銀禧花園3.5%。這樣的回報率，買穩健的藍籌股，每年拿四、五厘股息，應該不難吧！
投資別具慧眼的，動輒可能取得10%以上的回報，對4%以下租金回報率恐怕不屑一顧。
豪宅的租金回報率則更不堪，隨便舉幾例：Garden Terrace，回報率1.8%；山頂Mountain View 1.4%；Repulse Bay Tower 1.4%；羅便臣道1.6%。
不足2%的年回報，你會滿意嗎？我敢大膽的說，這樣的機會，普天之下，遍地都是，考慮到按揭利率和通脹，你不會滿意的。一旦踏入加息周期，恐怕業主要大幅補貼租客。
上述4個豪宅，樓價動輒過億，但月租不外12萬元，而且是全包的。在樓價易跌難升之際，當你面對2個選擇，其一是動用億元去購買物業，免交月租12萬元，變相租金回報率每年為1.5%；其二是以月租12萬元租用億元價值的豪宅，然後動用手上的億元去投資，爭取高於1.5%的年回報率。你會取用哪個選擇？
同樣原理可應用於屋苑單位，祇是樓價改為550萬元，月租19,000元，回報率3.5%。
在樓價處於復甦期及繁榮期的初期，投資者還可以寄望樓價的升幅而將超低租金回報率置諸不顧。但時移世易，現在豪宅樓價的可能下調幅度，動輒三、四成，此時還捨租取買，不是天下第一等傻瓜？
在我上述的分析演繹中，投資物業的回報率應該是該年度租金回報率加上樓價升／跌幅。將錢投資於物業還是某種生意化算，要經過精密盤算。但可以肯定的是，縱使在旺市，前者不一定最化算，更不一定永遠最化算，要待精密比較才可見高下。
際此整體樓價趨於下跌，假設未來一年跌10%，一年後投資物業的回報，以上述例子來說，屋苑將是負6%強，豪宅則是負8%強，如此類推。如果跌勢長時間加速加劇地持續，那損失就更可怕。
大家想想，說此刻買樓勝過租樓，有道理嗎？
~ 待續 ~
