中港人人為樓瘋(6)
(原文發表於2016年11月24日)
小結二
眾多評論中的下述段落更重要，盡是評論員們對現在仍想入市買樓者的警告和勸喻：
「民眾財富配置愈來愈畸形，從全民炒股轉入全民炒房，瘋狂程度與去年股市5,000點時的狀態並無二致；如若再不重視改革和繼續放縱房價暴漲，房價調整也不是沒有可能，一旦出現像去年股市的調整，其災難程度遠大於股災。與去年股市5,000點的相似之處都是用高槓桿驅動的，而樓市的槓桿率普遍在5倍左右，遠高於股市；一旦房價出現調整很多人前半輩子的財富就會被洗劫，而且中國的房地產按揭貸款是無限連帶責任，缺乏個人信用破產制度，從而房價一旦大幅調整，很多人後半輩子的財富和下一代的財富都會被綁架進來，其影響和危害異常深遠。」
「（中央）決策層一再引導資金進入實體經濟，貨幣政策多次定向放鬆，從目前的效果來看，央行放出來的流動性幾乎都被房地產捲走。中國的房價在這16年間普遍出現了10倍的漲幅，尤其是一線城市漲幅更加驚人，中國的房地產從中國經濟的支柱產業變成了貨幣蓄水池，嚴重扭曲了產業結構和錯誤引導了資產價格，目前中國的房地產泡沫異常嚴重。」
「很多地方的房價已經嚴重超越了理性的承受範圍，真實的剛需和上班族根本買不起房了，房價收入比已經到了舉世罕見的程度。」
「國內很多城市的房價已經遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部分因素是投資需求和央行釋放的流動性。」
「當大陸經濟也慢慢和香港一樣，走上一條祇有金融及地產炒賣之途，絕非好事。當然大陸經濟結構及產業面比香港複雜而且廣闊得多，但是當一個地方的人祇一窩蜂透過炒賣來致富時，這無疑會窒礙很多其他行業的發展及創新。現在甚至出現為買樓置婚姻道德倫常於一旁而不顧，我祇能說句情何以堪！」
「投資從沒有合理價，貴的可以更貴，可以進一步升至極貴才掉頭。至於那裏是頂，那大約祇有天知道。是故投資者不但要學會趁低吸納，懂得在高位忍手同樣重要。」
「資產價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機，你猜樓價會如何？」
「8年前美國金融制度幾近破產，聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整，難道又會再輕易開動印鈔機？很難想像已近乎全民就業的美國，其利率還會在現水平停留太久。」
「假若人們全皆心不在焉，一心祇顧物業價格升跌，那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便，樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來甚麼？」
『牛頓身處南海泡沫（South Sea bubble），第一次買進，賺了7,000英鎊。但第二次買進時已屆高峰，結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會，升了卻爭着買，人們就是這樣的一窩蜂，連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓？
「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力，理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域，理性和紀律，較智力高低重要得太多太多。
除非買第一層樓自住，要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧？！』
『《經濟學人》已經闡明，現時人儲蓄率特別高，因為大家都對將來缺乏信心，寧願消費少些。低息環境代表將來那筆退休金不夠用，現時不儲蓄不成。
照我看，要再人性化一點，現時的世界其實是由過度消費過渡到過度節儉，由以前使錢最開心，到現時可以節儉最開心。產能過剩結果是人類好快就達到豐衣足食，相反地目前並非你最要錢的時候，將來才是。愈低息，愈不合情理，有錢人都知道「早買輸幾百，遲買最享受」，留些錢傍身最安全。低息環境，迫使儲蓄率提高，貨幣流通率降低，同理論相反，與人性符合。
這種情形會持續多久？從人性可以推斷，未必會維持很久。當你留著這麼多錢，等待千載難逢的入貨機會。如果這個機會遲遲未出現，人性是會忍奈不住，撲出來找些未必值博，但始終有些回報的出路。』
「我比較關心全世界的領袖究竟如何處理放水後遺症。現在全球多國均快要被洪水浸死了，各國政治強人祇懂放水卻不懂收水，沒有人願意在自己任內收水，沒有人夠膽承受收水可能帶來的震撼與衝擊。」
『由2008年金融海嘯至今，世界主要強國輪流排隊放水，可惜卻沒法看見放水成效反映在實體經濟上，大家祇看見全球通貨膨脹，尤其物業資產價格瘋狂急升，香港地少人多才要用400多萬買一間不足200方呎、不能關門上廁所的「劏房」，但原來住劏房並非香港人的「專利」，現在就連深圳也出現64方呎的「蟻房」。放水表面上令人感覺世界充滿美好，但大家實質可支配的收入及生活質素卻反其道而行，水源其實祇被一小群人飲乾飲盡。』
『若把股市比喻為賭場，這個場就可謂「十枱九空」，人氣冷清；相反毗鄰有一個新場名為「樓市」，氣氛火旺，人人落場都有錢執，自然會把大部分賭客搶走，不少人更紛紛「賣股買樓」。然而逆向來看，現在水靜鵝飛的A股賭場，或許值得扒冷。』
眾多的中港樓市評論員不約而同指出，樓價多年來狂升不是因為經濟向好、生產力提高及市民收入增加的結果，而是因為各國央行（特別是中美兩國）一起拚命量化寬鬆，天文數字般地增加流動性，與此同時，將利率人為地長期壓低至超低（甚至負利率）水平。各大國政府搶著「大印銀紙」，明目張膽，毫無忌憚，已經到了「恬不知恥」的地步。市民與其手握現金眼睜睜看著它快速及大幅地貶值，不如購買有價值的實物（特別是物業），心中踏實得多。資產（例如物業）價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲，與實體經濟表現完全背離！
評論員們不約而同警告，中港樓價已高升至一個「舉世罕見的程度」，嚴重超越了理性的承受範圍，已經「遠遠超出了居民的購買能力，而支撐現在高房價的大部份因素是投資需求和央行釋放的流動性」。他們更指出，目前中國和香港的房地產泡沫異常嚴重，已到達「爆煲邊緣」，一旦樓價出現大調整，「很多人前半輩子的財富就會被洗劫（一空）」。
評論員又警告，量化寬鬆這種貨幣政策已走到盡頭，超低息日後將無以為繼，勸喻此刻仍想入市買樓的市民和投資者應該「懂得在高位忍手」，以避免接了火棒。
對香港現在仍想入市買樓的人來說，一眾樓市評論員的分析和警告真是暮鼓晨鐘。除了評論員提及的不利因素外，大家不妨再想想另外幾個不利樓市的因素：本港土地、住宅單位的供應不斷增加、特朗普上台後的經濟政策是擴充為主（自然會衍生通脹及高利率，過往的超低息政策應成絕響）、外圍（特別是中國）及本港經濟放緩甚至衰退，以及11月4日特區政府推出的最新辣招。
綜合來看，想買的，真的要忍手；想賣的，真的要趁手。
～ 完 ～
