中港人人為樓瘋(3)
(原文發表於2016年10月27日)
評論員D說：
『地產商仍以高價投地：那是不容忽視的現象。其中更「勇」的是來自大陸的發展商。香港的也有，後者在一些比較高檔的地段而言，表現毫不「手軟」。這裏面可能有三個原因。第一是物以罕為貴。試看世界上一些大都會，例如倫敦、紐約、巴黎，房價一直向上，怎麼樣都下不來。原因很簡單。它們都是中心點，人人都往這些城市湧過去。雖然有人「辭官歸故里」，現實中「漏夜趕科場」的人更多；正是供不應求，甚至供永不應求。在中心點（例如香港）的高尚住宅區，更是「求中之求」。全世界有那麼多有錢人，怎會缺乏買家？
其次是一個比較消極的道理。所有發展商手中都有囤積尚待發展的地。他們從政府繼續購買，不惜用高價，為的是為「存貨」托價。祇有這樣，新樓盤開售時才可以把價錢喊高，否則是自己塌自己的台。無論如何必須「撐」住。
但最最最大的原因，是鈔票不但不能用以生利（息），而且愈來愈貶值。各大政府搶着「印銀紙」，明目張膽，毫無忌憚，已經去到「恬不知恥」的地步。美國說加息，一次又一次拖延，明眼人一看就知其狡詐。與其手握現金眼睜睜看着它「縮水」，還是換取有價值的實物，心中踏實得多。利用積蓄下來的錢去買地產（不純靠借貸，也不作投機），最多祇是買貴。以香港而言，政局穩定，需求不斷，哪會買錯？』
評論員E說：
『中港樓市便似陷入瘋狂一般。盡管已經升至很高，但明天還會否上升，卻似已無人敢說。內地的共識是，其他地方不知道，但「五環」以內肯定不會跌。香港的共識則是，太多人想買樓、利息不會加，現時不買，遲些肯定更貴。
投資從沒有合理價，貴的可以更貴，可以進一步升至極貴才掉頭。至於那裏是頂，那大約祇有天知道。是故投資者不但要學會趁低吸納，懂得在高位忍手同樣重要。
內地樓價連漲18個月，結果促使新一輪的限購令和調控政策重新出台。因限購令而急切買房的人，是不是忘記內地工作人口在減少、經濟增長正在放緩，三、四線城市的庫存去極也去不清？』
『若收入不變或下跌，同時資產價格不變或上升，那麼資產是平了還是貴了？因為貴了，所以更值得買？大部分內地人買房不是為了自住，而是怕自己手上的錢貶值。香港人即使租金回報祇有3厘，甚至2厘多也照買不誤，這到底是否泡沫？忽然想起曹仁超先生的名句：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。」
資產價格暴漲，根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機，你猜樓價會如何？
內地樓價上升速度，遠較工資增長為快，因為它緊盯的其實是貨幣增速。股市自去年中下跌，結果央行藉放水製造出更大的樓市泡沫。現在調控政策出台，官媒也發話了，是否代表馬上又進入關印鈔機周期？
本地樓價上升，還不是聯儲局為拯救金融海嘯後的美國經濟，印銀紙買債（QE），人為地壓低息率（國家融資成本）所致。現在美國10年期國債息率祇1.6厘，到底有多少投資價值？若債市泡沫爆破，債券價格下跌，利率是否便會回升？
內地的不敢說。但上回是美國金融制度幾近破產，聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整，難道又會再輕易開動印鈔機？很難想像已近乎全民就業的美國，其利率還會在現水平停留太久。
假若人們全皆心不在焉，一心祇顧物業價格升跌，那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便，樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來甚麼？』
『牛頓身處南海泡沫（South Sea bubble），第一次買進，賺了7,000英鎊。但第二次買進時已屆高峰，結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會，升了卻爭着買，人們就是這樣的一窩蜂，連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓？
「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力，理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域，理性和紀律，較智力高低重要得太多太多。
除非買第一層樓自住，要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧？！
假若最終忍不住接了火棒，well，不要緊，你也可以說，自己的投資成績堪比偉大物理學家。』
～ 待續 ～
