看好看淡短中期樓價，爭論再起(1)
(原文發表於2016年7月25日)
本港樓價近期反彈，部份投行對樓市看法轉趨樂觀。摩根士丹利在1月底時，預期樓價在3月份會止跌回穩，但因港元拆息居高不下，樓價日後仍有下調壓力。而摩根士丹利最新看法明顯轉趨樂觀，認為在低息及低失業率的情況下，購買力會釋放並推高樓價，加上英國脫歐及美國或會延遲加息，均對樓市有利，預期下半年樓價升5%；花旗銀行更樂觀，大膽地指出，由去年9月以來樓價下跌了7個月，相信今年3月份已見底。有見最近20個星期二手成交回暖，相信被壓抑的購買力正在釋放，預期下半年樓價將回彈8%，全年計算有望上升3%；原本估計全年樓價可能要跌10%的美銀美林，在7月中亦修訂預測，認為今年樓價最多祇跌5%，甚至可能會持平。
另外一些投行則持相反意見。瑞銀預期7月至明年底樓價仍有15%至20%潛在跌幅，並維持明年底樓價較去年9月累跌25%至30%的預測。瑞銀認為，今年樓市最大隱憂依然是外圍經濟下滑，英國脫歐帶來的衝擊難料，但絕對影響投資意欲。瑞銀進一步指出，預測樓價走勢主要考慮經濟因素，包括本港就業、經濟增長及未來住宅供應量等，暫未有足以需要調整預測的新因素出現；仲量聯行於7月初發表今年上半年土地市場及物業回顧報告指出，內地發展商投地意欲呈冷卻跡象，預期地價下半年將持續下跌，為樓價增添下調壓力，加上發展商近期推盤提供多項優惠及高成數按揭，預料下半年住宅樓價仍會進一步下跌，跌幅會較上半年為大。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平表示，上半年中小型住宅單位樓價下跌6.4%，全年料跌10%至15%；至於豪宅樓價上半年跌1.9%，全年料跌5%至10%；認為今年樓價會跌的投行還有中銀國際。
看跌未來年半樓價的大型地產代理商是美聯。美聯集團主席黃建業直言，首階段樓價調整雖已結束，但第二階段調整即將開始，預料會長達12個月；今年下半年樓價會回落5%，明年將再跌10%，即樓價將由高位累積下跌30%。黃建業估計，上半年整體物業註冊量祇有約2.6萬宗，或創1991年後26年新低，預料今年全年成交宗數或創新低，僅有5萬多宗。雖然第二季小陽春釋放部份積聚的購買力，但在樓市交投放緩下，相信第二階段調整即將開始，樓價料再回落12個月，即由高位累積跌30%。
～ 待續 ～
