又是一個溝通和思考能力的問題(1)
﹙原文發表於2016年2月16日﹚
答案已在其中，竟然視若無睹
《想測試你自己洞察及解決問題的能力嗎？》的徵文，我先後收到6篇來文，比較符合徵文要求及寫得較好的僅WN君的文章（見附文）。
「無殼一族」（以下稱「無殼」）認同樓市開始轉勢下調，希望由現時起的兩年內入市買樓，分11年攤還，以便自己能在62歲左右供完貸款。「無殼」問我他在兩年內買樓的計劃是否正確。
他的計劃是否正確，我在去年12月21日的《當前樓市，要思考和解答的關鍵性問題(1)》下述段落已提供了答案：
「經濟有循環周期，樓市亦然，衰退、蕭條、復甦、繁榮，周而復始，循環不息。樓市周期的衰退、蕭條，兩個階段構成下跌浪，一般歷時三、四年；復甦、繁榮，兩個階段構成上升浪，一般歷時五、六年；1985年5月開始的上一個上升浪，終結於1997年10月，歷時超過12年，而上一個下跌浪由1997年10月迄2003年8月，歷時接近6年；今次的上升浪，由2003年9月起至今，亦不覺12年；近30年的上升和下跌浪，歷時之久遠超一般，這次的下跌浪，一旦開始，歷時看來不止三、四年。
在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！在樓市周期中，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂（繁榮期的頂峰）買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍（1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害，竟然高達十四、五倍）；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%（1997年至2003年的下跌浪，跌幅高達67%）。」
上述兩段話帶出3個意思：
1. 這次樓市下跌浪，歷時不止三、四年，有機會在6年左右；
2. 在整個下跌浪中，樓價往往最低限度會跌去40%；
3. 買樓適宜在蕭條期尾聲（亦即下跌浪底）或復甦期（亦即上升浪）始初進行。
很明顯，「無殼」的計劃完全牴觸了上述3個條件，兩年內買樓意味著樓價仍遠遠未見底就入市，過早買當然會買貴樓，十分不智。
「無殼」說「拜讀閣下（王文彥）在地產網之文章，不單深深同意王先生對樓市之分析，閣下之精闢見解，實在令本人獲益良多」，他肯定看過我上述那兩段評論。「無殼」所需要的答案，已經寫在（上述兩段評論的）牆上，實在毋須再請教我，但「無殼」視若無睹，那其實又是一個溝通能力和思考能力的問題。
何謂溝通能力？表面簡單，但不少人就講也講不清楚，它其實是兩種能力的混合：說話的表達能力和聆聽及了解別人說話（或閱讀及了解別人文字）的能力。表達能力強的人，他言簡意賅地說A，聆聽或閱讀者不會接收為B；接收別人訊息能力強的聆聽或閱讀者，盡管你心中想說C，但最終詞不達意地表達為D，他總會很快地捕捉到你的真意C。一個溝通能力強的人，就是表達能力與接收能力俱佳者。
自問上述兩段評論相當簡單易明，但「無殼」竟然沒能接收（理解），那充份顯示「無殼」的溝通能力相當弱。溝通能力弱，往往因為思考能力弱。縱使碰上好文章，「無殼」若想真正弄懂文章的精闢地方，他得在思考能力和溝通能力痛下苦功。
～ 待續 ～
附文
王先生：
日前突然見你發文，想起買樓亦曾是我的大Project之一，遂決定寫篇文章來試試回應。我的看法見下文。獻醜了，還望不吝賜教。
祝安康。
WN敬上
12月17日《不科學的樓評》
論點：
估計明年（2016年）樓價會下調約14%（取5%至23%的平均值）
如現時跌浪開始的話，樓價很有可能由現時位置起計跌超過3成。
負擔得起及有自用需要並非買樓的充份理由，時機才最重要。
最後結論，樓市由不理性的群眾主導，所以即使是你亦難以準確預測。
12月21日《當前樓市，要思考和解答的關鍵性問題(1)》
論點：
這次的下跌浪，一旦開始，歷時最少三年。
12月24日《當前樓市，要思考和解答的關鍵性問題(2)》
1月11日《預測樓市，不能抽離具體時間和樓價調幅》
論點：
預測樓市，要評估目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪，以及未來三、四年樓市的趨勢，包括可能的樓價升幅或跌幅。特別是要指出目前的樓市處於四階樓市周期（衰退、蕭條、復甦、繁榮）中哪一階段。
1月4日《評近期市場上的樓評》
論點：
加息開始，經濟（特別是中國的經濟）轉差，政府最快會在樓市跌3成後始考慮減辣均為利淡因素。
1月6日《2015年樓市由盛轉衰》
1月9日《從五大屋苑成交量、總值及呎價走勢到樓市轉折點》
論點：
成交自2015年7月開始轉弱，此為樓市轉勢的訊號。
1月11日《樓價預期與前瞻力》
論點：
樓價的預期，無論是看升還是看跌，相對於實際的經濟環境，都會令樓價升得過份，跌得過份。此論點亦呼應12月17日文章的結論。
綜合以上，相信你是建議無殻君可以考慮再等等。
以一年後的情況計，假設等1年可以慳15%（樓價的跌幅）
以無殻君的個案，想買的馬鞍山樓盤將由現時的480萬跌至408萬，慳72萬，比起再租現時的單位一年計，假設該馬鞍山樓盤有3厘回報，月租約1.2萬元，即全年租金14萬4千，換句話說租一年樓可以慳約57萬
