其他利淡因素
陳局長的觀點是危言聳聽嗎？還不算，我起碼可以加多幾點。
偏高的樓價不會持久，升得愈高，跌得愈重。樓價是否偏高，有客觀標準。2011年1月，美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出，香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.9倍，比率數字全球最高，屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市，各地樓價負擔中位數祇是4倍，可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平，遠遠超出市民的購買力。事隔四年，《Demographia International》指出，香港樓價與家庭收入中位數比率，已進一步攀升至17，意味著港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，該負擔指數更屬有調查以來最高紀錄，亦遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及雪梨等大城市（分別為10.6及9.8）。
《Demographia International》主要調研全球378個大城市的樓價負擔水平，以每地中價住宅的平均價格，除以每年家庭入息中位數收入作負擔標準。報告指出，若樓價負擔在5.1倍以上，乃屬於難以負擔水平。如果說2011年香港樓價已是位高勢危，則現在應該是勢如危卵。
物業市盈率是一個衡量投資物業需要多少年才歸本的比率，它等於1除以租金回報率。
現時的租金回報率，以中小型住宅單位來說，港九一般為3%至3.3%，新界為3.4%至3.8%；豪宅一般為1.5%至2.5%，超級豪宅不足1%。中小型住宅單位市盈率因此約為26倍至33倍；豪宅市盈率約為40倍至67倍；超級豪宅市盈率約為100倍。
七十年代以來，香港物業市盈率10倍以下為偏低；10倍至15倍為合理；15倍以上至20倍為稍高，但可接受；20倍以上為偏高；30倍或以上為極其偏高。
現時各類物業的市盈率，特別是豪宅和超級豪宅，比率高得這麼驚人，要40年至超過100年才歸本，還值得投資嗎？
可以選擇，當然選在樓市最低價位而非最高價位入市，錯過今次的低位，就耐心等候下次。最高價位入市，縱使「事後回顧覺得便宜」，這個「事後」，往往要等10年以上，在起初的4、5年，價位動輒跌40%至65%，實在太傷痛了！如果沒有實力或耐性守，你連這種終於「覺得便宜」的卑微回顧也沒機會享受。
在甚麼時候買樓，時機較能力更重要！樓市是有周期的，最合算是在復甦期始初買，最要命是摸頂買。根據過去的紀錄，每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰，樓價至少升3、4倍；相反地，見頂回落至見底，樓價往往最低限度跌去40%。我們此刻首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期，是復甦期當然好，是繁榮期初階亦問題不大，但如果是繁榮期的尾聲，你還入市，豈不是把自己放在火爐上嗎？證諸本港過往60年的地產發展史，一個上升浪絕少超過13年，而今次的上升浪，由2003年9月起計，不經不覺已達12年，無論看樓價還是時間，該是接近甚至已達摸頂了。
- 待續 -
