溫馨的提示，樓市的警鐘(1)
﹙原文發表於2015年9月26日﹚
陳茂波對土地供應和私人住宅樓市的新分析
近日發展局局長陳茂波就私樓市場起變化，陳述了好些新觀點，呼籲置業者小心新形勢。
陳茂波的觀點扼列如下：
1. 基於政府過去幾年努力，私人住宅市場情況起了根本變化，供應大幅增加，市民應該留意市場這個發展。根據6月底數據，預計未來3至4年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位，較2012年6月底現屆政府上任時高出約28%，估計這潛在供應量會持續高企。而這80,000多個單位中，近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。與此同時，一批已完成補地價或即將完成招標程序的土地，亦可額外提供11,300個單位。至於私樓落成量方面，差餉物業估價署預測明年的落成量便達到約20,000個，較過去10年的平均數高約七成。事實上，過去3年（2012-14年）的平均動工量也較再對上5年（2007-11年）的平均動工量大幅增加約58%；
2. 現時本港住宅整體成交量，徘徊於1997年以來的低位，2013及2014年的本港住宅的整體成交量分別祇有約50,700宗及63,800宗，遠低於兩個樓巿高峰期1997年（約172,700宗）和2010年（約135,800宗）的水平；而且一手樓所佔的比例是過去10年（自2005）以來最高；
3. 坊間樓價指數祇反映二手市況，二手成交淡，個別特殊成交價足以影響指數；指數亦並非反映一手市況，而政府觀察一段時間後發現，在供不應求時，一手樓價可較二手樓價高逾20%或以上；但過去一年多，這差距已逐步收窄；當局見到有個別地區的新樓，在計及回贈等優惠後，售價甚至平過同區二手樓；
4. 過去兩個月，本港以至全球經濟氣氛均持續變化，經濟前景似乎變得更不明朗。據上月公布的上半年經濟報告，縱使本港經濟今年第二季仍錄得按年2.8%的實質增長，未來卻挑戰不少。今年以來，環球經濟表現遜於預期，以致亞洲出口全面受挫，區內經濟增長普遍放緩。與其他多個亞洲經濟體一樣，香港整體貨物出口在第二季亦告轉差，較去年同期實質下跌3.6%。另一方面，訪港旅遊業持續放緩，訪港旅客人數過去兩個月更出現負增長，旅客人均消費亦繼續下滑；今年七月的零售業總銷貨價值，按年下跌2.8%，其中服裝、藥物及化妝品、珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售貨值跌幅較大。此外，環球金融巿場波動加劇，本地股巿近兩個月相當反覆，恆生指數曾由高位下跌近三成，目前仍較5月時的高位下跌了逾兩成。展望下半年，香港仍要面對眾多外圍不明朗因素，包括美國加息步伐未明，歐洲和日本經濟未見復蘇，以及中國經濟的下行壓力等，後者對香港的影響尤其重要，假若內地經濟出現波動，本港將會首當其衝受到影響。
在上述背景下，陳茂波呼籲有意置業的市民應當倍加留神，小心衡量風險，量力而為。陳茂波同時否認出口術冷卻樓市，強調祇是市民未能掌握全面市場資訊，所以政府列出供求情況，讓市民置業時可作更全面的考慮。
～ 待續 ～
