爾巒的劈價，再次暴露發展商極度看淡後市
(原文發表於2014年02月14日)
新鴻地產馬年過後於2月10日再度帶頭劈價賣樓。新地這次推出的元朗爾巒，首批涉及156伙，價單呎價介乎7,583元至1.24萬元，部分單位較去年3月定價低34%；綜合各樣優惠後，最大減幅為45%。
說新地再度帶頭劈價，是因為它有前科，發生於去年10月7日。該日新地推出天璽181伙，先賣的60伙，整體價格劈去幾近四成。影響所及，10月18日推盤的The Austin亦大幅割價促銷，與天璽爭客。The Austin首批推出的116伙，若連同折扣後計算，平均呎價為18,000元，低過同區二手樓近30%。
九龍站天璽及The Austin所引發的樓市地震，震散了全城二手樓，部份賣家趕緊照樣劈價逃生。
怎樣解釋發展商當時爭先恐後大幅劈價促銷旗下的豪宅物業？我當日認為，唯一合理的解釋，就是他們確認2003年以來的上升浪已經終結，要趁豪宅樓價仍未大跌(跌幅至少50%以上)前散貨，更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力，爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結或終結而估計豪宅樓價跌幅不外20至30%，他們一定不肯此刻就減價30至40%逃生。我並且認為，天璽和The Austin的大幅劈價及劈價方式已為市場價格建立新指標。自此開始，新盤勢將依循這個模式發售，爭先恐後搶客。預見這種趨勢，驚弓之鳥的二手樓賣家亦唯有加入減價促銷之列，再無當日勇。
新地的再度劈價賣樓，使我對上述的看法，更加確定。
發展商近期爭先恐後劈價促銷旗下一手樓盤，原因不難理解：
1. 加辣招不會在短期甚至中期內撤消，光是BSD及DSD就變相增加買家的購買成本幾近二成，加上其他利淡因素，樓價易跌難升，發展商不大幅減價，無以吸引踟躕不前的買家入市；
2. 從2014年的施政報告可以窺見，梁振英政府正大力開拓中長期的新增土地，土地和住宅單位在未來10年會陸續大增；
3. 過去半年新盤吸納大量購買力，而未來新盤接踵而來，僅今年一手住宅單位推盤量就將達17,000伙，較去年增逾三成，當中新界更是供應主力，佔整體一手供應近七成。發展商早賣早著；
4. 屯門兩幅土地於2月12日截標，成交樓面呎價分別僅為2,139元及2,571元，創同區地皮呎價近12年來新低，這是土地價格大幅趨跌的先兆。發展商所落的標，價格這樣低，自是對這個趨勢早已心中有數；
5. 目今中美日世界三大經濟體各有隱憂，新興市場危機隱現，股匯市場震盪，已為全球經濟回升的憧憬抹上一層陰影。
