樓市新形態：成交量前所未見地大減，價微升
(原文發表於2014年01月13日)
2013年樓市受制於政府全方位「加辣」抑壓樓市及《一手住宅銷售條例》出台，整體樓宇買賣顯著下挫，並且創出歷史新低。根據土地註冊處最新數據顯示，2013年截至12月30日為止，全港共錄得 69,850宗樓宇買賣登記，成交總值約4,700.16億元，預計全年登記量值最終可達70,400萬宗及4,762.8億元，較2012年的115,433宗及6,636.65億元，分別下挫39%及28%，按年登記量更創96年以來的記錄新低。
回顧各類物業交投，非住宅物業交投表現最為呆滯。2013年截至12月30 日為止，全港暫錄17,462宗非住宅買賣登記，涉及總值1,518.52億元，預料全年登記量值最終可達17,510宗及1,522.69億元，較2012年的32,233宗及1,987.09億元分別減少46%及23%。
二手住宅市場方面，去年全港暫錄41,803宗二手住宅買賣登記，涉及總值2,241.33億元，預料全年登記量值最終可達41,918宗及2,247.49億元，較2012年的70,485宗及3,331.04億元分別減少41%及33%。值得留意的是，全年41,918宗，每月平均不足3,500宗，是1996年以來的新低；全年2,247.49億元，每月平均不外187.29億元，是2007年以來的最小額。
一手住宅表現亦不好。去年全港暫錄一手住宅買賣登記10,585宗，涉及總值940.31億元，預料全年登記量值最終可達10,614宗及942.89億元，較2012年的12,715宗及1,324.38億元分別減少17%及29%。
為了了解中下價屋苑樓價在2013年的表現，我將全港最具規模的十個屋邨(各有4,800個以上住宅單位，但不列入愉景灣)的買賣成交資料加以整理和統計，結果如附表。
以成交宗數論，嘉湖出莊、沙田第一城、太古城、美孚新邨及海怡半島分別以701宗、558宗、296宗、285宗及271宗位列前五名；以成交量減幅來說，康怡花園、杏花邨、麗港城、美孚新邨及嘉湖山莊分別以負58.2%、負58%、負57%、負55.3%及負53.4%位居前五名；以區域論，成交量以新界區稱冠，成交量減幅之小，則以香港區(平均49%)為第一；十個屋苑去年成交宗數平均減幅為負50.5%，大於全港同期二手住宅的負41%。
以成交總值論，太古城、嘉湖山莊、沙田第一城、海怡半島及美孚新邨分別以27.5億元、21.28億元、20.61億元、17.02億元及16.59億元名列前五名；以成交總值的減幅論，美孚新邨、麗港城、康怡花園、黃埔花園及杏花邨分別以負51.9%、負51.5%、負44.1%、負43.2%及負43%位居榜首前五名；以區域論成交總值，沙田區的兩個屋苑奪取了第二及第三名，每苑平均20.95億元，成績最好，香港區則奪得第一、第四、第七及第八，每苑平均16.65億元，成績亦不賴；十個屋苑去年成交總值平均減幅為負40.4%，大於全港同期二手成交總值平均減幅的負33%。
以每呎平均成交價論，比較2013年及2012年兩年的買賣數據，太古城、康怡花園、黃埔花園、杏花邨及海怡半島分別以$11,483、$9,537、$9,498、$9,305及$9,025位居前五名；以成交呎價升幅論，沙田第一城、嘉湖山莊、淘大花園、黃埔花園及杏花邨分別以21.5%、20.2%、19.8%、16.6%及14.4%佔據前五名；以區域論成交價升幅，新界兩屋苑以平均20.9%及分佔第一、第二名，成績最好；十個屋苑去年平均升幅為15.5%。
比較2013年12月及2012年12月的平均呎價，太古城、海怡半島、黃埔花園、康怡花園及杏花邨分別以$10,757、$10,466、$9,946、$9,510及$8,977位居前五名；以成交呎價升幅論，海怡半島、黃埔花園、太古城、沙田第一城及嘉湖山莊分別以27%、8.5%、6.8%、6.5%及3.2%位列前五名。十個屋苑去年12月平均呎價較2012年同期升幅為4.8%。
綜合計算各個屋苑在成交宗數、成交總值減幅之小及平均呎價升幅之大，淘大花園以分別佔有關選項的第2、第2及第3名，表現最出色；海怡半島以分別佔據第1、第3及第5名，居第二位；太古城以分別佔據第3、第4及第11名，居第三位。剩下的屋苑表現，留待讀者自己計算和衡量。
對投資者來說，最重要的是回報率，也就是成交呎價的升幅。在這方面，沙田第一城、嘉湖山莊及淘大花園的投資者應該最感滿意，他們分別獲得21.5%、20.2%及19.8%的回報，高於十屋苑平均的15.5%(以兩年12月的平均呎價升幅相比，海怡半島、黃埔花園及太古城的投資者應該最感滿意，他們分別獲得27%、8.5%及6.8%回報)。另一方面，投資者亦會看重手中物業是否易於脫手，這取決於物業交投的活躍程度，亦即取決於成交宗數的增幅之大或減幅之小。在這方面，海怡半島、淘大花園及太古城的投資者應該最感滿意，因為這三個屋苑成交宗數的減幅分別為負35%、負43.1%及負45%，小於十屋苑平均的負50.5%。
對地產代理來說，佣金收入(亦即工作報酬)最重要，而它取決於成交總值。在這方面，他們對太古城、嘉湖出莊及沙田第一城會最滿意，這三個屋苑的成交總值分別為27.5億元、21.28億元及20.61億元，位居十個屋苑的最前列。當然，地產代理從業員更著意的是平均佣金收入，而這取決於在屋苑經營的地產代理分行甚至在屋苑謀生的營業員數目，這個比較複雜的問題，在此不作深究了。另一方面，地產代理亦介意生意是否易做，而這取決於物業交投的活躍程度，亦即成交宗數的增幅之大或減幅之小。在這方面，地產代理同投資者一樣，應對海怡半島、淘大花園及太古城最滿意。
對銀行來說，最重要的是他們生意所在的按揭額。看來他們最喜太古城、嘉湖山莊及沙田第一城，因為這些屋苑在去年的成交總值最可觀。
值得一提的是，去年中大型屋苑的成交量是2006年以來首次出現全年未有任何屋苑錄得逾千宗二手成交。更甚的是，就連超逾500宗的二手屋苑亦寥寥可數，祇有2個，較2003年4個的水平更不堪，實為有紀錄以來最少。
附表
