小心加辣招後的內外環境變化(2)
(原文發表於2013年4月3日)
4. 新樓盤定價迥異，但減價為主流
雖然有新盤減價清貨，恒地3月8日晚發出粉嶺逸峯首張價單共138伙，建築呎價6981元(實用9342元)，較同區二手物業高出18%至31%，入場費282.3萬元。項目設三種付款辦法，即供付款按定價減6%，若以即供價計算，首批單位平均呎價6562元(實用8782元)；即供二按按定價減4%；長實劈價逾10%推一號‧九西龍貨尾單位。消息公布後，銷情轉好。市場指出，3月8日單日最少沽出20伙，當中更有買家大手掃貨，購入2伙，估計涉及資金逾2000萬元。據了解，不少售出單住按原來已發價單的售價作基準，扣除原有優惠再減10%出售，項目劈價兩天，預留及售出單位已超過30伙。新盤劈價有蔓延趨勢，華懋旗下青龍頭御濤‧凱濤僅餘貨尾10伙，單位原按定價以85折出售，3月8日加大折扣優惠至75折，其他送2個車位等優專維持不變，即樓價再減10%。此外，長沙灣寓‧貳捌貨尾單位，原按即供價97折出售，近期亦擴大至92折，即變相減價5%；
5. 政府出招有序，樓價開始欲升乏力
梁振英就任前已一再強調房屋政策是特區政府「重中之重」的優先處理事項，而新政府於短短八個月內多次出手打遏樓市。遏抑飆升樓價的威力漸顯在於辣招的循序演進，去年10月推出的SSD和BSD，將境外買家、炒家與短期投資者逐出樓市。今次再調高非首套房和非住宅物業的印花稅，明顯是再進一步，希望以增加交易成本來壓縮中長線投資者的活動空間，再利用金管局收緊借貸要求，以便把絕大部分的單位供應，用以滿足首次置業或換樓市民的自住需要，以及具實力投資者的投資需要，讓樓市回到正軌。今年3月更正式取消勾地制度，一招扣一招，政府逐步重奪對房地產市場的主導權；
6. 銀行加按息引起一定恐慌
由於金管局早前收緊樓按措施，令大型銀行的按揭資金成本上升，市場早已預期銀行將相應加息。匯豐3月14日率先調高新造按揭利率0.25厘，為該行過去一年半以來首次加按息；渣打銀行亦緊接將新造按息上調。市場人士預期，其他銀行將相繼跟隨，惟步伐不一。瑞穗報告認為，銀行按息加幅總計可能要達0.5厘，才足以彌補因風險加權比率調升帶來的影響。換句話說，銀行仍有可能再加按息0.25厘；
7. 前所未見的冰封期
若「泡沫」是以槓桿程度為標準，本港樓市可說是處於歷來最「無泡沫」的時期。逾六成業主已經沒有做按揭，剩下三成多之中，平均供樓負擔比率不足50%，遠低於1997年的九成水平。在金管局連番收緊銀行借貸後，新批樓按的平均比率也低於50%，意味縱使樓價大跌逾半，買家仍不會變成負資產。換言之，樓市暫時喪失了攀升動力，但業主也缺乏賣樓的動機，除非重演「沙士式」災難，令大量供樓人士失業，再加上大幅加息，否則很難令樓市大跌。表面上，樓市現在不上不落，似乎是政府所樂見，既可令要求打壓樓市的人收聲，又不會引致經濟危機。問題是，這種均衡並非市場自然形成，而是強力扭曲出來，代價是一切成交幾乎絕跡，出現前所未見的冰封期。在許多買家眼中，區區四分一厘息影響微不足道，地產發展商及地產代理告訴你「未到加息周期(但前者卻一邊急忙推售新盤)，樓市小小恐慌過後，很快會企定，因為大量買家等著入市」，但大家看不到的趨勢是，金管局未來會進一步收緊樓按。中國就算不會加息，也不會再放鬆。至於美國，不但未加息，聯儲局主席貝南奇並且續開水閘，但經濟增長有可能快過大家想像。更重要的訊號是，本港銀行可以不跟美國，一旦樓價有下跌風險，銀行可能會自主加息。財爺上月發出兩個訊號，一是資金仍然在進出本港，二是利率隨時有機會上調。
小結
上述的現象，對樓市利少弊多，大家小心為上。
- 完 -
