小心加辣招後的內外環境變化(1)
(原文發表於2013年4月2日)
加辣招後樓市有甚麼變化？我選出附表中的5個屋苑在今年1月及3月的成交宗數和成交價作比較。選擇該5個屋苑，是因為它們在港、九及新界較有代表性，選擇該兩月是因為1月是小陽春，3月是加辣招(2月22日)後緊接著的翌月。
可以看到，各屋苑3月的成交量不約而同的勁減九成左右，價格由跌5.9%至升8.1%不等，主調為升。綜合而言，是量大跌，價小升。要特別留意的是，5大屋苑的成交宗數不但均遠低於2003年8月的沙士期及2008年9月的金融海嘯期，簡直是它們有史以來的新低。
加辣招已實施兩個月有多了，期間香港內外的環境都發生不少程度不同的變化：
1. 美國經濟復甦的步伐逐漸牢固
美股道指由2009年3月9日的低點(6,547點)，經過4年起伏跌宕，回升至今年3月5日的歷史高位(14,253點)，升幅超過一倍；踏入今年，道指升幅亦近一成，投資氣氛回暖。如今在流動性寬鬆、樓價持續回升，並預期企業未來盈利支撐下，即使短期出現調整，相信也不會破壞美股趨升的基調。據供應管理協會最新公布二月非製造業採購經理指數比預期好，升上56點水平，而且連續第三十八個月擴張，反映服務業持續復蘇。另一方面，房地產市場反彈力度不斷加大。按照Core Logic前天公布的資料，一月份美國房價同比上升近一成，是自2009年以來最大升幅。更值得注意的是，在該月內，進入終止贖回階段的房屋數量連續十五個月下降，同比下降逾兩成，總量僅佔全部按揭房屋的不足百分之三，反映當前房市回升的基礎已相當可靠。明顯看到，目前美經濟復蘇的步伐逐漸牢固，發展如此，可別忘記貝南奇的加息退市條件：「通脹高於2%或失業率低於6.5%」；
2. 發展商劈價散貨
本港五家大型地產商已先後公布今年推盤策略，連同個別規模較大的項目計算，今年一手新盤供應達1.65萬伙，當中以長實最為進取，5項目共5238伙，佔整體的32%，業界普遍預期本港有加息壓力，若美國一旦重拾加息步伐，樓價有機會掉頭向下，新地和新世界發展已先後調低今年售樓目標。看來發展商將繼續以散貨形式推盤，加快變現速度以吸納新土儲，新盤定價亦會以貼近市場價為主，不敢過於進取。長實繼拆售葵涌雍澄軒酒店後，3月7日突然高調劈價逾11%推售荔枝角一號‧西九龍餘貨，首批涉及20伙，並向買家回贈雙倍印花稅以抗衡樓市新招，個別單位減幅最高達17.4%，扣除所有優惠後，建築平均呎價為9423元(實用12651元)，已貼近區內二手造價。長實若持續減價且銷售理想，大有機會引發其他發展商及二手市場跟隨，甚至掀起減價潮；
3. 市場成交的租售比例開始變
新辣招嚴重打擊二手買賣氣氛，屋苑成交「冰封」。綜合市場資訊，十個藍籌屋苑3月首周僅錄得20宗成交，其中太古城、海怡半島、黃埔花園及新港城至3月8日仍是零成交。租賃方面，半數屋苑較上個月同期活躍，其中淘大花園及沙田第一城分別較上月急升8倍及4倍。十個藍籌屋苑的買賣成交3月首周仍有四個「捧蛋」，租賃市場卻轉旺，太古城租賃及買賣比例更是20對0；地產代理業內人士普遍估計，新辣招打擊入市意欲，買賣雙方均轉投租賃市場，預料未來一兩個月租賃活動將主導大市。
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- 待續 -
