遏抑樓市新措施的不足
(原文發表於2010年12月28日)
對政府於11月19日所推出的遏抑樓市辣招，我曾撰寫了《終於下重藥，泡沫危機暫減》一文。文章的標題其實反映我對辣招的長期有效性不無疑問，這重意思從標題的「暫」字中可以一覽無遺。我說「新措施是有力及切中要害」，僅指它們對遏抑樓市炒風而言，而非指它們對遏抑樓價飆升同樣「有力及切中要害」。
為甚麼我對遏抑樓市新措施的長期效力心存疑問？一言以蔽之，因為它們治標不治本！炒風熾熱是樓價飆升的結果，而不是它的原因。對結果而不是對原因(症)下藥，效果自是不言而喻。
樓價暴升的根本原因是：
1. 土地供應不足
從1980至1989年十年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個，而從1990至1999年十年，年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下，最近三年（07年至09年）年均供應量僅是8,801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月四個年度，推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制，土地供應已是極其不足，最終導致97前後的地產狂潮，上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一，不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下，樓價怎能不持續飆升!?曾特首在10月發表的《施政報告》中認為「在未來十年內，平均每年需提供可興建約20,000個私人住宅單位的土地」，但20,000個單位的土地遠遠稱不上充足土地，我們認為最少要提供35,000個單位的土地才算合格；
2. 美國一而再的量化寬鬆貨幣政策製造了天文數字的熱錢。這些熱錢到處流竄，對亞洲新興市場及香港尤其情有獨鍾。熱錢洪流所至，資產價格無不大升特升；
3. 聯繫匯率製造了幾個問題：近幾年美元走弱，港元因此不斷貶值；香港利率跟美國，幾近於零，通脹則跟中國，通脹率眼見就要超過5%，形成負利率；銀行存款利率近乎零，而借貸利率空前超低。這幾個因素逼使有餘資的本港市民及吸引外來投資者或投機者(特別是國內客)紛紛將資金投入香港的房地產市場。
遏抑樓市新措施沒有解決上述令樓價暴升的三大根本原因，自然不能一勞永逸地解決樓價泡沫化。在這情況下，我害怕樓價頂多祇會雌伏半年至一年，此後便會因利好樓市因素發酵而再飆升。
要解決上述三大根本原因，聯繫匯率比較複雜，現時立刻脫鈎利少弊多，還是不動為妙。但要增加土地供應，政府完全有能力做到。要阻遏外來熱錢，祇要政府不囿於傳統的自由市場觀念，而在必要時，果斷地採取行政措施，未必無能為力。為了阻擊美國推出的次輪量化寬鬆政策下的大量熱錢，數個新興經濟國家(包括巴西和馬來西亞)已即時實施阻隔熱錢的外匯管制，香港傚之有何不可?!
額外印花稅在具體執行上有兩個不善之處：
1. 炒家可以以公司名義持有物業。想出售時則以股東出售股權方式轉售，自可避開額外印花稅。要堵塞這個漏洞，政府可規定以房地產資產為主的公司，其股權變動所需繳交的稅率，與房地產轉售稅率相同。根據運輸及房屋局局長鄭汝樺透露，以公司名義持有物業的比率為11%，其中涉及炒賣的僅有2%。客觀地說，在2%水平政府暫時實無需要現時就作上述規定，但我希望政府密切注意以公司名義買入物業的情況，如炒賣明顯嚴重化，它應該毫不猶疑地採取必要的規範行動。
2. 額外印花稅由誰支付？新措施沒有明確規定。鄭汝樺指出，根據法例，會由買賣雙方共同承擔。
由買賣雙方共同負擔不妥之處不少：有此稅，皆因賣方於購入物業後24個月內出售，故他們是始作俑者，要新買家分擔一半，實為不公；從立法原意去看，額外印花稅旨在懲戒炒賣，如果任由賣方逃避其應有的全盤付稅的責任，而僅負擔一半，這就違背立法原意；退一步說，如果將支付的責任交給買賣雙方自行商討，亦會使達成物業交易的問題複雜化，惹來本無必要的爭端。政府對這個爭端，有不可推卸的責任。
平心而論，還是明確規定額外印花稅由賣方負責較為穩妥。
