潘多拉魔盒打開了，請好好掌握機會
(原文發表於2007年11月13日)
2007年10月，太古城買賣成交了176宗，較9月勁增85.3%；每呎平均成交價為$6,312，升4.3%。康怡花園成交75宗，較上月大增53.1%；每呎平均成交價為$5,045，微跌0.6%。
兩屋邨的買賣空前活躍，十月份的成交宗數都創了近二、三年的新高。今年上半年，太古城每呎平均成交價較去年同期升了7.1%，但10月的成交呎價在短短四個月較6月又升了8%；康怡花園今年上半年每呎平均樓價較去年同期升5.7%，但在10月，短短四個月，樓價就較6月升5.5%，太古城碧藤閣一個複式單位更創出每呎$10,589的十年新高，兩屋邨近期樓價急升可見一斑。
買賣異常活躍及量價俱升之餘，兩屋邨於10月還顯示了下述特點：
1. 久違的炒家又再現身了，過去二個月，炒家及投資者合佔買家差不多三成份額，是2004年以來的新高；
2. 業主空前看好樓市前景，封盤、反價十分普遍，反價一般都在5%或以上，而買家亦空前接受現實，為求心頭好，不惜一再追價追盤；
3. 價高，租盤變成售盤的自多；怕樓價愈來愈高，租客因而變買家的同樣亦多。兩者交相運作，形成租賃成交量空前低落，反常中見正常；
4. 太古城漸受內地客青睞，過去三、四個月，他們的買賣粗略估計平均佔每月成交量10至15%；
5. 7月以前，太古城平均每月放盤量，放售的高達1,200多個，但到11月初，數量已減至900多個，放租的，亦由300餘個下降至170餘個；
6. 太古城買賣成交之中，連租約的有39宗，佔總成交量22.2%，比例之高近年罕見，康怡亦處於類似情況；
7. 7月份太古城及康怡花園平均成交呎租分別為$24.60及$19.50，到10月則分別為$24.10及$20.30，前者微跌2%，後者微升4.1%，租金表現遜於樓價。
太古城及康怡花園在知名屋邨中固然表現可人，但不少屋邨亦不遑多讓：沙田第一城395呎的低層小單位，在6月時不外126萬左右，但在10月卻成交了150萬，升幅為19%；544呎的中層單位，8月不外193萬，10月卻成交了222萬，升幅為15%；980呎及1,018呎的大單位，由7月至10月，升幅一般都有10%左右。沙田銀禧花園以600餘呎的單位為主，在過去三、四個月，類似單位成交價的升幅平均總有15%。特別值得一提的是西九龍。西九龍於去年至今年初，每月的買賣不外五、六十宗，但最近三個月每月動輒成交過百，十月更超逾330宗，十一月到十一日為止，買賣已超過130宗。樓價升幅就更驚人，望內園的單位，擎天半島 (836至1,440呎)、漾日居 (833至1,468呎) 及凱旋門 (556至1,470呎) 普遍升了差不多40%，凱旋門望海的，普遍升20%。君臨天下1,461呎望海的高層單位，8月時不外為2,200萬，但到10月已升至3,000萬，升幅高達36%。西九龍樓市的異常活躍和樓價升幅驚人得歸功於炒家和投資者，它們合共佔了買家中的60至65%，來自國內的買家則佔8至10%。
以上提及的儘管祇是三個地區八個屋苑的情況，但卻是整個市場的縮影。10月份全港樓宇買賣合約登記錄得505.9億元及13,231宗成交，兩者分別為過往29個月的新高和第二高。由於土地註冊署10月的合約祇反映9月的實際市況，10月的實際市況唯有期諸11月的樓宇買賣合約登記了。我相信11月的數字更驚人。
由於內外資金的極度泛濫、市民對施政報告所描繪的經濟前景的樂觀、對負利率和樓價趨升的恐懼，以及對香港受惠於中國經濟崛起憧憬，人們出於不同動機爭先恐後地入市搶購物業，炒家是因為貪婪，用家是因為恐懼。貪婪和恐懼令一眾市場參與者祇看到利好因素，而忘記了利淡因素，祇看到樓價飛升，而忘記了合理價格歸根結柢受制於基本經濟因素，大家不禁瘋了起來。
潘多拉魔盒已經打開，香港樓市正式跟隨股市步入一個泡沫時代。在這個時代，樓價很可能如脫韁之馬，日後升到令人難以置信，遠遠超出基本因素和真正承接力。但是，當泡沫最終爆破，樓價一樣可能跌到令人難以置信，活脫脫是97大升暴跌的翻版。沒有人知道這個泡沫何時會爆，可以知道的是，它大抵不會在一年半載內爆，更知道的是，這是十年難得一見的投機機遇，有智慧不如乘勢，如果你懂得好好地掌握利用和進退有度，它會為你帶來巨額暴利，否則，它會令你焦頭爛額 (至低限度賺少許多)。在這個時候勸人買樓要三思，肯定會被喊打，一個錢幣兩個面，事情總有好的一面，我唯有請大家 (不管你是業主還是買家) 好好掌握和利用潘多拉魔盒釋放出來的妖魔。
樓市的主要動力來自本港股市，本港股市主要動力來自國內股市，我請大家日後要特別注意國內股市，它們有甚麼風吹草動，最終可能帶動香港樓市往同一方向運動。
眾人皆醉我獨醒，不容易啊！但保留三分醒，總可以罷？祝大家好運！
