6月28日我發表了《出色營業員所需條件》一文。不久後，就有讀者朋友來信討論，當時一則因為事忙，二則因為其他題材對我更吸引，一直到現在才回應他們，望他們見諒則過。
毛雁漢﹝毛君此姓名不知是否筆名，諧音近似「無眼看」也，一笑﹞君提出二不一應：不同意思考力較勤力更重要；不同意溝通能力好的人，未必有良好說服力；產品知識應排第一位。
毛君自言是地產從業員，但就多年觀察所得，聰明人多懶，成績往往不見突出，成績突出的往往為不大聰明但很勤奮者，故不同意思考力較勤力重要。我不能說毛君的觀察有錯，但縱使真有這種情況，亦不能得出勤力較思考力更重要的結論。其他條件一樣的情況下，人所擁有的思考力和勤力組合強弱程度決定了他的綜合力量：一個思考力70分﹝假設100分為滿分﹞而勤力20分的人，大抵會輸給一個思考力50分而勤力70分的人：思考力50分而勤力50分的人，大抵亦會勝過思考力20分而勤力70分者；一個思考力70分而勤力50分的人，面對一個思考力50分而勤力70分的人，勝負如何？應該是前者勝。一般而言，思考力與勤力兩個因素加起來的得分愈高，則該人的綜合能力愈強，反之得分愈低則愈弱。高勝低，強勝弱，不言而喻。若兩個因素總得分相同，則思考力因素得分較高者勝。毛君過往所見的聰明人，恐怕都是思考力因素固然得分較高，但高不了多少，而勤力因素則得分很低之輩，所見勤奮人，恐怕是思考力因素固然得分較低，但低不了多少，反之，勤力因素則得分很高。
毛君不同意我提的「溝通能力好的人未必有良好說服力」的觀點，但並沒有在理論上或邏輯上辯証，衹簡單地說以其觀察所得，溝通能力強的人每每說服力過人，與我結論恰恰相反。要辯証這個爭議，還得從「溝通能力」及「說服力」兩辭的定議入手。何謂溝通能力？它其實是兩種能力的混合：表達力和接收能力。表達能力強的人，他言簡意賅地說A，你不會費力接收為B；接收能力強的人，盡管你心中想說C，但最終詞不達意地說了D，他總會很快地捕捉你的真意C。何謂說服力？我以前已說過，再說一遍，它是一種改變別人原有想法而使人認同你想法的能力。究竟是溝通能力導致說服力，還是說服力導致溝通能力，請毛雁漢君再細嚼。
知識分為死知識和活知識：死背爛誦，存放於腦而不曉得靈活運用的知識謂之死知識；融會貫通，隨時活學活用的知識謂之活知識。決定知識是生是死，頭腦也。頭腦好﹝也就是思考力強﹞的人，才懂得運用知識，知識本身是中性的，是沒有生命的，唯有有腦之人才可啟動它的潛力、魅力和生命力，愈有腦，則潛力、魅力和生命力愈大。如果你同意上述論述，則思考力最低限度排列當在產品知識之上，產品知識因而不可排第一位，不知毛君以為然否？
小龍女小姐問，要成為出色營業員，除了我已提到的最重要的五點條件外，還有哪些條件比較重要？就補多五點吧：
1. 良好的人際關係
包括對客戶，對親朋，對上司、同僚及下屬，關係網愈闊，相處愈融洽則愈有利，做甚麼事都多助而事半功倍。
2. 掌握銷售技巧
銷售技巧是各種加速交易達成之說法和手法。很多地產營業員以為對客人唯唯諾諾，曲意奉承，便可達成交易，此種想法是錯誤的。你需要在適當的時候說“不”，並懂得痛陳利害，改變顧客原意，以促成交易。銷售技巧之手法十分多，此一點有機會再另闢課題討論，不贅。
3. 善用資源
資源包括個人資源及公司資源。作為地產營業員，你要懂得時間分配，有效地運用你每天之24小時。你需要分秒必爭地增加盤源、客源及吸收業務知識。而公司資源則可分為有形及無形兩種，前者指公司之電腦及其系統、電話、會議室等等設備；而後者則包括公司提供之培訓，公司品牌、規制及架構，上司之指導等等。此等資源透過適當之運用，才有助你增加盤源、客源及成盤能力。
4. 對自己有強烈要求
衹有對自己有強烈的要求，你才會積極努力地用行動去爭取達到目的。對自己有強烈的要求是工作的原動力，這些要求大致有下列四方面：
(1) 金錢
(2) 地位
(3) 成就感
(4) 工作滿足感
要求越強烈你便越會積極投入工作，做出成績。
5. 自律
此行業的自由度十分高，你的上司亦未必能時刻監管你的工作。若不懂自律，你隨時可在辦公時間借故躲懶，例如向上司謊報帶客看樓，但卻趁機回家睡覺，這樣你便永遠做不出好成績。
想成為超卓的營業員，宜以《出色營業員所需條件》所提五點和上述之五點為處事依歸。
