回應張奕威先生(1)
(原文發表於2004年6月5日)
中原地產執行董事張奕威先生在6月2日於中原地產網頁《集團開咪》欄撰寫了《鬥吹 – 回應王文彥先生》一文(見附文)，作為對我《鬥吹風氣不可長》一文的回應。
張奕威先生於文章說：
『說到吹水，王先生才是專家。他文章指稱在太古城內......「最強的二間公司......各自據有稍微多於30%的市場份額，甲大行（即中原地產）為其一，怡居不敢妄自菲薄，為其二；乙大行（想是美聯物業）則稍多於20%。」寫得客氣，實質要說的是：怡居地產市場份額與中原相若，大幅拋離美聯百分之五十。
借中原網頁的免費地盤，踩在中美兩大行的肩膀上，抬高怡居市場地位，手法之高明，市場上唯王先生是至尊。
我手上有中原在太古城促成的所有成交記錄，我建議王先生亦拿出怡居的成交記錄作一對比。假若怡居從04年1月1日到5月12日在太古城促成的成交宗數或總值與中原地產相若，甚或高於中原，我即收回上述兩段文字，並在中原網頁公開向王先生致歉。假若怡居數字明顯不及中原，那就歡迎王先生加入「地產代理吹水俱樂部」，當個名譽會長。』
有沒有吹水，最好的檢驗方法莫過於由雙方或參與各方拿出真憑實據來支持自己的說法，拿不出或雖拿出但數目明顯低於其聲稱的，他或他們祇能承認自己吹水作大。張先生提議中原及怡居各自拿出從今年1月1日到5月12日在太古城促成的成交宗數或總值作比較以定真偽，這是一個好建議，我基本上贊成，但有下述幾點補充：
由於中原在廣告標榜的是成交宗數穩佔太古城50%市場份額，而我所挑戰的又是這個說法，我認為比較怡居、中原於期間所促成的成交宗數便可，不必再多費時間於比較成交總值；
檢驗不但要包括怡居於太古城的成交量是否位居前二名、怡居的成交量市場份額是否稍微多於30%，還要檢驗中原地產所促成的成交宗數是否佔有50%或以上的市場份額，這點驗証其實更重要，千萬不要只捉配角，主角反而輕輕放過；
為了檢驗怡居的成交量是否位居前兩名，最好能邀請其他太古城行家(特別是美聯物業)一併參與。美聯既然聲稱自己的市場份額達60%至70%，理應參加檢驗，以示己言不虛；
邀請一個雙方認可的公正及具權威的機構(例如地產代理監管局)或個人作為驗証的公証人；
檢驗結果應公告天下，讓天下人自行鑑定誰在吹水及吹水程度有多嚴重；
所促成的成交量明顯低於其聲稱的，應公開向對方及社會人士道歉，以謝天下。
上述提議，請張先生斟酌，怡居隨時候命。
就中原工商舖分行沒有申請營業詳情說明書一事，張先生道：「由於僅經營非住宅代理業務，按條例暫不需要申請營業詳情說明書。為省卻無謂使費，中原管理層一直沒有申請此等說明書。」
根據香港法例第511章地產代理條例中的第511A章第10條《營業詳情說明書》，它開宗就明義說：「持牌地產代理在於某地點以特定營業名稱經營地產代理業務前，須就該地點及名稱向監管局申請批給營業詳情說明書，並須向監管局繳付關乎該業務的牌照費有關部份。」文中強調凡在某地點(即總行或分行)以特定營業名稱經營地產代理業務就得申請營業詳情說明書，所謂「地產代理業務」，自是指一切地產代理業務，應該不存在某些類別的地產代理業務可獲豁免。有的話，條文應會明確寫明。張先生謂「按條例暫不需要申請營業詳情說明書」，可否賜教是按哪一條條例？
如果我的理解離事實不遠，則中原沒有為工商舖分行申請營業詳情說明書是違法的，實宜盡快亡羊補牢。
營業地點既然就是分行，嚴格來說，當行家聲稱他現時擁有多少間分行，他就必需擁有多少個營業地點。現時某些行家在同一間分行竟然申請6至9張營業詳情說明書，我以營業詳情說明書數目來代表分行數目已經流於過度寬鬆，計算分行數目更恰當的方法是計算行家擁有營業詳情說明書的營業地點數目，一個營業地點盡管擁有兩張或以上的營業詳情說明書，仍當一個營業地點計。
張先生說：『王先生在中原網頁的專欄文章，從2000 年7月至今，一直使用「怡居及長安地產常務董事」的行內人身份，指點江湖事。我亦一直有錯覺，以為王先生同時營運著怡居地產及長安地產兩間中小型代理行。現今才知長安地產不但沒有分行在營運，竟連公司牌照亦欠奉。
我不敢說王先生靠弄虛作假去吹大自己的實力。或許如王先生所言，根據實際情況適當的「吹」，是無可厚非的。王先生的「吹」算否適當，我不置評，由各位讀者自行斟酌。』
張先生的說法令我莫明奇妙，我於專欄文章使用怡居及長安地產常務董事的身份及長安地產沒有營運分行及公司牌照竟然是「弄虛作假去吹大自己的實力」的罪証。請問張先生，我可曾對外聲言長安地產擁有營運分行，可曾對外聲言長安地產擁有公司牌照？如果我沒有，說我「弄虛作假去吹大自己的實力」，是否欲加之罪？
長安地產是怡居地產的控股公司，我暫時不打算以長安地產的名義開設任何營運分行，故此沒有申請營業詳情說明書及牌照，但我是按足規例每年繳交商業登記費的，而我又的而且確是怡居及長安兩間公司的常務董事，這樣做，有哪些地方弄虛作假？張先生的「錯覺」關我何事？為何要為我扣上「弄虛作假去吹大自己的實力」這頂高帽？
張先生不認同我的「地產代理互相遵守一條不成文規定，你有你吹，我有我吹，互不戳穿」說法，舉了兩例來証明我說法的偏差。我說的是普遍現象，行內人應心中有數，個別例外似不足以推翻我的說法。
~待續~
附文：
鬥吹 — 回應王文彥先生
中原地產執行董事
張奕威
2004年06月02日
昨天中原網頁登載王文彥先生以「怡居及長安地產常務董事」身份發表的文章，題為「鬥吹風氣不可長」（原文全選），文鋒直指中原地產的報章廣告有吹水之嫌。文中並有評語......「根據實際情況適當的『吹』是無可厚非的，但靠弄虛作假去吹大自己的實力，甚至踩低別人抬高自己就有點那個了，此風不可長！」
文章刊登後，我接到幾位中原同事電話，問我身為中原後勤總管，被王先生指點江山點到頭上，仍毫無反應地讓文章登載，是否認同王先生的教誨，抑或顧忌王先生是中原大股東，怕人頭落地，晚節不保。
其實王先生光明磊落，喜歡以文會友。我倆有約在先，我尊重他的地盤，在專欄中可暢所欲言。他亦尊重我的言論自由，可隨時就其文章回應我的心底話。我是技術官僚，打工為兩餐，無暇咬文嚼字。所以一直以來，雖不認同王先生的某些觀點，亦懶得動筆。今次王先生筆鋒直指我眉心，祇好班門弄斧，漏夜挑燈。
說到吹水，王先生才是專家。他文章指稱在太古城內......「最強的二間公司......各自據有稍微多於30%的市場份額，甲大行（即中原地產）為其一，怡居不敢妄自菲薄，為其二；乙大行（想是美聯物業）則稍多於20%。」寫得客氣，實質要說的是：怡居地產市場份額與中原相若，大幅拋離美聯百分之五十。
借中原網頁的免費地盤，踩在中美兩大行的肩膀上，抬高怡居市場地位，手法之高明，市場上唯王先生是至尊。
我手上有中原在太古城促成的所有成交記錄，我建議王先生亦拿出怡居的成交記錄作一對比。假若怡居從04年1月1日到5月12日在太古城促成的成交宗數或總值與中原地產相若，甚或高於中原，我即收回上述兩段文字，並在中原網頁公開向王先生致歉。假若怡居數字明顯不及中原，那就歡迎王先生加入「地產代理吹水俱樂部」，當個名譽會長。
另有一點需要澄清。王先生在其文章中提到去年11月初各大行公布擴展大計，中原地產要在03年年底前將分行由172間增加至200間。而根據地產代理監管局於5月3日所公佈的營業詳情說明書數字，中原地產祇得分行177間。
王先生有所不知，中原另有19間工商舖分行，由於僅經營非住宅代理業務，按條例暫不需要申請營業詳情說明書。為省卻無謂使費，中原管理層一直沒有申請此等說明書（這亦該符合王先生作為中原股東的利益吧）。若連同這些工商舖分行計算，中原在5月3日實有分行196間，加上5月份新開的分行，現已達標200間。而由於不少分行內有多於一個營業組別，若計組別數目，則已遠超200之數。
不知者不罪，怡居地產未有涉足工商舖代理業務，王先生在文中沒有計算中原工商舖分行數目，亦不足為奇。奇就奇在我一時八卦，按照王先生文中指導的方法，進入地產代理監管局網頁，輸入「怡居地產」查詢，結果出來五間分行，兩間在太古城，三間在沙田。我再手多輸入「長安地產」查詢，結果出乎意料――Data not found！
我一再輸入「長安」、「Capital」等字查詢，結果仍是一樣，在「地產代理（公司）牌照」及「營業詳情說明書」的兩個類別中，皆沒有長安地產的記錄。
王先生在中原網頁的專欄文章，從2000 年7月至今，一直使用「怡居及長安地產常務董事」的行內人身份，指點江湖事。我亦一直有錯覺，以為王先生同時營運著怡居地產及長安地產兩間中小型代理行。現今才知長安地產不但沒有分行在營運，竟連公司牌照亦欠奉。
我不敢說王先生靠弄虛作假去吹大自己的實力。或許如王先生所言，根據實際情況適當的「吹」，是無可厚非的。王先生的「吹」算否適當，我不置評，由各位讀者自行斟酌。
按王先生在文章中之觀察，「地產代理互相遵守一條不成文規定，你有你吹，我有我吹，互不戳穿。」就中原與其主要對手而言，王先生這想當然的江湖規矩並不存在。君不見兩年前曉峰灣畔一役，中原戳爆對手靠做「艇王」谷數。曾幾何時，對手又大花金錢，在報章廣告中，以超大字體戳中原指數「荒謬」。對我個人及各中原同事來說，這都是心力交瘁的品牌攻防戰，並不如王先生坐看風雲，指指點點那樣輕鬆。
反思我一直以來，對王先生文章的個人取態，竟不知不覺地奉行如王先生所指「你有你吹，我有我吹，互不戳穿」的不成文規定。說到底，我和王先生是多年朋友，王先生更是中原大股東。但我自問為中原勞心勞力，專心一意維護中原品牌。實話實說，這次確實有被戳的強烈感覺。江湖事、江湖了，還望王先生賜教。
