鬥吹風氣不可長
(原文發表於2004年5月20日)
一星期前，某大行連續數日於星島日報及經濟日報刊登廣告 ，大事宣揚他們在2004年到5月13日為止於太古城所促成的物業成交量「穩佔50%市場份額」。
在太古城內經營的物業代理總共有8間公司15間分行，我的公司怡居地產亦為其一。由於自己公司在太古城經營超逾15年，我對城內大小物業代理的表現比較了解。可以說，最強的二間公司在該段時間各自據有30%左右的市場份額而已，該大行為其一，怡居不敢妄自菲薄，為其二。30%距離50%甚遠，該大行的聲言，肯定讓不了解實情的人以為該大行在太古城內天下無敵，一間公司就頂了半邊天，其他7間公司祇能瓜分剩下的50%而已。吹大市場份額於是達到踩低別人抬高自己及謀取利益的功用。
在去年十一月初，由於樓市活躍，各大行唱好之餘，紛紛公布擴展大計：美聯物業要在未來一年將當時約160間分行增加100間至260間；中原地產要在2003年年底前將分行由172間增加至200間；利嘉閣地產要在二年內將60間分行拓展至150間，平均每年增加45間；香港置業要在未來三年將21間分行增拓至100間，平均每年增開26間。半年過去了，各大行的擴展進度怎樣？根據地產代理監管局今年5月3日所公佈的營業詳情說明書(每張說明書代表一間分行)的統計數字，美聯物業的分行數目為185間；中原地產為177間；利嘉閣地產為70間；香港置業為32間。
除了香港置業，各大行的拓展進度都遠遠落後於他們的雄圖大計。我在當時估計各大行「不是真的要搞大規模擴充，大行日後必然是勇於言而慎於行(用曹仁超術語，是聲大大，細細注)，是耶是非，一年後自有分曉」，看來會不幸言中。
某超級大行甲的最高領導人在98年初告記者，大行過去一年的盈利高達5.6億港元。記者如獲至寶，馬上於翌日報章以特大頭條將該消息公告天下。同一時間，另一間超級大行乙則對外公佈它們過去一年的股東稅前盈利為2.8億港元。不知就裡的人很容易得出一個結論：甲的盈利能力遠高於乙！
實際情況當然不是這般簡單，甲的最高領導人欺記者缺乏財經常識，大玩文字和數字遊戲。他將過去一年每月分給管理高層的3億餘元管理酬金美其名為花紅，並強調在未分花紅前，公司的盈利「的確」是5.6億元。人家問的其實是股東稅前盈利，他說的卻是未扣「花紅」前的盈利，根本風馬牛不相及，但含糊其辭竟可巧妙地令人以為甲的盈利能力倍於乙，帽子戲法的玄妙，莫過於此。如記者稍為精明一點，懂得要求甲的最高領導人告以股東稅前盈利數目或指出所謂花紅其實是管理酬金，應當從盈利中扣除，領導人將立時無以上下其手，不得不承認自己公司股東稅前盈利要少於對手數千萬元。
較早時候，某超級大行主席在評論市道時，提及自己公司分行已達二百六十餘間，但根據地產代理監管局的資料，該大行於該段時間分行數目不外是一百八十餘間。
我在上文提的都是大行，但實在說，相當部份中型行對吹大之風亦是趨之若鶩。地產代理公司為了吸引顧客光顧，吸引外間人才加入，增加媒介暴光率及鞏固內部員工的向心力，往往不擇手段吹大自己各方面的實力：分行現時或將來數目，公司員工現時或將來數目，公司的營業額、盈利或市場份額，以及公司文化或管治的優越性。
根據實際情況適當的「吹」是無可厚非的，但靠弄虛作假去吹大自己的實力，甚至踩低別人抬高自己就有點那個了，此風不可長！
長期以來地產公司在傳媒面前譁眾取寵，互相鬥吹，不以為恥，反以為榮是有一定社會根源的。首先，得多謝記者，一般記者不但缺乏常識，更缺乏良好思考能力，完全不懂得辨別真偽，地產代理說甚麼，他們就全單照收報導甚麼，變成地產代理的傳聲筒。記者們尤其崇拜大行，大行放個屁都是香的，每每認為大行小小一個物業顧問(最基層營業員)都勝過小行老闆或資深經理，要做訪問往往取前者而捨後者；第二，社會大眾對於此等鬥吹及弄虛作假之風，縱使不是歡迎，亦起碼是包容縱容，就算心裡識穿，亦鮮有挺身而出譴責，更遑論斷絕生意作為懲罰，終使地產代理肆無忌憚；第三，地產代理互相遵守一條不成文規定，你有你吹，我有我吹，互不戳穿。了解地產代理，莫過於他的對手，連對手都忍手，自可放膽去吹。
弄虛作假有獎無罰，不虛假是傻瓜！思之，真覺得不完全是地產代理的錯，社會亦有錯。
有怎樣的市民及記者，就有怎樣的地產代理。要煞住不擇手段的鬥吹之風，看來不光要靠行業的自律、地產代理監管局的監管，還要靠市民勇於非其非、是其是及記者水平的提升。
註：
見本專欄2003年11月19日《辜妄言之，辜妄聽之》
