讀者Mr.Pat Yu (余先生)早前來信問我，未來一年樓價跌幅會多大。
余先生不問升幅而祇問跌幅，看來他是認同未來樓價易跌難升。
未來一年樓價跌幅有多大，將主要取決於美國的次按及衰退和中國的宏觀調控 (特別是從緊貨幣政策) 在未來一年惡化程度。溫和則跌幅小，嚴重則跌幅大。個人估計，跌幅介乎10至20%的機會較大。
面對淡靜的樓市，看好樓價者在過去好一段時間主要依賴負利率作為看好防線，鑑於加息周期即將來臨，他們最近又將防線改為未來新盤供應短缺。他們認為，未來數年，一手住宅單位每年供應量不足一萬個，遠遠低於傳統供應量每年二、三萬個。供應量的減少，自會支持樓價不跌甚至上升。
這種看法，表面上言之成理，其實漏洞不少。首先，不能單獨去看供應，常言供求供求，供應之餘還得看需求，單獨看供應的絕對量是沒有意思的。不要說供應量每年縮減至不足一萬個，就算進一步減至五千個，如果需求量不足五千，由於供過於求，樓價是不會升的；反之，就算供應量每年高達四萬個，但需求量竟然超逾六萬個，在供不應求下，樓價不升才怪！換而言之，不是供應或需求決定樓價升跌，而是供求共同決定！如果中美經濟不濟，最終導致香港經濟的不濟，而使樓宇的需求大減，出現相對的供過於求，樓價很難倖免於跌！
值得注意的是，所謂需求，又分為潛在需求和有效需求，香港人誰不想買樓換樓改善居住環境？潛在需求因此很大，但要成為有效需求就無可避免講錢講購買力，如果樓價很偏高，購買力遠遠落後於樓價，有效需求往往趨於縮減，容易出現供過於求。
談到供應，又不能僅說一手新盤，二手住宅樓宇的供應亦是供應，整體供應是一手及二手的總和。一手供應絕對數量縱使很少，如果二手供應很多，整體供應最終仍可能是十分充沛的。在樓價高企或樓市前景不好的情況下，二手樓供應有誘因趨於充裕。
