政府增加房屋土地供應，效果漸顯
差餉物業估價署最近公布《香港物業報告2013》，初步統計數字顯示，去年私宅落成量約10,149伙，較原預測減少14.6%，較2011年則增7.4%；署方預計，今年落成量將增至13,551伙，明年再增至15,820伙，較去年的落成量增約55.9%，創8年新高。
住宅落成量陸續回升，主要受到政府近年推地轉趨積極，以及多個近年完成補地價的住宅項目陸續發展所帶動。政府近年陸續增加房屋土地供應，效果逐漸顯現。
業界人士認為，短期內落成量仍未足夠。這些業界人士說得有道理。從1980年至1989年十年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個；從1990年至1999年十年，年均供應量也達到26,900餘個；而從2000年至2010年，每年平均一手私人住宅吸納量為18,500個單位 (一時沒找到一手住宅年均供應量，請諒！)。都較今明兩年多許多。
另一個因素我們要考慮的是，過去數年中港愈來愈融合，中國富豪愈來愈多，他們之中喜歡來港購買物業作為自住居所或投資的，蔚然成風。這股對香港物業的龐大需求，是過去所沒有的。這股強大需求靠去年10月的雙辣招及今年2月的加辣招暫時遏制著，一旦解禁，它會很快回朝。
綜合計算，個人認為未來十年每年平均最低限度需提供可興建35,000個私人住宅單位的土地。明年的15,820伙，不但短期供應不足，如果未來供應僅維持這個額度，中長線則更不足，但陸續有增無減的趨勢，畢竟值得鼓掌。
預期樓價下跌市民比例大幅上升
政府連番出招，銀行調升按息，令樓市陰霾籠罩，市民對後市看法也開始轉變。中大香港亞太研究所上週以電話調查方式訪問753位18 歲或以上的市民，調查市民對現在香港住宅樓價的看法。調查中約95%受訪者認為目前樓價過高，比例較去年8月增加4.3 個百分點；市民看淡後市的比例則有所增加，更超過預期樓價將上升的比例；約26.7%受訪者相信，未來一年住宅樓價將下跌，較上一次調查上升16.1個百分點；估計樓價上升的比例則下跌9.8個百分點，至19.9%。
調查顯示，認為住宅樓價下跌的受訪者中，約35.5%估計樓價跌幅介乎10%至20%，33.3%則預計跌幅介乎5%至10%之間。
政府近半年推出的多項遏抑樓市措施看來已有一定效力，部分市民開始改變樓價祇升不跌的看法。
據物業代理統計，三月迄今，十大屋苑成交量較二月按比例大跌六成有多，但整體價格依然未出現顯著跌幅。看好樓價者請且慢歡喜，既然「樓價祇升不跌」的主流預期已轉變為「樓價祇跌不升」的主流預期及需求持續受壓，客觀上物業將供過於求，「量跌價未跌」的現象相信難以持久，量變最終導至質變，價格早晚會顯著下調。
～ 待續 ～
