財政預算案會全面撤辣嗎？(2)

說完支持全撤的理據，要談反對的聲音了。

對於全面撤辣的主張，工聯會表示反對，它的立法會議員鄧家彪指出：「2022年6月樓巿開始下滑，但一個45平方米的小型住宅單位的平均售價仍然徘徊600萬，一個4人家庭若申請9 成按揭，亦要月入5.5萬元才有機會獲批，然而根據統計署4人家庭收入中位數是4.9萬元，根本無法負擔小單位的樓價，要上車就要借上借，形成「呼吸plan」的問題，亦令到香港的自置居所比率低於51%。」

同是工聯會立法會議員郭偉強則指出今日樓價雖然同2010年相去甚遠，正從高位下跌，但何謂健康樓巿則不無疑問，是否樓巿要回復至辣招之前，炒風盛行？他又指出香港已連續13年成為全球樓價最難負擔的城市，質疑樓價下跌能否解決問題，他說支持樓巿減辣，但全面撤辣就有保留。

工聯會兩位議員是站在普通市民的利益立場說話，指出目前樓價仍遠超普通市民的購買力，如果全面撤辣，炒風盛行，樓價再回升到辣招前，會令市民更難買樓，他們不贊成。

文匯報早前評論辣招：

『本港經濟過去三年受疫情影響，樓市呈現縮量下行態勢，去年成交量只有4.5萬宗，較2021年的7.5萬宗少，去年底的樓價較2021年9月的高位回落了16%左右。正因此，有發展商和地產中介呼籲政府應該「撤辣」「救市」。

樓市「辣招」是保護本地居民購置自住物業的需求，打擊炒賣尤其是非本地居民投機行為。根據現行「辣招」，若然是香港永久性居民但非「首置」，從價印花稅均劃一為樓價的15%；至於非香港永久性居民或公司名義買樓，還要疊加買家印花稅15%，也就是要被徵收合共30%的稅。假設購買一伙1,000萬元的住宅物業，非香港永久性居民或公司買家要支付300萬元稅項，但香港永久性居民首置卻只需付37.5萬元稅。可見「辣招」並不會加重市民首置買樓的負擔，相反是保護市民的首置需求。

「辣招」打擊炒賣效果顯著，根據地產界的統計數字，在「辣招」推出前的2015年第四季，本港住宅成交中高達42%的買賣屬於要支付「辣招」稅的交易，但這個比例到今年第一季下跌至只有4.9%，意味大部分的樓市成交都是香港永久居民首次置業，最大限度保護了本地人自住的剛性需求。既然「辣招」保護自住的政策目標仍然成立，本地樓價仍未大幅下調，目前沒有必要急於「撤辣」。

還須看到的是，根據去年3月發布最新的國際房屋負擔能力報告，本港樓價對居民收入比率降至18.8，即是本港家庭需不吃不喝18.8年才能置業，連續13年蟬聯全球最難負擔樓價城市榜首。樓市氣氛已在今年初迅速改善，樓價今年第一季度反彈了5%。樓價仍高不可攀，大部分市民「望樓興嘆」，如果現在「撤辣」，無異於火上澆油，樓價更加「離地」，市民更難負擔，這絕非本港社會樂見。』

文匯報是北京在港的喉舌，比較能捕捉北京的取態，北京是民生為重的，由江澤民、胡錦濤至習近平，都同樣指出香港其中一個深層次矛盾就是弱勢社群缺乏居所，解決不了住房問題，造成社會的不安定，要求歷屆特首想方法拔除這個矛盾，習近平更強調中港都應「房祇住不炒」。根據這種取態，北京不會贊成全撤辣招的。

網上專欄《胡 ‧ 說樓市》在2月20日評論撤辣道：

『撤辣等於炒家進場?

政府不願意撤辣，一方面固然考慮完全撤辣所帶來的影響，畢竟沒有辣招等於買賣沒有任何束縛，炒家自由進場摸一轉，足以令樓市出現報復式反彈。當然，撤辣是否等於炒家一定進場? 這一點有待觀望，始終炒家入市所考慮的因素，還包括市場承接能力等等，很難一概而論。

部份支持全面撤辣的人會認為，目前市況愈跌愈有時，未上車小市民既擔心銀行落雨收遮或收緊估價，亦擔心買樓後會貶值等問題，寧買當頭起、莫買當頭跌的心態，反而擱置了買樓計劃。也因此在信心盡失之下，根本是否撤辣已不再重要。

政府對撤辣仍有戒心，縱然去年及今年私樓樓價大幅回調，但目前價格仍非一般小市民可負擔水平。

但政府對撤辣仍有戒心，縱然去年及今年私樓樓價大幅回調，但目前價格仍非一般小市民可負擔水平，而且政府還要考慮辣稅對公共財政的比重有多大，撤辣對社會有來的裨益能否抵銷庫房損失。』

『2016年辣稅大賺264億

翻查紀錄，歷年最誇張的是2016年度，因為當時辣稅所產生的印花稅收入高達264億元，佔全年印花稅收入45%。往後幾年樓市持續火熱，在2017及2018年度的辣稅收入，分別為336億及322億元，分別佔當年印花稅收入高達36%至40%。

其後政府撤銷工商舖「雙倍印花稅」，近年又把「額外印花稅」禁售期縮短至兩年，並改推專才「先免後徵」等措施，辣稅佔整體印花稅的比重已顯著回落，由2019年佔29%，慢慢回落至10%以下，但無論如何，仍佔有一定比例。

大家知不知道歷年來，辣稅總共為政府帶來多少稅收? 答案是1,930億元，若跟同期印花稅總收入比較，佔比等於高達22%。換句話說，如果政府全面撤辣，當日後沒有辣稅的加持下，印花稅收入要先打個八折。

雖然辣稅佔印花稅比重已大不如前，只是當恒指血流成河，大家對投資港股仍抱有戒心，我們也很難估計股票買賣印花稅可產生多少收入，此時還少了辣稅的支持，印花稅收還尚餘多少? 這是一個很大的疑問。

政府本來預計全年賣地可錄得850億元收入，但經濟不景氣，推出的土地不是流標、就是零入標，又或者要以低於市價下限批地。

更重要一點，印花稅收入大不如前，但其他收入卻未能完全彌補。就以賣地收入為例，政府本來預計全年賣地可錄得850億元收入，但經濟不景氣，推出的土地不是流標、就是零入標，又或者要以低於市價下限批地，連同補地價收入，全年僅得270億元，達標30%，不單已經連續兩年地價收入不達標，更有機會跌至2008年金融海嘯以來新低。』

『因為全面撤辣會被視為最後一根稻草，如果最終樓市有反應，可以救活跌市，確保其他各方面收入慢慢回穩，這或可抵銷全面撤辣所帶來的稅項損失；但若全面撤辣後，樓市卻依舊未見起色，就是「賠了夫人又折兵」，後市就變得更不明朗，路就變得更加難行。』

《胡 ‧ 說樓市》的主要觀點有力、有理，有據，我基本上支持。

國際貨幣基金組織（IMF）代表團在去年5月訪問香港後發布初步總結：『香港2020年樓價雖然有所下跌，但整體置業負擔仍位居世界前列。香港恢復全面通關，經濟氣氛明顯改善，樓價已迅速轉跌為升。「辣招」打擊炒賣、保護首置的作用十分顯著，現階段不適宜過早談論「撤辣」，仍須保持樓市平穩發展，以免向市場傳遞錯誤信號，令樓市復熾、泡沫再現。』

事隔7個月，IMF所說的「香港樓價雖然有所下跌，但整體置業負擔仍居世界前列……樓價已迅速轉跌為升」的情況基本上沒變，他們的看法我相信會依然不變。IMF強調「辣招」打擊炒賣、保護首置的作用十分顯著，並可保持樓市平穩發展。同樣是辣招，支持撤辣的商會、議員及地產代理認為它會破壞樓市的平穩發展，而IMF則認為有助樓市平穩發展，多不同的推論呀！IMF認為撤辣會向市場傳遞錯誤信號、吸引大量買家/投資者將資金投入地產市場，「令樓市復熾、泡沫再現」。很明顯，IMF認為香港樓價偏高，充滿泡沫，在「現階段不適宜過早撤辣」，更不用說全面撤辣了。

IMF的看法，簡單但有力、有理、有據。

看了支持及反對全面撤辣雙方的觀點，我有幾個印像：