~~ 過去一年樓市之回顧與前瞻
千禧年是黑色一年
2000年對香港地產而言，是黑色的一年，全年表現十分差強人意。
樓宇買賣合約宗數全年為85,693宗，總值2,217億元，較1999年分別下跌12.8%及13.6%，是自97年以來，連續第三年下跌，也是自91 年以來的新低。在一手住宅巿場，全年成交量只有25,290宗，較99年下跌7.7%；二手市場方面，成交了49,573宗，較99年下跌15.1%，每 月平均成交量不外4,131宗，某些月份更少於4,000宗，成交之疲弱，十年僅見；估計全年樓價平均跌幅達12%。
現存利好因素不少
往者已矣，今年會是怎樣的局面？先看看利好因素：2000年起經濟已復甦（全年的經濟增長率預計可達10.4%、失業率由高峰時的6.3%下調到 4.8%、工資有回升趨勢、通縮改善）、美息趨跌、巿民供樓負擔比率不斷下降，由99年底的48.9%（高峰期為90%）回落至近期的35.2％、中國加 入世貿在即，預期會為香港帶來許多商機，以及政府有意增加首置及自置名額等，均對樓市起積極作用。
利淡因素，影響深遠
至於利淡因素，則有以下各方面：
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嚴重供過於求
本港單是去年，便已有112,885個住宅單 位落成（其中私人住宅單位佔27,131個），創歷史新高。今年可發售的新盤共92個，涉及單位達49,686個，估計推出巿場的單位多達35,000 個，較1996至2000年平均每年一手住宅單位銷售量高出57%，加上貨尾單位約15,000個，令2001年可供發售的一手住宅單位，有機會超過 50,000個。此外，由1999至2001年，預計三年共有292,131個單位落成，平均每年97,397個，較87年到98年十二年間平均每年落成 量68,700個高出41%。
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壓抑高樓價將成政府長遠房屋政策
97 年，特首董建華推出「八萬五」房屋政策，備受抨擊，遂於去年6月猶抱琵琶半遮臉地宣布「八萬五」不再存在，但言猶在耳，10月的施政報告又提出，未來八年 可提供土地興建73萬個住宅單位，即每年91,000個，業界不是抨擊政府堅持興建過量居屋，打擊私人物業巿場，就是指責政府房屋政策含糊不清。財政司司 長曾蔭權11月於某場合演說時提到：「我們不是要壓價，不是想托巿……我們的目標明確，就是防止不久前物業巿場那種不健康的波動再次重現，僅此而已。」
政 府的房屋政策其實是再明確不過的，就是透過增加土地供應，大量興建公屋和居屋，鼓勵興建私人住宅，將樓價控制於較低水平，一方面穩定民生，另方面，啟動減 低營商成本的良性循環，增強競爭力，為經濟轉型至高科技及高增值行業創造條件，而這個政策是得到北京祝福的，是一項既定的長遠政策，縱使特首有所更替，亦 不會改轅換轍。政府當然明白推行這個政策的箇中利害，但為了香港長遠利益，已立定決心犧牲地產，「八萬五」你反對，我就來個「九萬一」，總之要在地產頭上 高懸一把「達摩克里斯劍」。明乎此，我們就不難理解，政府是不會讓樓價再次大幅飆升的。樓巿的黃金時代，已隨風飄逝，日後樓價縱使復甦，頂多只能隨通脹緩 慢上升。
（轉載自2001年一月號「資本雜誌」本人撰文，並作小修改）
下周一續...
