無所謂遠近，水向低流
許多人認為羅湖地處香港最北，已經太遠，再進一步北上到深圳市區，實在太遠太遠了，香港人對深圳樓是不會有興趣的。
這些朋友可能忘記，自七十年代開始，香港人早就打破住必市區的觀念，以前認為沙田、荃灣已太遠，現在則天水圍、上水也可以接受，將來為什麼不可以去一水之隔的深圳？一切還不是講計數？遠些，交通時間長些，交通費貴些，但樓價平、居所所在地生活費較低，通拉計仍是更化算，講求實際之士就遠遠都在所不辭。吸引購樓資金（水）重要的指導原則，就是它們會流向交換代價（樓價及購樓所引致的得失）較小的地區。這亦解釋了為什麼過去兩年，盡管深圳目前有這樣那樣的問題，港人每年在深圳置業都超過10,000個單位，而且成交量有日趨增加之勢。
更何況，交通可以改變一切，目前由中環到羅湖及過關需時約一個半小時，但一旦全面推行聰明卡式身份証或手指模驗証，建好火車特快幹線及深圳地鐵，可能40至45分鐘就過關，不用七十五分鐘就回到深圳居所，怎會有遠的感覺？
深圳樓未來魔力底因
2000年香港家庭收入中位數為每月$17,850，這樣的收入，是連500呎市區樓都買不起的（樓價大概要200萬，借140萬，年息6.1%，分20年供，月供約為$10,200）；買嘉湖山莊，月供減半，約為$5,100，則供得綽綽有餘，但扣除差餉、管理費、水電費等，剩餘不外$11,000，生活應是相當捉襟見肘的。
一旦移居深圳，情況立時兩樣。在深圳市區，買素質較好的500呎樓宇，不外人民幣50萬元左右，假設借35萬，年息5%，分20年供，每月不外供人民幣2,300元，考慮到深圳一般生活費都較香港便宜很多（例如家傭不外每月人民幣800至1,000元），每月剩下的收入$15,000餘就十分好用，我在上文提及，收入$10,000，在深圳可享受到在港$35,000般的生活素質，香港中下階層是十分實際及勇於追求更美好生活的，尤其在經濟衰退的今天，不用拼搏，就能取得這般好處，他們怎能不趨之若鶩？
深圳吃、喝、玩、樂，衣、食、住、行，樣樣都價廉物美，在香港收入微薄、地位低微的人，在深圳卻可大班一樣地消費，左擁右抱，呼奴喝婢，使他們重拾失去的自尊自信，這亦是深圳樓吸引力日增的重要原因之一。
一旦制約深圳樓威脅的條件全面解除，就是大批大批港人投奔深圳之時。
深圳樓威脅的所需條件
深圳樓要對香港樓構成重大威脅，必須具備下述幾個條件：
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深圳的生活方式與香港接近；
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深圳生活物品的素質接近香港，價格便宜過香港相當多；
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通關時間夠長；
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來往兩地的交通費合理；
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來往深圳居所及香港工作地點兩地所需時間（包括過關）不超過七十五分鐘；
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深圳樓素質與香港接近，樓價較香港便宜得多；
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深圳樓供應量很大。
條件(1)及(2)現時已具備，而且日益完善；目前關閘到晚上十一時半才關閉，對一般人已經夠長，日後進一步延長，甚至24小時通關，是無可抗拒的趨勢，條件(3)不是問題；兩地往來交通費不外每程三、四十元，可算合理，條件(4)亦不是問題；樓宇素質接近，但樓價較香港平三、四倍，條件(6)超額具備；深圳土地多的是，樓盤供應源源不絕，隨時可以供過於求（連香港的計算在內），而這個供應是香港特區政府無從控制的，條件(7)亦充份具備。
深圳樓要嚴重衝擊香港樓目前已萬事俱備，只欠東風──條件(5)，即來往深圳居所及香港工作地點所需時間（包括過關）不超過七十五分鐘，而要具備條件(5)，只是時間問題，快則四、五年，遲則七、八年。
-待續-
