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樓市不解之謎（8）Location Location Location

2016年10月13日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　曾幾何時，Location Location Location 是一個非常時尚答案，當有人問，買樓最重要的因素是什麼，被問的人不用思考，立刻回答Location Location Location ，其實，這是一個阿媽係女人答案，但很奇怪，又沒有人會跟著問，什麼是Location Location Location ，所以，這個答案一直被視為地產界的金科玉律。

　　在我學師的時候，亦曾經有前輩問我，買樓最重要的是什麼因素，我話要睇該物業地點，方向，以及高低，前輩冇話我錯，不過，就話毋需咁繁複，以Location Location Location 表達就可以，我本來冇心投資地產，但見到如此出名前輩對地產投資亦如此馬虎了事，於是扚起心肝，向不同前輩請教，了解投資房地產之道。

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樓市不解之謎（7）什麼是細價樓

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樓市不解之謎（9）timing timing timing

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1. 引刀一快 2016-10-13 09:30:41

選擇多數人都會啱使嘅就一定冇壞喇。

2. winmyself 2016-10-13 11:04:35

本人情況如下，望各地產前輩指點

本人和太太近40歲，共月入十萬，每月供樓外支出計稅生活等約4萬多，現租住灣仔，有6歲和8歲小朋友讀灣仔小學，工人壹名。預計夫婦目前月收入情況可以持續10年-20年。

現有物業2個，第壹個聯名物業在將軍O日出康城旁浚瀅736尺三房單位目前市場可以接受價約660萬，按揭還有約樓價壹半。目前放租正好還銀行按揭。

另外單名投資物業是去年中約600萬（付4成首付）買入土瓜灣地鐵站旁壹房單位新樓明年收樓。土瓜灣收樓後預計租金可還銀行按揭。已經知道當時買價貴了，但個人認為沙中線開通後升值潛力好過日出康城那邊。

問題：日出康城旁物業我們估計10年都不會住，展望未來10年都是會在灣仔住，故計劃賣日出康城物業買入灣仔物業。但灣仔500尺單位（因為二兒漸大，需要500尺）要750-800萬以上。升值角度又不想買入便宜點的50-60年的唐樓或者類似老樓齡單位

我的策略無非這麽幾個：

A，保持現狀

B, 賣日出康城，持330萬現金+每年儲50萬等中原指數跌回今年初位置再以低目前市價壹成以上買入灣仔心儀物業（太太的策略）

C, 賣日出康城，立即現價買入灣仔心儀物業

一切取決于中原指數，B能發生當然最好，問題是B裏又分為等跌壹成，等樓市大逆轉三成？等多久？如果到時是升兩成跌壹成呢？

從生活和投資兩角度，最好各位地產前輩認為我應該用什麽最佳策略？

3. 凝風 2016-10-13 11:34:58

To: winmyself

A，保持現狀

全世界都面對下行問題，你現況防守力好強，又不是劣質單位，小朋友仲細可以等到上中學再諗換樓，現在唔急要改變現況，儲多幾年錢，睇睇有無下一個調整Timing再入市。

現在在業主都心雄，現在叫價好進取。你要又俾DSD，睇定D諗清楚先。

利申：本人剛沽出中等質素投資物業，正在物色優質物業中~

4. LYC 2016-10-13 11:48:01

如果我係你，把握現在高沽俊瀅這些弱勢樓。

當下次調整時，借盡在灣仔買層靚樓自己住吧！

5. mikoko 2016-10-13 11:58:15

現在滙豐的股息有近７％，現價買滙豐收息是否比買樓收租勝算更高？　

真心想知，盼樓主能分析，謝謝！

6. 蕭峰 2016-10-13 12:03:45

如果選b，其實係等於預期未來樓價會跌三成，只有跌三成，先值回各種費用。

雖然我覺得依家升的好急，有下調壓力，未來是否會跌三成，同埋幾時會跌三成，都要再睇市場走勢。

咁你要做出自己判斷。

7. AH-HO 2016-10-13 12:40:15

To 2樓，

我覺得你的問題是，究竟是繼續租落去，定係買自住（及幾時買）。

從我個人角度，既然未來10年都準備在灣仔住，買總比租好。好過有機會搬來搬去。

個人認為，給家人一個安定的家，比推測中原指數升跌更重要。

你地的收入其實已經好穩陣，短期升跌對你地影響真的那麼大？

不過，最重要就是你兩公婆一定要有好好的共識。家庭和諧，做野都有動力D，揾錢都搵得有幹勁D。

8. Oscar Lam 2016-10-13 12:42:09

To: 2/f Winmyself

以下純粹個人意見:

個人一向將安居樂業放在第一位，之後才是投資。閣下已經确定未來一段相當長的時間内會在湾仔居住，建議沽出將軍澳楼並盡快購入湾仔楼。沒有人知道楼價短期升跌，但可以肯定長遠楼價上升的機會較大。更何況從投資角度來看，湾仔區的楼價前景並不比將軍澳差。

9. 打工仔 Andy 2016-10-13 13:24:22

To 2 Winmyself

如果係我, 我會等下先再買,

灣仔舊樓现價並不吸引, 租金回報得2,3%左右, 買入自用都不吸引, 原因你都知! 就小朋友上學行雙租都可以,

你都買左兩間收租都不錯,

Plan B 可取, 用TKO樓换港島, 我會睇下北角, 太古屋苑或西區都有好的選擇, 可以買大單位,

日後再換或放租都理想 D!

就算自住都要好租先得, 這是我的睇法。

祝你一切顺利!

11. 凝風 2016-10-13 14:31:42

打工仔兄同我想法差不多~

會等下先再買~暫時保持現狀

始終Plan B係賭博~

儲下錢，等下先，真係到時先賣TKO，買灣仔。

目前"灣仔现價並不吸引" <===Good

就算自住都要好租先得<===Good

12. 占士 2016-10-13 14:56:06

To: winmyself

您現在的情況是一種非常典型的中產個案，因為有3辣招現在很多人都是像您一樣實行雙租的。

我的看法也是：A，保持現狀

不過，我會看機會再買一個灣仔自住單位，但不賣出任何一個現有的單位。如何獲得第三個物業的資金是另外的話題了！

當然，如果您有更高的投資技巧的話，可以通過其他類別的物業投資獲得比現有物業市場平均更高的回報！

僅供參考！

13. 占士 2016-10-13 15:11:57

Winmyself兄，我已經將您的帖子貼到我的其他地產交流群，如同有師兄又好的建議我會貼回這裡供您參考。

14. LS 2016-10-13 15:20:56

To 2. winmyself

我會選擇C.

理由同OL一樣, 先安居. 既然要住十年, 點解唔買?

15. 鄧鄧鄧鄧 2016-10-13 16:44:53

請問博士可否分享扚起心奸後對 location location location 的理解，謝謝。

16. 香港市民 2016-10-13 17:12:24

转载

黑人不會叫自己做「黑鬼」，印度人不會自稱「嚤囉差」，日本人也不會自認「架仔」……

如同中國人，絕不會叫自己做「支那」，因為那是一個屈辱的名詞，那是一段淒慘的歷史。

兩個候任議員，口出fucking「支那」之言，還嬉皮笑臉狡辯這是「鴨脷洲鄉下話」，拿三千五百萬戰火寃魂來開玩笑，開罪全球十四億中國人，絕對是，人鬼不饒。

17. 香港市民 2016-10-13 17:14:13

转载

黑人不會叫自己做「黑鬼」，印度人不會自稱「嚤囉差」，日本人也不會自認「架仔」……

如同中國人，絕不會叫自己做「支那」，因為那是一個屈辱的名詞，那是一段淒慘的歷史。

18. LYC 2016-10-13 17:28:15

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161013/bkn-20161013164543359-1013_00842_001.html

劈價潮正式展開，新盤和2手樓將會齊齊大平賣，老友，一件走了，下一件要降價才有承接啦。剛入貨者，一殼眼淚！

繼續GoGoGo lu!

19. 鄧鄧鄧鄧 2016-10-13 17:39:44

回winmyself:

建議將聯名樓轉單名樓，順便轉更好的利率按揭。

預計兩年至三年後兩層樓的市值及兩年內TKO的租值及灣仔租金支出。

比較各方面而計出兩層樓的目標賣出價及可以支付港島區的樓價。

到目標價就去馬，不然就plan A

20. 這堅持呀18樓 2016-10-13 19:50:15

18樓的言論好熟面口喎，繼續講多幾年，人哋都供咗一半，兼賺咗住吖，請不要買小個人入市就多一户租客！

21. 打工仔 Andy 2016-10-13 21:17:37

凝風兄

小弟都係比較保守, 安全為上, 哈哈哈!

22. 香港土著 2016-10-13 22:17:43

20樓vs18樓… 想點呀！一齊搵條馬路約個時間出嚟隻瞅啦。

23. LYC 2016-10-13 23:06:47

大俠都同我一齊轉軚啦，仲傻下傻下！

唔係唔買，不過唔係好似你咁摸頂買，我們喜歡撈底買架，呵呵！

24. 好 2016-10-14 08:23:30

我都會轉軚，但不是現在，仲有排都未到頂。

25. winmyself 2016-10-14 10:03:45

多謝各位前輩的用心指點，綜合各前輩意見，我傾向採取如下對策

如果TKO回到去年中高位成交價格則賣，希望美年底加息前可以賣出。賣出後行B or C取決於灣仔幾時有這合居住的樓即時有則即時買入。

壹賣壹買用聯名拆單名法避DSD，共需費用大概是6-7% （2次中介費2%，2次律師費約0.5%，買入700多萬single SD約3.75%），這6%四十多萬應該在三年以上的時間裏灣仔樓裏追得番

揸住300多萬當首付4成買入700多萬的樓，如果都買不到這合的則繼續租。