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樓價會大跌，但樓價指數不會大跌

2018年10月20日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　昨日下午，在中原指數公布之後，大家會發覺只有東方出即時新聞，其他傳播機構並没有即時刊登，意昧著他們開始不重視中原指數。這又難怪，在劈價劈到拆天，甚至有一些成交價回到去年中的情況下，中原指數只不過下跌了0.1%，比對上一星期的0.14%還要少，反映樓價仍未有下跌跡象，只不過是大家自己嚇自己。當傳播機構發覺到資料有疑問，他們便會拒絕第一時間刊登。因為這將會是自打嘴巴的事，每一日都發放劈價的消息，結果是中原指數只是下跌0.1%。如果承認指數是真實，即是傳媒做假，或者渲染低價成交。所以，大多數傳媒都不即時報導，無謂被人質疑。

　　雖然有人話中原指數是反映大約兩個星期前成交，當時可能仍未下跌，所以指數只是下跌了0.1%。其實，劈價已非近日之事，近兩個月都有不少低價成交，但不知何故，指數是沒有反映出來。不過，指數升與跌是不重要，因為已經沒有人話樓市仍然上升，我擔心指數已經失去公信力。

上一則：

中原指數在年底前會不會跌穿165.59

下一則：

失業率飆升之前，樓價早已下跌

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2. 樓市人 2018-10-20 10:27:34

其實又未至於劈價劈到拆天，只是一些以往叫價太高的個別單位現略為下調至合理水平；現二手市場成交很少，除非個別業主有財政困難，否則都不會賣樓。

4. 十郎 2018-10-20 10:56:07

為人(地橙商) , 為己(地代商)都好喇 , 化下妝等 " 清兵 " 買得開心 , 坐得放心。

都係果句 : 人講你就信 , 輸銀死你。

6. 成交少 2018-10-20 11:25:06

二手成交很少，很多屋院連續數週冇成交。冇成交所以指數冇跌。劈價係業主自己喺度劈，劈左都冇人接，指數又点会跌？

7. 香港土著 2018-10-20 12:17:09

美國Case Shiller有獨立性，CCL就有地代性。信息明確。

8. 普通香港人 2018-10-20 12:19:07

初初幾次我都有疑問點解 CCL 同我實際觀察的有出入，但再過多幾次，我就已經唔再相信 CCL。

突然間醒起，CCL只是地產代理的銷售工具，而不是為務服市民而設立的。

9. 十郎 2018-10-20 12:33:25

事實就係C施L跟實狀背馳。聞說他之前控告別人質疑佢做假 , 如果有人在背馳下 , 誤導下買左樓而產生損失 , 會5會被人追討。因為佢冇權威性就5駛告人 , 有權威性就有責任在身。

10. 望東樓 2018-10-20 14:16:23

我唔知中原樓價指數係點計出嚟，不過如果你睇番Shiller或者外國樓價指數係點樣制訂你就知道係交投極度淡靜底下，樓價指數係短窗口期內嘅參考價值係近乎零。

11. 引刀一快 2018-10-20 15:23:20

所以話呢，呢D“指數”“衡平數”之類，可以唔公開數學模式，不過應該公開參數，起碼要俾人知道主要參數，否則就係媽里媽里吽，好似憑空變出嚟嘅咁。

話時話，曾經喺地產網當時得令嘅“衡平數”，唔知依家係幾多呢？

12. 巴 2018-10-20 15:30:44

答案好明顯

朋友話依家一手成交主導樓市

地代跟成交，只要hold住Ccl, 二手業主跟住黎開價

一手發展商便能食盡購買力

13. al70 2018-10-20 16:06:49

最主要，新楼佔指数成份太多，基本中原指数，即是新楼指数，完全反映5到二手市埸。

15. 真真薯片 2018-10-20 18:36:21

每次CCL受質疑，我都叫人等多一個月，等正苦既差估處數據一出就唔洗抝，而事實上CCL同差估處數字一直以黎都吻合，唔洗太擔心CCL真假

如果講指標性，銀行估價更具指標性

17. 十一哥 2018-10-20 22:29:42

每次來往機場都好肯定…話香港冇地係有動機嘅、填海係長遠規劃…可以慢慢計劃因勢利導、做乜燒到咁熱鬧、原因一個…就係side track注意力、可以即食嘅真供應就冷落咗、免得真係大水衝倒龍王廟、十哥話齋跌剩三成…就抱頭痛哭嘞 !

18. 望東樓 2018-10-21 10:25:19

我唔知中原樓價指數係點計出嚟，不過如果你睇番或者外國樓價指數係點樣制訂你就知道係交投極度淡靜底下，樓價指數係短窗口期內嘅參考價值係近乎零。

假設成個屋苑上星期得一宗成交，該單位十年前買入，期間升值一點五倍（由四百萬升值到一千萬：1000／400=2。5），而十年前該屋苑嘅指數係三百，咁樣該屋苑今個星期嘅指數就係七百五十（300×2。5=750）。如果用在上個星期成交嘅單位計出嚟嘅指數係七百，咁即係話該屋苑嘅樓價指數係一星期内升值五十點，亦即係七個多百分點。

如果今個星期冇成交，咁該屋苑嘅指數應該係維持不變。各屋苑嘅指數（加權？）綜合成區域指數，而區域指數（加權？）綜合成全港指數。

你會話有冇攪錯，咁個指數咪個個星期返晒艇。冇錯。如果你入去佢哋個網睇下就會發現一個屋苑係一個星期內升跌十幾／幾十巴先。如果有大量成交，咁個別成交價所產生嘅噪音可以有效咁互相抵銷。不幸地現今樓市成交量太低。希望各樓好／樓淡耐心等等。

21. 湯瑪斯 2018-10-22 10:46:45

我同意博士話「劈價劈到拆天」。否則過去幾年「樓價瘋狂上升」的判斷就不能成立。過去幾年成交價反映了樓市的癲價，而家回落十幾二十巴仙，是多年未見的大劈價。如果再真跌15%以上，已經是小崩盤了。到時政府會減辣，但減辣只會令到樓價進一步下跌(減辣對樓價的影響與政府預期一向相反)，出現大崩盤。