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1. 真真薯片 2018-03-05 09:31:35 |
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博士唔洗擔心, 當購買力被透支, 林鄭已經準備好放寛按揭成數, 為樓市注入新購買力 |
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2. FULL PAY 客 2018-03-05 09:32:27 |
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咁不如鼓励full pay 買楼。從今开始，首置客如果一毫子都唔借買一手或是二手，政府承諾免收印花稅。
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4. Koichi Fuyumi 2018-03-05 10:05:25 |
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另一個市場流行的說法我個人亦抱懷疑態度。
不少人說現在借貸比率低，不少人已經供完層樓。所以就算跌樓市都無沽壓。
如果單講自住還勉強收貨，但收租客就很難講。因為租金回報太低，從現金流角度根本是補貼租戶居住成本。收租客唯一繼續持有樓宇動力就是等樓市升值。如果樓市停下來，甚至不升，難保部分收租客不會做資產轉移到其他高息資產 |
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5. 自我陶醉 2018-03-05 11:07:39 |
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美國加速收水，歐洲準備收水，連日本都話出年收水，史無前例嘅嘅泵水遊戲即將落幕，等睇下一台好戲上演。 |
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6. 博士 2018-03-05 11:11:23 |
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個個都話收水，借了水的人就有危險 |
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7. 引力一快 2018-03-05 11:20:41 |
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国內大小发展商借贷成本平均有十厘，这现象有十年了，还未爆。 |
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8. 自我陶醉 2018-03-05 11:31:17 |
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博士，
只要唔係不自量力賭到盡，根本唔會有問題，無論如何收水係下一個“新常態”，機會只會留俾有準備嘅人。所謂食得鹹魚抵得渴，博士洗乜戥人擔心!
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9. Johnny 2018-03-05 11:37:58 |
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To 4F，香港買樓收租依然有3厘，而且樓價持續向上，回報豐厚。 如果收租樓賣左辣招之下基本上買唔返，咁又有幾多人會冒險賣樓轉移其他資產？ |
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10. Koichi Fuyumi 2018-03-05 14:44:51 |
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9樓朋友，和你分享一個故事，如果和我家某長輩的經驗雷同實屬巧合
某長輩16年買了某何文田新屋苑兩房單位，大約13m，去年底收樓，最近放租出去了，月租22k。回報~2%。
如果某長輩用呢筆錢買中電或5號仔，年息約3.8%。每個月可穩袋41k
還不要計背後管理費~4.5／呎，一個月大約2.6k。其實買樓收租，落到袋連股息一半都無。
但某長輩仍然開心，因為現在兩房差不多升到15m了。他反問我，有什么資產可以一年收1m回報呢？這句讓我當場啞口無言。買樓，資產增值才是王道。
回覆你的問題，你認為因為政策限制，賣咗樓好難買番，所以收租客不會在樓市下滑時放售；但我想反問一個問題，為什麼變現之後一定要返買樓呢？大升市時期我可以理解。但如果樓價開始平穩或下滑，不能帶來資產增值的時候。為什麼我不去買其他增值能力或Yield更高的資產呢？如果退一步，根本就不會買樓，細想買樓流程的限制還有什麼意思呢？
p.s. 當然你投資劏房或其他低價細樓，租金回報會高於2%，但平均租金回報不及Blue chip股息才是我想講出的意思。重點是理性投資者現在沒有把房產轉換到其他高息資產，最主要原因還是等升值，和租金回報基本無關的 |
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11. 真真薯片 2018-03-05 15:22:29 |
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借突左既解決方法, 就係再借多d, 去庫存其實就係提高估價同按揭成數, 借新還舊, 香港如果放寛成數, 會有一樣效果 |
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12. 十一哥 2018-03-05 15:58:08 |
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早两年有個街坊想買個車位自用，當時市价两球左右，冇人肯賣，成日呻，我就隨口叫佢用两球買5号仔收息，夠租两3個車位，5号仔當时50樓下，而家車位2球半左右，5号仔76左右，車位租冇乜上落4千6左右，点計？ |
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13. 十郎 2018-03-05 16:20:13 |
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你都識講 " 還未爆 " , 即係有共識會爆喇。呢樣野就係你的 "偶像 "整日話內地高危的原因。
借十厘息做生意 ? 睇上市公司的年報 , 做100億生意 , 純利幾億咋 , 即係幾個巴仙 , 比足你有15%純利 , 交左息得5%落袋 , 一額汗。做放數仲好喇。
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14. 真真薯片 2018-03-05 20:45:45 |
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FM兄,
買樓收租既回報, 同你係幾時幾錢買有好大關係, 如果買入地霸開價透支未來升幅既新樓黎收租, 回報當然低, 同時亦有唔少14年前買入起2手樓收租收緊5厘以上, 再早d買回報更高, 所以問題係100個收租佬入面有幾多係早買幾多遲買, 越遲買越貴買既收租佬沽貨機會越大, 不過在下所見, 遲買貴新樓既業主, 有唔少係自住新樓, 舊樓放租, 新樓就變成一種消費, 果批人連放舊樓可以退稅都唔肯放, 起碼到呢一刻咁多新樓入伙都未見沽貨潮, 遲d可能有, 唔知
至於其他投資產品, 經歷左咁多次股災, 在下覺得玩股既人越黎越少, 今次大牛市玩既人遠少過以前, 其他 講股既blog都越黎越少人, 散戶投入度同舊時差太遠, 感覺就好似一間賭場出晒名坑人搞到臭名遠播, 冇乜人玩了 |
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15. 同意真真 2018-03-05 21:06:47 |
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我分別在2002，2007，2011，2016買入四層新界及九龍兩房單位收租，十年後退休時四個收租單位都會是現契樓，咁可以靠租金收入支持一個比較富足的退休生活。
沒有動因可以令我沽現在hold 住的收租單位，因為年紀大咗以後再買樓好難再借錢。
股市難玩，香港親友同事發達的大多都是靠物業。炒股長遠計都是損手居多。 |
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16. Koichi Fuyumi 2018-03-05 22:05:03 |
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有道理，當然我是為了寫出來更有Dramatic 效果我才這樣子寫
其實正確玩法係不論買入價多少，一概用現價計Yield。如果唔係90年代四蚊買未拆細滙豐的人出嚟同80年代用二十萬蚊買樓的人出晒嚟，啲Yield 咪變晒100%+
如家中某長輩例子，實際Yield 約為1.76%。當然何文田常盛街是老牌豪宅區，又是新入伙屋苑，回報是比較低的
但不管怎寫，核心思想是一樣的，現在買樓主因是資本增值而非收息，想收息大把更好選擇。如果樓市轉勢，理智投資者將會轉移資產，不論他有沒有做Mortgage。
一句總結：有持貨能力，不等如有持貨動機。 |
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17. 真真薯片 2018-03-05 23:03:29 |
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FM兄,
目的決定手段, 如果閣下要分析呢一刻應唔應該買樓收租, 就用現價計yield, 如果閣下要分析一個早分已經買入單位既收租佬是否應該沽出單位, 就應該用買入價計yield, 以閣下既20蚊匯豐做例子, 假如真係20蚊買左匯豐持有至今, 而有人問你是否應該沽出匯豐, 就應該用20蚊黎計yield, 由於息率太高, 所以答案係唔應該沽出, 早買樓收租既人答案都係一樣
當然, 如果問今日萬5蚊買堆填區新樓收租有冇投資價值, 在下會答冇, 因為地霸開價過高, 透支左未來升幅同時壓低回報, 一有風吹草動跌兩成即蝕入肉
在下唔係睇好定睇淡, 而係議事論事, 早買樓既人享受高回報唔會沽, 今日去搶新樓收租好易輸, 兩個結論表面上一個唱好一個唱淡, 其實兩樣都唔係唱好唱淡, 而係同時存在既事實, 可以並存, 呢個亦係地代sell人買樓最大既邏輯誤區, 某某人200萬買果個屋苑發左達, 所以我今日應該用700萬黎同佢接貨? 因為買果層樓就會發達?實情係200萬買果層樓就發遲, 你700萬就蝕死你 |
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18. Koichi Fuyumi 2018-03-06 00:47:23 |
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我認為用買入價計yield 是誤區。這亦是我們常常在新聞看到的報導，老板退休後，兒子結業把舖位租出，賺取和以往相比倍計的收入。
不管你用200萬還是1000萬去買資產A，只要資產A估值是1000萬。你今天就有1000萬變現能力。你就有option選擇去保留資產A還是去買1000萬0405賺取6厘息（benchmark）
假設資產A每年可以提供20萬利息收入。不論你自欺欺人地用200萬做分母計成10% Yield還是務實地用1000萬做分母計成2% Yield。只要資產A沒有升值，你下年度的都擁有1020萬資產（1000萬asset＋20萬cash）。
假設benchmark的是0405。同樣資產不升值，收到60萬股息。你下年度的將會擁有1060萬資產（1000萬asset＋60萬cash）。你只要持有資產A，不論你是用200萬買入還是1000萬買入，你下年度都是相對benchmark跑輸了40萬。在這預期下，理智投資者應該進行資產轉移。而且和資產購入價無關。 |
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19. Luguo 2018-03-06 07:43:37 |
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是否透支未来购买力我就不能肯定，以三年后的价格（已假设十五点升幅）来定价就看得出。 |
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20. 真真薯片 2018-03-06 08:42:57 |
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FM兄,
大家各說各法, 各自表述, 唔需要自己既意見就形容係務實, 人地既意見就係自欺欺人既
好多業主早買樓收取緊高回報, 資產值亦大升, 博士就係其中一個例子, 如果405真係又穩陣又高息, 點解業主們唔一齊退樓換股賺取更高回報? 總有原因, 好多人都放棄港股, 呢個情況同大陸人傾向買樓唔買股有d類似 |
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轉移到現在，做成購買力澎湃，樓價飆升，但最令人擔心的是現在供應仍未達到合理水平，地產商已經嚴重透支了未來購買力，打後幾年，當供應增加，但本來屬於當時購買力又已經被現在透支，到時的樓市走勢會如何，我相信不會是一個未知之數，而是一定會向下調整。