大家睇數據，二手成交量並非想像中疲弱
地產代理食粥定食飯
8月31日週四
在辣招打壓下，近幾年本港住宅二手成交顯著縮減，再加上不少地產網站及App加入「爭生意」，令人覺得地產經紀可能「冇啖好食」。不過，「地產代理一哥」中原集團昨天公布，上半年本港住宅部佣金達20.41億元，創歷史新高，按年勁增44%。另一大行美聯（01200）亦於同日公布，上半年港澳區收入共有23.3億元（連同工商舖），按年飆升59%，而且業績扭虧為盈。由此看來，地產經紀的生意似乎沒有想像中那麼差？對此問題，其實需要分為兩個角度去解答。
一二手佣金皆和味
第一個是地產代理大行的角度，說的主要是中原和美聯這兩大巨頭。首先，二手成交的確被政府的連環辣招拖後腿，一手樓市場卻因新盤源源供應而漸趨熾熱。據統計，今年上半年全港錄得1.02萬宗一手住宅買賣登記，按年大增76%，創2005年以來新高；隨着樓價上漲，上半年一手成交金額更高達1367億元，勁升99%。
根據「行規」，地產代理促銷一手樓盤可收取約2%至3%佣金，部分發展商為求快速去貨更會「加佣」，而近年亦愈來愈多買家要求「回佣」。假設以2%佣金計算，上半年單是一手成交（1367億元），便為地產代理行業帶來約27億元佣金收入，頗為和味。根據業界資料，中原和美聯在本港一手住宅市場合計市佔率接近九成。
再者，即使是二手成交，亦並非大家想像中那麼「冰封」。據統計，上半年全港住宅二手買賣宗數達2.35萬宗，按年反彈51%；成交金額更達到1599億元，勁增86%。(事實是建基於統計數據)。
由此可見，二手市場雖然仍未及「前辣招時期」那麼暢旺（例如2010年上半年，成交宗數和金額分別達5.9萬宗和1975億元），但比起前兩年已有明顯回暖。
一般而言，地產代理從二手交易的買、賣雙方各收取1%佣金，即合計也是2%；按上年半二手成交額1599億元計算，估計可為行業帶來約32億元佣金收入。換言之，今年以來一手市場火熱，二手市場也不弱，難怪中原和美聯的業績都有強勁增長。這亦反映了，近年加入戰圈的地產網站和App始終未成氣候，難以動搖在港扎根多年的兩大代理巨頭，尤其是一手新盤已非常依賴傳統地產經紀協助促銷，所以中原和美聯的合計市佔率持續向上，幾乎是共享江山。
然而，上述是從中原和美聯作為企業（或老闆）的角度去看，今年生意盤滿缽滿，卻不代表麾下數以萬計地產經紀也同樣好景。本港代理業界向來有一個通俗的「搵食指數」，即是用成交宗數（一、二手合計），除以持牌經紀數量，計出每名經紀在期內做成了幾多宗生意。
人均半年開不夠一張單
今年上半年，一、二手合計成交約3.4萬宗，截至6月底持牌經紀則有約3.8萬人。因此，在這半年間，平均每名持牌經紀開不到一張單（0.89）。雖然持牌經紀不一定都是全職從業員，不過相較「前辣招時期」（2008至2010年）平均每名持牌經紀每半年開3至4張單，則明顯是冷清不少。
總的來說，今年上半年地產代理行業整體生意堪稱暢旺，一方面一手和二手買賣宗數比去年有大幅反彈，成交金額亦跟隨樓價水漲船高；尤其是中原、美聯兩大巨頭受惠於行業集中度提升，業績更加漂亮。
不過從前線經紀角度看，雖說每一張單的金額可能更大、亦意味佣金更豐厚，然而「搶單」的激烈程度有增無減；一個能力、人脈與運氣均處於中等的經紀，在上半年平均只做到0.89宗生意，稍一差池甚至半年無開單，只能齋捱底薪食穀種。更甚者，不少一手買家覷準經紀們「餓單」，要求回佣的情況愈來愈「狼死」，令經紀們處境更艱難。
由此或可理解，近來為何常在新盤售樓處見到「經紀爭客打交」場面，事關從業員為了搶生意都搏盡老命。好在，下半年續有多個大型新盤開售，全年一手成交量有望突破2萬宗，加上二手市場持續回暖，經紀們的收入雖未至於重返「魚翅撈飯」時代，亦總算不太差。
賣走，他們並不知道，這就是成交量低所導致，雖然屢創新高價不斷出現，但買家亦有所求，如果不是質素高於平均的物業，他們會不屑一顧，所以，持有單位質素稍低的業主，就很難以市價將單位賣走，而那些業主亦了解實況，所以，他們唔敢隨便換樓，嚴格來說，這就是成交量低導致的惡果。