銀主盤開價高並非好事

　　我上星期撰文話銀主盤不斷增加，最後會令到樓價下跌，但指數不會跌，因為中原指數並不包括銀主盤成交價，雖然有評論員話銀主盤愈多，樓價愈升，我認為這是反話，他只不過想指出現在銀主盤愈來愈多，但現在銀主盤市場出現了一個奇怪現象，就是拍賣行的銀主盤開價竟然比銀行估價還要高，而銀行估價一般比成交價高，換句話說，銀主盤開價已經高過市價很多，這是不可能發生的事，究竟銀主盤市場出現了什麼問題。

　　一般買銀主盤的人，他們最大的要求就是低於市價的荀盤，在政府推出了15%印花稅之後，這個形勢更加明顯，因為買銀主盤的人，如果他們已經有住宅單位，就要付15%印花稅，所以，銀主盤成交價會大幅低於市價，這是一個不爭的事實，由於銀主只是要求收回借了出去款項，即使成交價低於市價亦會接受，損失的只是原業主，銀主受損的機會不大，現在銀主盤的開價高於銀行估價，表示要賣到這個價錢，銀主才不會有損失，這是以往不會發生的事，現在樓價即使橫行，銀主在出售銀主盤之後，仍然有一定程度損失，嚴格來說，這應該是財務公司的失誤，或者太多新進財務公司，風險管理警覺性不足，放貸進取，才會出現銀主盤要高價求售這個現象。

　　我估計現在按在財務公司的物業，有不少的借貸比率是相當高，一但債仔不能還錢，物業被財務公司沒收之後已經資不抵債，即使物業被出售，財務公司都會有所損失，當財務公司警覺到這個危機，那些銀主盤一窩蜂被推售，樓市就會有壓力，非常非常大的下調壓力。