回看政府三辣,最成功是「特別印花稅」SSD,基本上一出就將所有短線炒家消滅曬。15%的「買家印花稅」BSD亦可說產生一定效果,減低內地和海外買家對香港樓房投資意欲,可算成功。至於原有的「雙倍印花稅」DSD,以累進式徵收不同稅率,可說不但沒有壓抑樓價效果,還增加了細價樓的相對投資價值和優勢,最壞的影響是引至發展商大舉興建納米樓迎合本地投資者的需求,長遠對香港整體房屋發展留下非常壞的影響,亦浪費了香港不少珍貴土地資源。
今次對DSD的加辣應是修補這漏洞,對非首次置業買家徵收一率15%稅率,應可產生港府所希望的壓抑投資需求的目的,亦能改變發展商再起更多的納米樓的效果,百利而無一害。無論特區政府今次加辣的出發點是「增加特首連任機會」或「為了幫助首置上車」都好,得益都是香港人,是一個德政。
其實今次DSD改為一率徵收15%,不應再稱為「雙倍印花稅」,因為已名不符實再沒有雙倍的意思,應改為「投資印花稅」(Investment Stamp Duty = ISD),因為購買第二房基本上多為投資為目的,而這稅制目的亦為壓抑投資需求而切,在此希望特區政府考慮這改名建議,讓市民更容易從稅制名稱瞭解其本意。
近日對這新辣招的令一討論焦點是究竟15%的稅率能否壓抑樓價上升和能否幫助首置上車,我個人對這兩方面的睇法是非常正面。因為我認為15%的稅率已大大減低港樓的投資價值,尤其是新界納米樓,未來供應量大和有持續性,加上納米樓的居住面積太細,在租務市場競爭力不大,難有合理回報,所以我認為半年或9個月後納米樓會滯銷,滯銷就難有升幅,甚至要減價才能賣出。 當納米樓價有一定的調整,香港整體樓價亦應因此而向下調整,但速度會很慢,調整期可能長達兩年,快都要2018年中才見底。
所以樓市是先橫行6至9個月,到供應到位新盤入伙時,就會以「陰跌」形式慢慢調整,這樣當然會令一部分有資格而尚未買樓的人唔敢買,但如果樓市能如我所瞭慢慢調整,首置上車人士在未來幾時上車問貴題都不大,買早咗不會太傷痛,因樓價跌得慢又未必好深,買遲咗就會買平少少,有啲開心都未定!總體來看,香港樓市有健康發展,有穩定供應下,就無所謂能否幫首置上車的問題啦!
最後我希望表達個人對香港樓市發展的期望,雖然今次加辣不一定如我所願,香港樓市回到健康發展模式,但有很大機會大大減低港樓的投資價值,令港人不再只望有樓萬事足,有樓收租視作唯一投資出路,香港從新走向多元化的社會,年青一代不需太擔憂無法上車,對未來多點希望,社會更和諧、更繁榮、更安定。